Fradrag for leje af ejendomsskat: Alt hvad du behøver at vide

Som enhver anden virksomhed eller investering ønsker investorer i lejeejendomme at tjene penge. Generelt til maksimere profitten, ejendomsinvestorer behov for at øge den årlige indkomst, reducere de årlige udgifter eller begge dele.

Da skatter er en væsentlig del af omkostningerne ved ejerskab, omfatter reduktion af udgifter reduktion af skatteforpligtelser. Udlejningsejendomme har unikke skattefordele, der giver dig mulighed for at reducere visse udgifter og udskyde visse IRS-tilladte skatter.

Fortsæt med at læse for at lære, hvad disse skattefordele er, og om de gælder for dig.

Hvad er lejeindtægt?

Når folk tænker på lejeindtægter, tænker de på de månedlige lejebetalinger til dig af din lejer. IRS definerer lejeindtægter som "enhver betaling modtaget for brug og beboelse af ejendom”. Ofte inkluderer det indkomst oven i månedlige huslejebetalinger.

Her er en liste over yderligere indtægter, som du skal indberette, som beskrevet i IRS-publikation 527:

• Lejer ansøgningsgebyr. Mange udlejere opkræver potentielle lejere et gebyr for at indsende den oprindelige lejeansøgning til gennemgang og godkendelse.
• Opsigelsesgebyr for lejemål. Hvis din lejer betaler dig for at opsige en lejekontrakt, skal du indberette den indtægt.
• Ejendom eller tjenesteydelser modtaget i stedet for leje. Hvis din lejer er en handy gør-det-selv-mand, og du accepterer at give afkald på en måned eller to af lejebetalinger for at kompensere ham for laver boligforbedringer (maler f.eks.), skal du kræve det lejebeløb, du ville have modtaget som leje indkomst.
• Udgifter betalt af lejeren på dine vegne. For eksempel vil mange amter kun lægge vand-/kloakregningen i ejerens navn, ikke lejernes navn. Hvis du modtager refusion fra lejer for brug, er det lejeindtægt.
• Tøjvask og andre servicegebyrer opkrævet for brug af faciliteter. Den indtægt, der genereres af hjælpetjenester, der leveres på stedet, er lejeindtægter.
• Et depositum anses generelt ikke for lejeindtægt. Det er snarere penge, du modtager og sætter til side i depot under lejekontraktens vilkår. Du returnerer til sidst disse penge til din lejer. Hvis du har forrentet depositummet, mens du holder det, så er denne rente skattepligtig lejeindtægt. Hvis du beholder en del af eller hele sikkerhedsdepositummet til reparationer, er det beløb, du beholder, lejeindtægter (og udgifterne til reparationer er en lejeudgift). Og hvis sikkerhedsstillelsen bruges som en endelig lejebetaling, betragtes det som forudleje og skal kræves som indtægt.

Hvilke fradrag for lejeboligskat kan du tage?

Får du lejeindtægter fra udlejning af en bolig, er der visse lejeudgifter, du kan trække fra på din selvangivelse.

Som defineret af IRS kan du fratrække de "almindelige og nødvendige udgifter til at administrere, bevare eller vedligeholde din lejebolig." Almindelige udgifter er dem, der er almindelige og almindeligt accepterede i virksomheden. Nødvendige udgifter er dem, der anses for passende, såsom omkostninger til visse materialer, forsyninger, reparationer og vedligeholdelse, som du foretager på din lejebolig for at holde din ejendom i god drift tilstand.

De mest almindelige fradragsberettigede lejeudgifter omfatter:

• Annoncering. Omkostningerne ved udlejning og markedsføring af din ejendom til leje.
• Bil- og rejseudgifter. Kun med det formål at vedligeholde ejendommen og opkræve husleje.
• Rengøring mellem lejere. Selvom rengøring kan være dyrt, er det en fradragsberettiget udgift. Jeg har gulvtæpperne professionelt renset mellem lejere på alle mine ejendomme, og det løber et par hundrede dollars på min største leje.
• Afskrivninger. IRS anerkender, at fast ejendom afskrives over tid, så du er berettiget til at fratrække afskrivninger årligt. IRS-reglerne kræver, at investorer i lejeejendomme genindvinder årlige afskrivninger, når du sælger ejendommen, uanset om du brugte den årlige afskrivningsfordel eller ej. Så sørg for at afsætte et afskrivningstab hvert år.
• Juridiske og andre professionelle honorarer. Advokatsalærer, ejendomsprovisioner og nogle afsluttende omkostninger som forligsgebyrer er fradragsberettigede udgifter.
• Renter på realkreditlån på dit lån. Deri ligger en af ​​de største fordele ved investor i lejeejendomme – gearing. Udnyttelse er brugen af ​​lånt kapital til at købe og/eller øge det potentielle investeringsafkast. Med en initial investering på $30.000 (20% ned) får du muligheden for at få alle fordelene ved at eje et aktiv til en værdi af $150.000. Og da dit realkreditlån er en fradragsberettiget udgift, er din lejer i det væsentlige betaler dit realkreditlån for dig.
• Långiver gebyrer. Lånestiftelsespunkter og andre omkostninger til sikring af realkreditlånet er fradragsberettigede udgifter.
• Udgifter til vedligeholdelse og reparation. Udgifter direkte relateret til ejendomsvedligeholdelse og vedligeholdelse er fradragsberettigede udgifter, ligesom reparationer du skal foretage for at holde ejendommen i lejebar stand. Hvis du betaler præmier for et servicefirma på vagt for at reparere større apparater (f.eks. HVAC-servicegarantikontrakt), er det en vedligeholdelsesudgift.

Tip: Forveksle ikke vedligeholdelse og reparationer med boligforbedringer. Du håndterer de to forskelligt skattemæssigt. Mens udgifter opvejer indtægter i det år, de sker, er forbedringer ikke direkte udgifter. I stedet kan du "gendanne" nogle eller alle omkostningerne ved forbedringer ved at bruge Formular 4562.

• Forbrugsomkostninger og andre gebyrer betalt af dig som ejer. Betaler du for vand, kloak, bortskaffelse af affald eller andre udgifter forbundet med ejendomsret, er disse fradragsberettigede.
• Ejendomsskat. Dette er en åbenlys ejeromkostning, der er fradragsberettiget.
• Forsikring. Som udlejer/ejendomsejer skal du have en husejerforsikring for at beskytte din investering. Den årlige præmie er en ejerudgift og derfor en udgift, som du kan trække fra på din selvangivelse.

Tip: Kræv, at din lejer får lejerforsikring til at dække deres personlige ejendele. Din husejerforsikring dækker ikke deres ting i tilfælde af tab, og de fleste lejere er ikke klar over dette. At få deres egen politik er afgørende.

• Ejendomsadministrationsgebyrer.Ejendomsforvaltere opkræver typisk 8-10%. For dette gebyr screener og placerer de lejere, leverer økonomiske regnskaber og administrerer vedligeholdelsesanmodninger og reparationer. Deres gebyr er 100 % fradragsberettiget som en ejendomsudgift.
• HOA og eller ejerlejlighedsgebyrer. Dette inkluderer årlige eller halvårlige rekreationsgebyrer, der nogle gange opkræves, hvis der er en fælles pool forbundet med at eje ejendommen.
• 1031 Byttegebyrer. Hvis du sælger en ejendom og geninvesterer provenuet i en anden lignende ejendom, kan du drage fordel af en 1031 Udveksling. De involverede gebyrer er fradragsberettigede som en ejendomsudgift, hvis du følger alle reglerne og gennemfører byttet. Du må ikke trække omkostningerne til forbedringer af din lejebolig fra som årlige udgifter, medmindre det betalte beløb er til en "forbedring, restaurering eller tilpasning til en ny eller anderledes anvendelse.” Generelt kan du inddrive omkostningerne ved forbedringer gennem afskrivning, ikke ved at gøre krav på det som en bekostning.

Læs mere >>>Sådan mindsker du din skattebyrde, når du sælger en lejebolig

Vigtige skatteformularer og publikationer for udlejningsejere

Disse IRS-publikationer kan hjælpe dig med at forstå, hvad du skal kræve som indtægt, og hvilke udgifter der lovligt kan fratrækkes på din selvangivelse. Og der er specifikke formularer til indberetning af lejeindtægter og -udgifter.

De relevante formularer og publikationer er:

• IRS-publikation 527 giver detaljerne for lejeboligregnskab.
• Skema E (formular 1040) bruges til at indberette indtægter og udgifter fra udlejningsejendomme. Hvis du har mere end én lejebolig, skal du udfylde Skema E-formularer for at dokumentere hver ejendom.
• Publikation 925, Passive Activity and At-Risk Rules. Hvis dine lejeudgifter overstiger din lejeindtægt, kan IRS tillade dig at kræve dette tab som et fradrag. Bestemmelser i de passive aktivitetstabsbegrænsninger (formular 8592) og Risikobegrænsninger (formular 6198) kan begrænse det tab, du kan trække fra.
• Skema A (1040) omhandler fast ejendom reglerne for personlig brug af en bolig, du lejer.
• Nettoinvesteringsindkomstskat kan pålægges nettolejeindtægter. BrugFormular 8960, nettoinvesteringsindkomstskat af enkeltpersoner, ejendomme og fonde, for at bestemme størrelsen af ​​denne afgift.
• IRS-publikation 946, Sådan afskrives ejendom forklarer ins og outs af ejendomsafskrivninger. Du skal tage årlige afskrivninger og er forpligtet til at genvinde afskrivninger, når du sælger ejendommen.
• Formular 4562 giver dig mulighed for at gendanne nogle eller alle dine ejendomsforbedringer fra det år, hvor du lejer dig Ejendommen tages først i brug og begynder i ethvert år, du foretager en forbedring eller tilføjer indretning.
• For at fratrække rejseudgifter, som du har til reparation af lejebolig, skal du følge reglerne beskrevet i kapitel 5 i Publikation 463, Rejse-, underholdnings-, gave- og biludgifter.

Mange af de mest populære skattesoftwarevirksomheder kan hjælpe dig med at udfylde disse formularer, men du skal muligvis opgradere til en betalt version af deres produkter. Med TurboTax, for eksempel skal du tilmelde dig "Premier" for at maksimere dine fradrag for lejeboligskat. Og med H&R blok, skal du vælge "Premium"-versionen.

Læs mere >>>Sådan investerer du i enfamiliehuse

Bundlinjen

Uanset om du er bruge skattesoftware til at udarbejde dine egne årlige selvangivelser eller du hyrer en professionel, vi kan ikke understrege nok, hvor afgørende det er afgørende at føre et godt regnskab, der dokumenterer alle lejeindtægter og -udgifter relateret til hver enkelt ejendom, du ejer.

Ud over at hjælpe dig med at indgive din skat, hjælper gode optegnelser dig med at overvåge udviklingen af ​​din lejebolig. De er nødvendige for, at du nøjagtigt kan analysere dit investeringsafkast, så du kan maksimere indkomsten og reducere udgifterne.

Du skal kunne dokumentere udgifter for at fratrække dem. Det betyder, at du skal have dokumentation såsom kvitteringer, annullerede checks eller regninger til at dække alle udgifter. IRS reviderer dig, og hvis du ikke kan yde support til elementer, du har rapporteret på dine selvangivelser, kan du blive underlagt yderligere skatter og bøder.

Bemærk venligst, at mens jeg ejer og administrerer en portefølje af lejeboliger, er jeg ikke skatterevisor, og skattelovgivningen ændrer sig konstant, så sørg for at konsultere en kvalificeret skatteekspert og gennemgå IRS-reglerne selv for at sikre overholdelse af IRS-vedtægterne, når du indgiver din skatter.

Yderligere læsning:

• Skatte-tab høstvejledning: Udnyt dine investeringstab
• 9 måder at reducere din skattepligtige indkomst i 2023
• Langsigtet vs. Kortsigtet aktiegevinstskat