Det er ingen hemmelighed, at ejendomspriserne er gået igennem de sidste par år. Mange potentielle investorer har kæmpet for at retfærdiggøre investering i fast ejendom på grund af højere realkreditrenter og høje boligpriser. Den gode nyhed er, at der er en løsning på dette dilemma. Hvis din kommune tillader det, kan du bygge en anden bolig/udlejningsejendom på din eksisterende grund. Det kunne være en ADU til at huse dine aldrende forældre, et separat kontor, et fitnesscenter eller endda en indtægtskilde.
Det er præcis, hvad vi gør. Min mand og jeg er i øjeblikket ved at bygge en fritliggende ADU i vores baghave, som jeg vil bruge som kontor indtil videre, men vi er også åbne for at lade et af vores børn bo der, når de bliver ældre. Vi ville også have mulighed for at leje det som en korttidsleje i fremtiden, hvilket giver os indkomst i pension.
Den korte version:
- Accessory Dwelling Units (ADU'er) er vokset i popularitet, efterhånden som boligkrisen fortsætter.
- Disse boliger kan være et sommerhus i baghaven, en garage omdannet til en hems eller en tilknytning til et eksisterende hjem.
- Mange familier har investeret i ADU'er for at have et sted, hvor deres aldrende forældre eller voksne børn kan bo midlertidigt.
- ADU ejendomsinvestering kan give dig mulighed for at vokse din ejendomsportefølje uden at forsøge at finde en ny ejendom.
Fordele og ulemper ved at bygge en ADU
fordele
- Hus din familie: Du kan skaffe bolig til en aldrende slægtning eller lade dine børn spare op efter college, så de ikke skal forholde sig til astronomiske huslejepriser andre steder.
- Lejeindtægt: En af de vigtigste fordele ved ADU-investering i fast ejendom er, at du skaber en ekstra indkomststrøm. Du har mange muligheder, når det kommer til, hvordan du vælger at tjene penge på dette nye rum.
- jegøget din ejendomsværdi: Det siger sig selv, at tilføjelse af en helt ny ejendom til din eksisterende grund vil øge din ejendomsværdi. Selvom dette kommer med skattemæssige konsekvenser, øger du også din ejendomsværdi, så du kan tjene flere penge til dit hjem, når du er klar til at sælge.
ulemper
- Omkostninger: Det kan være meget dyrt at lave en tilføjelse eller tilføje en separat struktur til din ejendom. Derudover vil du sandsynligvis have løbende omkostninger til yderligere skatter, forsikringer og forsyningsselskaber.
- Du kan ikke sælge det separat: Hvis du ønsker at have en lejeejendom og købe et separat hus eller ejerlejlighed på sin egen grund, kan du sælge det til enhver tid. Hvis du bygger noget på din egen grund, sidder du fast med det, så længe du ejer dit hus.
- Potentielt tab af privatliv: Hvis du lejer din ADU ud, betyder det, at der vil bo nogen i din baghave.
Hvad er ADU'er?
Hvad er en ADU egentlig? Ekstra boligenheder, eller ADU'er, som de almindeligvis omtales, er mindre boliger, der er bygget på samme grund som den primære bolig, man bor i. Disse mindre huse går under forskellige navne, såsom laneway homes, svigerlejligheder, vognhuse, casitas eller bedstemor-lejligheder.
For eksempel vil det blive overvejet at sætte et lille hus på din grund og ADU. At bygge en hems over din garage eller endda gøre din garage til en studielejlighed ville også være en ADU. Du kan selvfølgelig også bygge en separat fritliggende struktur på din ejendom.
Der er omkring 1,5 millioner ADU'er over hele landet, hvor omkring 100.000 enheder stiger årligt. De øverste stater for ADU'er er Californien, Florida, Texas og Georgia. Los Angeles, Portland og Houston er de mest populære byer på landsplan for ADU'er. Interessant nok steg antallet af ADU-tilladelser i Los Angeles fra 80 i 2016 til 5.064 i 2021. Det betyder, at hver fjerde nye bolig, der kom op i byen i 2021, var en ADU.
Indførelsen af zoneinddeling førte til, at opførelsen af disse små huse i baggårde blev forbudt. Der var en tid i historien, hvor disse enheder var mere almindelige, da de tillod folk at bo i samfund, de normalt ikke havde råd til.
Hvad bruges ADU'er til?
Du undrer dig måske over, hvad der sker med en ADU, når husejeren opsætter denne ekstra enhed.
>Du kan huse dine aldrende forældre
Ifølge en 2021 undersøgelse udført af HomeLight, 61 % af husejerne byggede en ADU for at huse deres aldrende forældre, mens 32 % gjorde det for at huse turister på kortvarige ophold for at få yderligere lejeindtægter. I stedet for at placere dine forældre på et alderdomshjem, kan du bygge dem et tilflugtssted i baghaven.
>En alternativ mulighed for dine voksne børn
På grund af problemer med boligoverkommelighed bliver unge voksne hjemme hos deres forældre længere. Du kan tilføje en ADU til din ejendom, hvis du vil hjælpe dine voksne børn uden at have dem til at bo under dit tag.
Dette er en mulighed, vi også vil overveje, når vores to teenagere bliver voksne. Med boligpriserne, som de er, kan jeg godt lide ideen om at give dem et mere privat rum, mens de stadig giver dem mulighed for at spare penge på huslejen.
>Lejeindtægt
Den tredje mest almindelige anvendelse af denne plads er lejeindtægter. Du kan bygge en tilbygning eller separat plads til udlejning. Dette kunne være en langtidsleje, hvor nogen faktisk bor der på fuld tid. Eller et sommerhus, hvor du lejer det ud på natlig basis.
Der er også en ind imellem, hvor du bruger den som firmaudlejning. Omrejsende sygeplejersker eller forretningsfolk har ofte brug for et sted at bo i et par uger eller endda måneder.
Hvis du vil se, hvor meget indtægt du kan generere fra kortsigtede lejeindtægter, så tjek Airbnb eller Vrbo for at se, hvad lignende enheder i dit område går efter. Husk, at der er løbende omkostninger forbundet med ferieboliger.
>>Relateret:Fordele og ulemper ved ejendomsinvestering
En separat plads til et kontor
Ifølge en regeringens folketælling, er antallet af personer, der arbejder hjemmefra, tredoblet mellem 2019 og 2021. Hvis du er en af de over 27 millioner mennesker, der arbejder hjemmefra, vil du måske skifte dit rum i stedet for at prøve at finde kaffebarer eller kontorlokaler at arbejde ud af.
Sådan vil vi bruge vores ADU. Enhver, der arbejder hjemmefra, forstår fordelene og ulemperne ved denne ordning. Selvom det er fantastisk at holde dine kære tæt på, kan det også være en stor distraktion. At have et helt separat rum i baghaven vil give mig det bedste fra begge verdener.
Også, hvis du ser kunder personligt, der har et separat rum, kan du spare meget på kontorleje. Terapeuter, massageterapeuter, revisorer, frisør, ejendomsmæglere, selv personlige trænere kunne gøre forretninger ud af en ADU og ikke betale husleje for kontorlokaler. Mulighederne er uendelige.
Hvor meget koster det at bygge en ADU?
Hvor meget koster det at bygge en ADU? Det korte svar er, at det varierer på mange faktorer. En garageopgradering er meget billigere end at tilføje en helt ny struktur til din baghave, men prisen vil afhænge af mange ting.
Ring til et par entreprenører og få nogle tilbud. De kommer og tager et kig på rummet, og du kan forklare, hvad du vil bygge. De vil være i stand til at give dig et groft mundtligt tilbud under udnævnelsen.
For at give dig en hurtig idé, bor jeg i Phoenix, og vores koster omkring 400 dollars pr. kvadratmeter. Men det præcist, du ønsker at gøre, vil selvfølgelig påvirke det enormt.
>Ansættelse af den rigtige hjælp til din ADU-konstruktion
Du bør rådføre dig med følgende fagfolk, før du begynder med ADU-investering i fast ejendom:
- Ejendomsmægler. Du vil gerne se dine muligheder, og hvilken slags ADU'er, der er almindelige i dit samfund.
- Landmåler. Du skal sikre dig, at du kan foretage de nødvendige ændringer på din grund.
- Entreprenør. Du skal finde et firma, der vil bygge denne nye bolig for dig.
- Designer. Du vil måske arbejde med en form for designer for at sikre, at dit nye sted er æstetisk tiltalende.
>Byggeomkostninger
Det ser ud til at være stort set umuligt at give en gennemsnitspris for at bygge en ADU, fordi det hele afhænger af, hvilken slags struktur du ønsker at tilføje, og størrelsen af rummet. Vi kan heller ikke ignorere den rolle, som nuværende råvarepriser spiller sammen med lønomkostninger.
Ifølge forskning udført af BygningAnADU, det tætteste vi kunne finde på en gennemsnitspris for en ADU var omkring $180.000. Disse omkostninger vil omfatte:
- Design arbejde
- Ansøgning om tilladelse
- Tilslutning af nye forsyninger for at give pladsen tilstrækkelig elektricitet og VVS
- Alle byggeomkostninger
- Din svedegenkapital
Hvis du hyrer en entreprenør, vil de tage sig af alt for dig. Herunder ansættelse af en arkitekt og kontakt med byen for tilladelser og inspektioner. De vil også ansætte, koordinere og betale alle underleverandører, såsom elektrikere og tømrere.
>Yderligere omkostninger at overveje med at bygge en ADU
Skattemæssige konsekvenser: Din ejendom vil være mere værd, når du tilføjer en anden enhed til den, så du skal sandsynligvis bruge mere på ejendomsskatter. Afhængigt af dit område kan dette være lidt eller meget.
Øget boligforsikring: Med mere ejendom bliver du nødt til at bruge flere penge på husejerforsikringer.
Indretning af det nye sted: Medmindre du skal leje ud som langtidsleje, skal du fuldt ud møblere og dekorere ADU'en. Selv med en langtidsleje har du stadig brug for lidt ekstra som persienner og apparater.
Stigning i forsyningsselskaber: Afhængigt af din zonelovgivning kan du muligvis tilføje et separat sæt hjælpeprogrammer. Dette betyder, at din nye ADU kan blive tilføjet til dit hovedhjems el, vand og affald.
Hvor meget vil en ADU øge ejendomsværdien?
Hvor meget din præcise ejendom vil stige er umuligt at sige. En lokal ejendomsmægler kan give dig en idé om, hvor meget værdi dit projekt vil tilføre huset.
Da jeg kontaktede en ejendomsmægler sagde de, at den skulle stige med gennemsnitsprisen på kvadratmeterne. Så hvis dit hus er $200 værd per kvadratfod, og du tilføjer 500 kvadratfod, bør det øge din ejendomsværdi med omkring $100.000.
Selvfølgelig er det måske ikke så enkelt. Hvis købere i dit område værdsætter ADU meget, kan det tilføje mere end det; hvis de ikke gør det, kan det tilføje mindre. Ikke alle arbejder hjemmefra eller ønsker at være udlejer.
Hvis det er en vigtig faktor for dig at vide præcis, hvor meget en ADU vil øge din ejendomsværdi arbejde tæt sammen med en ejendomsmægler for at sikre, at du ikke bruger mere, end du får tilbage, når du sælge.
Er ADU'er lovlige overalt?
Hver stat og kommune har forskellige love vedrørende boligzoneinddeling og byggeri.
Din entreprenør eller lokale zonebekendtgørelse vil give dig de oplysninger, du har brug for, om det er lovligt at bygge en ADU, hvor du bor. Du vil sikre dig, at denne ekstra enhed er lovlig, så du ikke skaber problemer for dig selv i fremtiden. Det er op til dig at finde ud af, om det er lovligt for dig at bygge denne bolig.
For os var den store afspærring, at vi ikke må tilføje 220 volt strøm. Det er den kraft, en ovn bruger. De føler, at tilføjelsen af en ovn gør ejendommen til en flerfamiliegrund, og det er ikke tilladt i vores zoneinddeling.
Vi skulle også være opmærksomme på de juridiske tilbageslag. Vi bor i et traditionelt forstadskvarter, så vores grund er ikke enorm. Disse tilbageslag begrænsede størrelsen og placeringen af strukturen.
Er ADU ejendomsinvestering det værd?
Mange føler, at ADU'er er løsningen på boligkrisen og den perfekte mulighed for miljøet, når vi søger at tilføje flere boliger. Ved at bygge en ADU kan du hjælpe med boligkrisen med minimal miljøpåvirkning og samtidig skabe en passiv indkomststrøm for dig selv.
Du bliver nødt til at sætte dig ned og knuse tallene, men det er klart, at hvis din by tillader det, er ADU reel ejendomsinvestering kunne være en unik måde at blive en ejendomsinvestor på uden at købe et nyt stykke ejendom.
Mange eksperter udråber ADU-investeringer, fordi du ikke behøver at købe ny jord, og de giver dig fleksibilitet. Hvis du allerede har ejendommen og ønsker at komme ind i ejendomsinvesteringer, vil du gerne tage et seriøst kig på ADU'er.