Du kører din sædvanlige pendling og bemærker et amatøragtigt udseende skilt langs vejen. Der står "Vi køber grimme huse" eller "Vi køber dit hus i enhver stand for kontanter." Hvad er der med det? Hvem sætter disse skilte op, og hvad betyder de?
Det bliver jeg som ejendomsmægler ret tit spurgt om. I branchen kalder vi disse "bandittegn."
Ejendoms-"grossister" står bag skiltene. Disse fyre er en type mellemmand. De finder hjem og "engroshandler" dem til rehabbere, der så renoverer og sælger videre dem til en boligkøber.
I modsætning til hvad deres skilte promoverer, "køber grossister ikke rigtig dit hjem for kontanter." Til gengæld for din aftale for at acceptere en nedsat kontantpris, lover de at levere en køber til dig inden for en vis tidsramme - typisk 30 dage. I stedet for en salgskontrakt bruger grossister en "overdragelseskontrakt", der giver dem mulighed for at "overdrage" din boligsalgstransaktion til en tredjepart, som bliver den faktiske køber.
Grossister tjener deres penge på spredningen mellem det, de lover at betale dig, og det, de indsamler fra rehabberen, der rent faktisk køber ejendommen af dig.
Skal du engrossalg af dit hus?
Grossister har eksisteret i årtier. De tilbyder at gøre processen med at sælge en bolig hurtig og nem - uanset dens tilstand. Gennem banditskilte eller direct mail-postkort finder de potentielle sælgere, der endnu ikke har taget det første skridt til at sælge deres hjem.
Lad os for eksempel sige, at du har boet i dit hjem i de sidste 20 år og opfostret din familie. Børnene er voksne, og du overvejer at nedtrappe. Gennem årene har du samlet en masse ting. Tanken om at rydde op i dit hjem og gøre det klar til fremvisning er overvældende.
Du modtager et postkort fra en grossist, der tilbyder dig kontanter til dit hjem i "som det er" og det virker som en god løsning. Og det er måske en god løsning, men er det det bedst løsning?
Grossister præsenterer disse tre "fordele":
- Ingen grund til at rydde op eller foretage nogen reparationer. Vi giver dig kontanter til dit hjem i den stand den er. Du behøver ikke engang at vise din ejendom.
- Ingen ejendomsmægler kommissioner. Spring over omkostningerne ved at sælge, når du indgår aftale med os.
- Få dine penge meget hurtigere end du ville, hvis du børsnoterede din bolig på det åbne marked.
Holder disse påstande sande? Måske, men der er nogle punkter, de ikke fortæller dig:
"Som de er" boliger købes og sælges på MLS.
Grossister udnytter en almindelig misforståelse fra forbrugerne om, at dit hus skal være i god stand for at blive opført på Multiple Listing Service (MLS). Sandheden er, at mens mange boliger, der er opført hos en ejendomsmægler og markedsført på MLS, er det "Klar til indflytning," mange ejendomme, som de er, købes og sælges med succes dagligt gennem annoncering på MLS.
En meget mindre pulje af potentielle købere vil vide, at dit hjem er til salg.
Grossister har en liste over potentielle købere, som de kontakter, når de får en ny opgaveaftale. Sammenlign det med at gå gennem en autoriseret agent og få din ejendom opført på MLS, hvor den er søgbar og ses af mange tusinde agenter, hver med klar købere, der kan være interesserede i at give et tilbud på din ejendom.
Synligheden og konkurrencen ved at nå ud til flere købere vil føre til en konkurrencedygtig salgspris i forhold til den nedsatte salgspris, en grossist vil være i stand til at sikre dig. Der er en køber til hver ejendom uanset beliggenhed eller tilstand. Det bedste resultat for en sælger er at få deres hjem bredt markedsført. Og den bedste måde at gøre det på er at liste det med erfarne ejendomsmæglere.
Du kan få færre penge... ofte meget mindre!
Selvom der ikke er nogen ejendomsmæglerprovision at betale, er overdragelsesgebyret ofte højere end 5–6 % kommission, du ville betale for at få dit hjem professionelt markedsført og solgt gennem en fast ejendom Selskab. En typisk grossists gebyr er $25.000 til $30.000. Hvis du sælger en bolig med en markedsværdi på $200.000, det er et gebyr på 15 %.
Du bliver repræsenteret af en person uden licens.
Grossister sælger hovedsageligt fast ejendom uden licens. Du stoler på den største investering i dit liv til en person, der:
- er ikke bundet af et etisk kodeks eller en tillidsforpligtelse at repræsentere dine interesser,
- er uden opsyn af en autoriseret ejendomsmægler, og
- har ikke været forpligtet til at tage nogen uddannelsesklasser eller bestå nogen certificering, der kvalificerer dem til at sælge fast ejendom.
Statsregeringer kræver ejendomslicenser og uddannelse, i vid udstrækning for at beskytte offentligheden mod en skruppelløs aktivitet. Salg af fast ejendom uden licens er i strid med loven. Grossister kommer uden om dette, fordi den kontrakt, de bruger, er omhyggeligt formuleret for at indikere, at det slet ikke er en salgsaftale. Det er en aftale, der giver dem mulighed for at overdrage ejendommen til en anden køber; transaktionen er en direkte transaktion mellem køber og sælger uden en agent involveret. Som sælger, der arbejder med en grossist, er du ikke repræsenteret af nogen, der har tilladelse til at håndtere ejendomshandler.
Fra start til slut kan engrosaftaler tage længere tid end et traditionelt salg.
Et af de salgsargumenter, en grossist vil gøre, er, at du får dine penge hurtigere ved at sælge gennem dem. Sandheden er, at fra du underskriver en opgavekontrakt til du kommer til lukkebordet, kan processen faktisk tage længere tid at gå gennem en grossist. Det skyldes, at der er 30 ekstra dage indbygget i processen. De 30 dage, hvor grossisten har overdragelseskontrakten på udkig efter en køber, kan være 30 dage, når din ejendom er tændt MLS bliver set af tusindvis af købere, hvoraf mange har penge til at købe og renovere din ejendom og er ivrige efter at få startede!
Der er stadig "visninger", uanset om du går gennem en grossist eller en autoriseret agent.
Fremvisninger er til gene for sælgere. Det forstår jeg. Ingen kan lide fremmede, der går gennem deres hjem og ser på deres ting! Men tro ikke, at at gå gennem en grossist vil spare dig for denne indtrængen. Folk - selv rehabbere - køber ikke et hjem usynligt. Du bliver nødt til at forholde dig til fremvisninger, uanset om du gennemgår en grossist eller den mere traditionelle boligsalgsproces.
Bare vær opmærksom
Jeg var en ejendomsinvestor i årevis, før jeg blev Maryland-licenseret agent. Jeg købte "nødlidende" ejendomme opført på MLS, og jeg købte også et par stykker fra grossister. Jeg banker ikke på, hvad grossister gør. Faktisk bringer deres indsats ofte huse på markedet, der er gode tilbud for rehabbere.
Som med enhver økonomisk beslutning hjælper det at blive uddannet i dine valg med at træffe den bedste beslutning til dine særlige omstændigheder. Det er vigtigt at være opmærksom på, hvad du giver op, hvis du vælger at sælge gennem en grossist i stedet for at hyre en autoriseret agent.
Når det er sagt, er ikke alle agenter ens. Nogle er rigtig gode til at facilitere salget af “indflytningsklare” boliger. Men hvis dit hjem ikke er i perfekt stand, og du ønsker at sælge, vil du gerne opsøge en agent, der forstår, hvordan man markedsfører boliger, som de er.