Dette har været en af de debatter, der har eksisteret gennem tiderne. Det er lige deroppe med, "Er der liv efter døden?" "Hvad er meningen med livet?" og "Skal jeg få børn?"
Spørgsmålene om et realkreditlån er relativt ligetil: Skal jeg få et 15-årigt eller 30-årigt realkreditlån? Skal jeg forudbetale mit realkreditlån? Jeg må sige, at hvis du i øjeblikket ejer et hjem eller ønsker at købe, får du et 30-årigt fast realkreditlån.
I det mindste på dette nuværende tidspunkt i historien er det dumt at få et 15-årigt realkreditlån eller forudbetale et 30-årigt realkreditlån. Jeg fremsætter denne erklæring med disse forudsætninger:
- Du planlægger at blive i hjemmet i mindst 10 år.
- Du og din ægtefælle er yngre end 50 år.
- De månedlige omkostninger til at eje dit hjem er mindre end 30% af din månedlige indkomst.
- Du har 25% eller mere egenkapital/nedbetaling til dit hjem.
- Enhver forskel i besparelser ved at betale forud eller have et kortere, 15-årigt realkreditlån vil gå til investeringer.
- Det hjem, du køber, er et 2.000 kvadratmeter stort hus i gennemsnit og ikke noget McMansion.
- Du er en disciplineret opsparer og har ingen forbrugsgæld.
Jeg giver dig ikke carte blanche til at købe et hus på 5.000 kvadratmeter. Hvis noget, omvendt. Jeg foreslår at bo i et beskedent hjem i et godt kvarter. Tag forskellen, og invester i aktiemarkedet i stedet. Når du refinansierer og får et lavere månedligt beløb, skal du investere denne forskel. På nuværende realkreditlån, i forhold til den gennemsnitlige inflation og aktiemarkedsafkast, kommer du langt længere frem.
Der er to modsatte lejre til realkreditargumentet: Ric Edelman og Dave Ramsey.
Du vil ikke se mig konstatere, ligesom Dave Ramsey, at al gæld er djævelens arbejde. I vores nuværende økonomiske miljø er jeg tilbøjelig til at være enig med Ric Edelman. Realkreditrenterne er på historiske lavpunkter, og overkommelige priser er på næsten alle tiders lavpunkter. På almindelig engelsk: Det er billigere at eje et hus end at leje i mange dele af landet.
Her er årsagerne til, at du bør få et 30-årigt fast realkreditlån:
1. Et hjem er et illikvidt aktiv
Et hjem er et meget illikvidt aktiv. Hvis du køber et hus, er det på lang sigt på 10 år eller mere. Når du har foretaget betalinger til et hjem, er det meget sværere at få penge ud. Ja, du kan refinansiere eller få et HELOC, men kun hvis der er nok egenkapital i ejendommen, og du har et job.
Lad os sige, at du mister dit job. Hvis du fulgte Dave Ramsey -ruten, har du i mange situationer endnu ikke betalt dit realkreditlån, har minimale investeringer og skulle have mindst nogle nødopsparinger. Du ville have betydeligt færre besparelser via Dave Ramseys metode, end hvis du i stedet fulgte Ric Edelman. Pengene i dit hjem vil være meget svære at trykke på, og du kan alligevel ende med at afskærme dit hjem. Dette er eksakt problem Dave Ramsey foreslår, at du undgår ved at fjerne din gæld. Dette beviser min pointe med pengestrøm er vigtigere end nettoværdi.
Problemet med at lægge de fleste af dine penge ind i dit hjem kommer ned på aktivallokering. Som vi har fundet under boligboblen, havde for mange mennesker for meget egenkapital i deres primære bolig. Dit hjem burde ikke være en primær del af din nettoværdi. Hvis noget, bør det være mindre end 1/3 af din samlede nettoværdi. Du bør have meget mere likvide aktiver, du kan få fat i, hvis der skulle opstå en nødsituation.
2. Din primære bolig er ikke en investering
Robert Kiyosaki kom med denne erklæring i sin bog "Rig far, stakkels far“:
”Som vi har fundet ud af under ejendomsboblen, er din primære bolig ikke et aktiv. Dit hjem er bare et sted at bo. Jeg går ud på en lem for at konstatere, at det ikke er anderledes end at leje, men med nogle fordele. Normalt anbefales det kun at købe et hus, hvis du vil bo samme sted i fem år eller mere. Jeg foreslår en endnu større periode på 10 år eller mere. Ellers er du normalt bedst at leje i stedet. Det er for risikabelt at eje et hus i 5-7 år. Det er for meget egenkapital at have gemt i et aktiv, og det kan være svært at sælge, når du skal flytte. ”
3. Bedst at investere i stedet for et kortsigtet realkreditlån
Dette er måske den største fejlslutning fra Dave Ramsey. Med nuværende realkreditrenter i intervallet under 4% er du på eller under den gennemsnitlige inflation. Også på lang sigt
aktier gennemsnitligt 8% årligt. Så i virkeligheden bruger du gearingen af et lavt fastforrentet lån til at investere forskellen på aktiemarkedet.
Lad mig give dig en sammenligning: To boligejere, som begge har et realkreditlån på $ 300.000 og begge bor i deres hjem i ti år. Lad os ikke overveje inflation for dette eksempel.
- Suze Shorterm -Suze får et 15-årigt realkreditlån på 3,25%. Hendes månedlige betaling er $ 2,108.01. Efter ti år har hun 116.592,72 dollar tilbage på realkreditbalancen eller 183.407,28 dollar i egenkapital. Hun investerede ikke nogen penge på aktiemarkedet, men brugte dem i stedet til at forkorte løbetiden på sit realkreditlån.
- Ivan Investor -Ivan får et 30-årigt fast realkreditlån til 3,75%. Hans månedlige betaling er $ 1.389,35. Efter ti år vil han have $ 234.334,89 tilbage på realkreditlånet eller $ 65.665,11 i egenkapital. Ivan tog forskellen fra det 15-årige realkreditlån ($ 718,66) og investerede i aktiemarkedet. Hvis vi antager et gennemsnit på 8% om året i de ti år, vil han have $ 131.476,00 på aktiemarkedet efter ti år.
Så i alt kommer Ivan frem foran. Om ti år vil han have 197.141,11 dollars i samlet egenkapital, mens Suze har 183.407,28 dollar. Husk, at dette er efter kun ti år og bliver meget mere tydeligt, jo længere du går ud.
Lad os antage, at begge boede i deres hjem i 15 år. Ivan kommer endnu længere ud med $ 357.636,18 i egenkapital og investeringer mod $ 300.000 i egenkapital og ingen investeringer, som Suze har. Er cirka $ 57k forskellen i risiko værd? Jeg tror det og ville gå med aktier i stedet.
Hvis din realkreditrente lignede begyndelsen af 1980'erne, hvor 8% –10% ÅOP ikke var ualmindelig, ville du være bedst at forudbetale dit realkreditlån. Dette skyldes, at det ville være udfordrende at finde fastforrentede investeringer eller aktier, der hvert år kan slå dette beløb. Lige nu er billig kredit tilgængelig, og det er bedst at bruge det til din fordel.
4. Et realkreditlån er fradragsberettiget
Dette forudsætter, at du specificerer dine skatter. Vi refinansierede netop vores realkreditlån til 3,75% ÅOP, men den realrente efter skattefradraget er meget lavere. Bankrate.com har en fantastisk lommeregner til at få din realrentefradrag efter skat. I vores tilfælde er vores realrente 2,59%: jo højere din skatteklasse, jo lavere er din effektive realkreditlån APR. Når du bor i en stat med høj skat, giver det endnu mere mening. I vores tilfælde er det også "gratis" penge i form af rigtige dollars sammenlignet med den gennemsnitlige 3% inflation.
Selv i dette lavrentemiljø er det også stadig muligt at slå denne rente med investeringer i renteindtægter. Da dette er en 30-årig tidsramme, bør du imidlertid investere (for at sammenligne æbler med æbler) med en 60%/40% aktivallokering. Historisk set har denne blanding af aktier/obligationer returneret 6% før inflationen eller 3% årligt efter inflationen.
Hvis regeringen fjerner skattefradraget som nogle har foreslået, vil den effektive sats gå op til 3,75%. Dette er stadig en fremragende rente og alligevel relativt let at slå ved at investere.
5. Du vil altid have husbetalinger
En af de mere almindelige følelsesmæssige årsager til, at jeg hører, at folk vil fjerne et realkreditlån, er at slippe af med den månedlige møtrik. De oplyser, at de vil eje deres hjem frit og klart! Er det dog rigtigt?
Faktum er, at selv efter at dit realkreditlån er betalt fuldstændigt, har du altid andre udgifter: ejendomsskatter, forsikringer og årlig vedligeholdelse. Så du vil altid have udgifter til at betale, og disse er heller ikke billige. Hvis pengene var stramme, så prøv at stoppe med at betale ejendomsskat. Gør det, og du kan forvente at se skattemanden lige uden for døren. Så selvom det er rigtigt, vil det udbetalte beløb hver måned falde, når realkreditlånet er betalt, i betragtning af inflation, vil det kun være en lille del af dine månedlige udgifter. Enkeltpersoner og virksomheder kommer for den sags skyld i problemer med mangel på pengestrømme, ikke en enorm mængde illikvid nettoværdi.
Hvor mange læsere har forældre, der betalte $ 30.000 for deres hjem i begyndelsen af 70'erne, hvor deres månedlige betaling kun var $ 220/måned? Ejendomsskatter, forsikringer og udgifter til vedligeholdelse steg alle i takt med inflationen. Hvis du har et fast 30-årigt realkreditlån, forblev dit betalingsbeløb det samme.
I nogle tilfælde steg disse udgifter meget mere end den gennemsnitlige inflation. For eksempel, hvor jeg i øjeblikket bor, Nassau County, NY, betaler jeg næsten $ 10.000 årligt for en bolig på 2.000 kvadratmeter. Lad mig minde læserne om, at Nassau County er ødelagt, og mere end sandsynligt bliver nødt til at hæve skatterne endnu højere for at imødekomme sit budgetgab. Du kan forvente, at skatterne stiger nationalt, da de fleste kommuner mangler i omsætning.
Dave Ramsey antager, at du ikke har viljestyrke til at investere den sparede forskel. Hvis du er en af de tabte sjæle, bør du mere end sandsynligt ikke investere. Dave tager det et skridt videre og foreslår, at du betaler kontant for dit hjem.
“Men tænk, hvor sjovt det ville være! Intet pant! Ingen betalinger! Hvis det virker for langt uden for rækkevidde at betale kontant for et hus, kan du stadig købe et hus, hvis du træffer kloge valg. ”
Dave handler om det beløb, der er sparet i realkreditlån. Hvis vi havde nul procent inflation hvert år, ville Dave have ret. Desværre bliver realkreditlånet med inflationen billigere hvert år i rigtige dollars.
Endelig erklæring
Selvfølgelig antager jeg, at vi vil have mindst den samme inflation, som vi har set de foregående 30 år. Lad os sige, at vi oplever en massiv kamp med deflation, hvad så? Gør mit udsagn ikke dette til en tåbelig idé? Nej ikke rigtigt. Du kan til enhver tid begynde at foretage forudbetalinger på dit realkreditlån. Min pointe er, at når først kontanterne er i dit hjem, er det meget sværere at tage det ud. Forudsat at du har investeret, kan du til enhver tid bruge dine investeringer til forudbetaling eller afbetaling af dit realkreditlån. Husk, at Federal Reserve ønsker inflation for enhver pris. Det er blevet sagt de vil droppe penge fra helikoptere, for at generere inflation, hvis de skal.
For mig er den eneste gyldige grund til helt at afdrage dit realkreditlån til de aktuelle renter, at du er gået på pension. Selv da, afhængigt af dine investeringer og nettoværdi, giver det stadig ikke mening.
OPDATERING: Da jeg første gang skrev denne artikel for fem år siden, troede jeg, at det var mere fornuftigt ikke at forudbetale dit realkreditlån. I dag (3. september 2018) med stigende renter og aktuelle værdiansættelser af aktiemarkedet kan det være fornuftigt at forudbetale nogle af dine realkreditlån. Som enhver anden økonomisk rådgivning er den meget personlig og tidsfølsom. Det, der gav mening for fem år siden, giver måske ikke mening i dag i det nuværende økonomiske klima.