Her anmeldelse: Fractional Real Estate Investing

I ejendomsinvesteringsverdenen er der et overfyldt våbenkapløb om at blive den foretrukne "fractional" investeringsplatform, hvor du kan købe $100 aktier i $1 million hjem.

Her har den seneste udfordrer klogt forgrenet sig fra hovedkonflikten for at forfølge en lukrativ niche: sommerhuse. Feriehuse genererer trods alt 160 % mere omsætning om måneden i gennemsnit sammenlignet med den typiske lejebolig siger Her citerer Zillow-forskning. Som et resultat heraf burde forfølgere af højafkastede passive indkomstgeneratorer blive friske.

Men hvordan fungerer Here? Hvordan er tilbuddene? Hvad er de skjulte risici, og er en fraktionel investering i sommerhus virkelig noget for dig?

Lad os undersøge her.

Her fordele og ulemper

Hvad er her?

Her er en fraktionel ejendomsinvesteringsplatform med speciale i sommerhuse.

Grundlægger Corey Ashton Walters så en mulighed opstå med den eksplosive stigning af AirBnBs i slutningen af ​​2010'erne: Hvorfor ikke lade detailinvestorer ejer delvise andele af feriehuse, hvor den månedlige omsætning er 160 % højere end din gennemsnitlige leje ejendom?

Sådan tænkning gav anledning til Here, som blev lanceret i begyndelsen af ​​2022 og hurtigt sikrede $7 millioner i VC-finansiering. Det siden er live og de har allerede fuldt ud finansieret over et dusin ejendomme, hvilket genererer passiv indkomst til dem selv og deres investorer (her tager minimum 1% af aktierne i hver ejendom).

Hvem er her for?

Her er for investoren, der anerkender det potentielle høje afkast på ferieejendomme, men:

1. Har ikke kapital til en 10% udbetaling og/eller
2. Mangler tålmodighed til ejendomsadministration - eller endda at finde et anstændigt ejendomsadministrationsfirma

Her dæmper begge bekymringer ved at sænke buy-in til kun 100 USD pr. aktie og selv styre alle aspekter af ejendomsbesiddelse. De lister egenskaberne på AirBnB et al, renser og vedligeholder dem og håndterer enhver anden mulig hovedpine.

Det eneste investorer skal gøre er at se den passive indkomst rulle ind. Det positionerer Her for at være et levedygtigt, mere lukrativt alternativ til udbytteaktier eller jeg obligationer.

Når det er sagt, er det ikke helt risikofrit at investere med Here. Så lad os dykke ned i detaljerne.

Hvordan virker her?

Her er en kort oversigt over Heres forretningsmodel:

1. Her erhverver en ejendom på et varmt feriemarked med høj indtjening som Blue Ridge Mountains og investerer lidt kapital for at gøre det "ferieklar".
2. De registrerer derefter ejendommen under en Series LLC, som bor under Here paraply LLC. Samtidig begynder de at leje ejendommen ud på korttidsudlejningssider som AirBnB og VRBO.
3. Den sjove del! Her "lancerer" ejendommen som en børsnotering, der sælger op til 99% egenkapital som $100 aktier.
4. Du og de andre investorer (inklusive Here selv) begynder at modtage kvartalsvise "udbytte"-betalinger svarende til din ejerandel.
5. Endelig, om fem til syv år - eller når de sætter investeringsperioden for - vil Here sælge ejendommen og dele byttet med dig.

Nu hvor du har den grundlæggende idé om, hvordan det virker, lad os nedbryde hver af de her nøglefunktioner.

Hvad gør Here fantastisk?

>Simpel tilmeldingsproces

Da Here ikke kræver, at du er en akkrediteret investor, er tilmelding en leg. Bare registrer dit navn, e-mail og adgangskode, og du er med. Du kan begynde at gennemse egenskaber inden for få sekunder.

Når du er klar til at købe, bliver du nødt til at springe gennem et par flere bøjler for at bevise, at du ikke hvidvasker kartelpenge. Disse trin omfatter:

• Et Kend din kunde-spørgeskema (KYC).
• Anti-Money Laundering (AML) kontrol
• Forskellige personlige spørgsmål, og
• Tilknytning af din bankkonto

Alligevel er det omkring det absolutte minimum af bøjler for ikke-akkrediterede investorer at springe igennem.

>Brugervenligt webstedsdesign

Se bare hvor ren Heres hjemmeside er. Enhver, der har besøgt et websted siden 1996, vil øjeblikkeligt forstå, hvordan det fungerer, og hvor de skal gå hen.

Der er faner for Egenskaber og din portefølje, plus ofte stillede spørgsmål og en blog. Det er sprødt, enkelt og intuitivt. A+.

>Håndvalgte tilbud

I modsætning til nogle andre ejendomsinvesteringsplatforme, kaster Here ikke et bredt net, idet den viser 137 ejendomme på én gang bare for at se, hvilke der vil tiltrække investorernes interesse.

Tværtimod eliminerer holdet 99,8 % af de ejendomme, de overvejer, og kun crème de la crème kommer til stedet. Og mens deres vurderingsproces forbliver proprietær, tager Her selv en ejerandel på mindst 1 %, og deres samlede indtægtsmodel afhænger af, at ejendommene er vellykkede investeringer.

Med andre ord kan investorer investere med en rimelig grad af tillid.

>Lavt tilkøb

Traditionelt har minimum buy-in for en feriebolig været en 10 % udbetaling plus skatter og afgifter. På et feriemarked med høj værdi som Blue Ridge eller Pasadena kan dette tal nemt overstige $100.000 kontant.

Med Here er minimum buy-in kun $100. Det er prisen på hver aktie i Series LLC, det vil sige den enhed, der repræsenterer ejendommen. Så selvom denne andel kun repræsenterer 0,01 % af ejendomsværdien, eliminerer den stadig den enorme adgangsbarriere for traditionelle ferieudlejningsinvesteringer.

> Rimelige gebyrer for ejendomsadministration

Her opkræves et administrationsgebyr på 25% af ejendommens månedlige omsætning. Det er ærlig talt ret generøst, når man tager branchegennemsnittet for ferieudlejning i betragtning spænder fra 25% til 30% - og disse virksomheder fandt og formidlede ikke ejendommen for dig.

>SEC-kvalificeret

Andre ejendomsselskaber beholder deres ejendomme på blockchain, hvilket gør det vanskeligt at regulere (en fejl, der kostede BlockFi 100 millioner dollars).

Og faktisk, nogle delinvestorer føler sig ikke så bekymrede over sikkerheden på deres platforme, idet de siger "Det er det samme som at købe ejendom med dine venner", så ingen SEC-ansøgning er nødvendig. Sådan reagerede min kollega, en tidligere SEC-advokat, på den.

via GIPHY

Derfor er jeg lettet over at se, at Her spilles bold, indgivelse af formularer 1-A så de er mindre tilbøjelige til at få døren sparket ind af regulatorer.

Hvad er ulemperne her?

Intet sekundært marked (endnu).

Teamet på Here siger, at de har til hensigt at holde hver ejendom i mellem fem og syv år. Hvis du gerne vil indkassere dine chips inden da, ja, det er synd. Her har ikke noget sekundært marked, og salg af aktier i en LLC kontrolleret af Here LLC kan indebære ekstra skridt (og advokater).

>Begrænset – Nogle gange Nul – Valgmuligheder

I skrivende stund havde Here 10 ejendomme noteret for investorer - men alle var udsolgt:

Her siger, at deres tilbud bliver udsolgt ekstremt hurtigt, så de håber på til sidst at liste op til fire om måneden.

>Bekymringer om lang levetid og skalerbarhed

I skrivende stund har Here kun et dusin fuldtidsansatte, inklusive en enkelt ejendomsadministrator uden tidligere erfaring.

Jeg ville være mindre bekymret, hvis Here havde en plan på plads for at beskytte investorer, hvis virksomheden falder sammen. Lofty har en, men her ser det ikke ud til. Og den usædvanlige Series LLC/LLC-struktur rejser helt sikkert spørgsmål om det juridiske nedfald, hvis virksomheden opløses.

>Ingen aktionærernes stemmerettigheder

Da jeg ikke så nogen omtale af "stemmeret" eller "selvstyre" i Here's omfattende ofte stillede spørgsmål, blev jeg mistænksom over, at Here stille og roligt beholdt 100 % kontrol over hver ejendom. Her er lederen af ​​Investor Relations, Brianna Watterson, bekræftede mine mistanker og sagde: "Her... vil beholde stemmekontrollen over Series [LLC] og bestemme, hvornår der skal sælges."

Dette står i skarp kontrast til andre fraktionelle investeringsplatforme som f.eks Ophøjet og Rally Rd. Disse platforme behandler aktiver som 100 % selvstyrende LLC'er og lader investorerne bestemme, hvornår de skal sælge, renovere osv. For pokker, de vil endda lette afstemningen.

Men ikke her. Og det kan være en stor afbrydelse for investorer, der kan lide en vis kontrol over, hvordan deres delte investering behandles, enten af ​​likviditetsformål eller blot i princippet.

>Ingen mobilapp

Her har ingen mobilapp og ingen planer for en, men i det mindste er dens side mobilvenlig.

Her Priser og gebyrer

Som virksomhed tjener Here penge på tre måder:

1. Et Asset Management gebyr i alt 1 % af ejendommens samlede værdi hvert år, udbetalt af ejendommens indkomst med en sats på 0,25 % hvert kvartal. Dette dækker formueforvaltning, betalingsgebyrer og investor relations.
2. Et ejendomsadministrationsgebyr på 25 % af ejendommens årlige bruttoomsætning, udbetalt hver måned. Dette dækker typiske administrationsudgifter såsom rengøring, gæsterelationer, vedligeholdelse, reparationer, booking og meget mere.
3. At investere deres egne penge i ejendommene, og samle lidt lejeindtægter til sig selv.

Her står også til at tjene lidt penge på salget af en ejendom, den delvist ejer. Ifølge teamet planlægger de at besidde ejendomme i mellem fem og syv år, men kan sælge før - eller senere - hvis de beslutter, at det er i aktionærernes interesse (igen, ingen afstemning).

Bortset fra Here's cut af ejendomsindtægterne, er der ingen direkte gebyrer til investorerne. Ingen tilmeldingsgebyrer, startgebyrer, nada. Og som nævnt er her et lavt buy-in på kun $100 per aktie et højdepunkt på platformen.

Likviditet

Manglende likviditet er den #1 ting, der skræmmer den typiske investor væk fra lejemarkedet, og her præsenterer desværre ikke en umiddelbar løsning. Investeringer er låst, indtil Her – ikke aktionærerne – beslutter, at det er tid til at sælge.

Sådan kontakter du her

Her har en kontakt side som viser en e-mail ([email protected]) og en live chat tilgængelig fra 9.00 til 17.00 EST mandag til fredag. Jeg pingede dem klokken 02.30 og hørte ikke tilbage samme dag, men det kunne være et lykketræf.

Er her sikkert?

Her kommer sikkerheden delvist fra dens enkelhed. Platformen deler ikke data med tredjeparter uden dit samtykke og letter alle dens transaktioner via Plaid.

Derimod Lofty.ai, Lommeegenskaber, og andre har erstattet betalingsudbydere med blockchain-baserede smarte kontrakter. Selvom de er billigere og mere effektive i teorien, præsenterer disse nye skolemetoder deres eget nye sæt risici: hvad hvis blockchain bliver hacket ala Ethereum 1.0? Hvad hvis "tokens", der repræsenterer egenkapital, bliver stjålet? Hvad hvis SEC træder ind med en jernstøvle?

Med andre ord, Here's "old school"-tilgang kan give trøst til investorer, der er nervøse for blockchain-baserede løsninger.

Bedste alternativer til her

>HappyNest

HappyNest er lidt som Here, men for erhvervsejendomme. Så i stedet for delejerskab i en hytte i Aspen, vil du eje en del af en kontorbygning lejet af CVS.

I lighed med teamet hos Here udfører teamet hos HappyNest hovedparten af ​​due diligence for dig. Faktisk er hele platformen kun én stor REIT; enten er du med, eller du er ude, valget er binært.

Kommerciel ejendomsmægler giver muligvis ikke de spændende årlige afkast af ferieboliger (HappyNest sigter på ~6 %), men for et lavt buy-in på 10 USD tilbyder HappyNest en nem måde at diversificere med noget CRE.

Tjek vores fulde anmeldelse af HappyNest.

> Ankomne hjem

Efter at have lanceret i 2019, er Arrived Homes en relativt mere erfaren aktør inden for det fraktionelle ejendomsinvesteringsområde. Og i betragtning af at det er ved at bryde ind i feriehuse, er det klar til at blive Heres hovedkonkurrent.

Begge har $100 buy-ins, begge har en målperiode på fem til syv år, og begge stræber efter at give generøs passiv indkomst til investorer. Arrived Homes har mere erfaring og funktioner (såsom muligheden for at sælge dem dit hjem og beholde en 10% ejerandel), men man kan sige, at Her har fordelen ved at specialisere sig i sommerhuse fra komme i gang.

Se vores fulde anmeldelse af Arrived Homes.

Bundlinjen

Mens Heres ubeviste track record og irriterende mangel på aktionærernes stemmerettigheder kan afvise nogle investorer, kan andre kigge forbi knæk og se muligheden. Delvist ejerskab af en ferieejendom er bestemt meget lukrativt og overgår selv udbyttearistokrater for en herlig, pensionsaccelererende passiv indkomst.

For mere om fraktioneret ejendomsinvestering, tjek vores oversigt over 5 Bedste Fractional Ejendomsinvesteringsplatforme.