Nogle af de rigeste mennesker i verden tjente størstedelen af deres formuer gennem ejendomsinvesteringer. Men hvordan skabes velstand ved at investere i fast ejendom?
Her er de væsentligste drivkræfter bag ejendomsformuer.
Inflation
Inflation er noget, vi alle tager for givet. Prisen på dagligvarer stiger gradvist, og vi har ikke andet valg end at betale den forhøjede pris. Så vi fokuserer ikke så meget på det. Det er en omkostning, der ikke diskriminerer, men rammer alle, så hvad er meningen med at klage?
Ved at forstå, hvordan inflation påvirker deres ansattes evne til at forsørge deres familier, tilbyder mange store virksomheder en "leveomkostningsstigning" hvert år. Inflation er blot en facet af økonomien. Mens den gennemsnitlige 3% om året, har den amerikanske forbruger oplevet år med høj inflation (12,5% i 1980) og år med lav inflation (0,1% i 2008).
For ejendomsinvestorer kan inflation skabe velstand konsekvent og pålideligt. Det er fordi inflation er en konsekvent drivkraft for værdistigning i boligen
. Den månedlige ydelse på et fastforrentet realkreditlån forbliver den samme i 30 år. Skatter og forsikringer stiger meget gradvist, hvis overhovedet. Det betyder, at selvom værdien af en investeringsejendom stiger hvert år takket være inflationen, er omkostningerne ved at eje den ikke. Forskellen er egenkapital - du ejer et mere værdifuldt aktiv år efter år takket være inflationen.Påskønnelse
Mens inflation fører til en gradvis stigning i værdien af din investeringsejendom, er hurtig markedsvurdering en enorm faktor, der bygger rigdom. Prisen på eksisterende boliger steg i gennemsnit med 5,4 % årligt fra 1968 til 2009.
Med fast ejendom handler det om beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed. Hvis du har lavet din research og købt en ejendom, hvor boligernes værdi stiger hurtigt, chancerne er, at din investering vil stige i værdi år efter år uden yderligere kapitaludgifter. Dette er historisk, hvordan mange mennesker tjente mange penge på fast ejendom.
Det samme princip, der fungerer ved aktiemarkedsinvestering, virker ved ejendomsinvestering: Køb lavt og sælg højt. Områder af landet, såsom dele af Californien, har set boligværdier stige meget, meget hurtigere end inflationen.
Årlige lejeforhøjelser
Bolig er leveomkostningerne. Ligesom inflationen fører til en stigning i udgifterne til dagligvarer og forbrugsvarer, holder boligudgifterne trit med inflationen. Det er typisk at hæve huslejen med 2,5-5 % hvert år på grund af inflationens virkninger. Og det er almindeligt, at udlejere hæver huslejen, hver gang en lejekontrakt fornyes.
Men som investor vil dine omkostninger ved at eje en lejebolig ikke stige med inflationen, hvis din realkreditrente er fast. Som udlejer, din lejeindtægt stiger mens dine omkostninger forbliver de samme. Så din investeringsejendomme giver mere overskud til din bundlinje år efter år.
Tvunget egenkapital
"Egenkapital" refererer til ejerskab. I tilfælde af ejendomsinvestering, er din personlige egenkapital forskellen mellem ejendommens markedsværdi og det, du skylder på realkreditlånet. For eksempel, hvis din ejendom har en værdi på $150.000, og du skylder banken $120.000, har du $30.000 egenkapital.
"Tvungen egenkapital" refererer til den rigdom, der skabes, når du køber en ejendom til nedsat pris og arbejder for at gøre den mere værd. Typisk dig købe en "nødlidende" ejendom sælges for 25–30 % mindre end en sammenlignelig ejendom, der ikke er nødlidende. Du bruger 10-15 % på at reparere det (tæppe, maling, reparationer og nogle udskiftningsapparater) og bringe det op til markedsværdi.
Lad os sige, at du har betalt 25 % under markedsværdien. Du brugte derefter 10 % på at rette det. Du har lige øget din egenkapital (ejerskab) med 15%.
En anden måde at fremtvinge egenkapital på er at tilføje funktioner, der øger ejendommens værdi. Lad os sige, at du køber et toværelses hus i et kvarter, hvor resten af boligerne har tre soveværelser. Tilføjelse af det tredje soveværelse vil bringe din ejendom op på niveau med markedsværdien af de andre boliger. Forudsat at du købte det til en passende rabat (fordi det kun havde to soveværelser) og omkostningerne ved at tilføje endnu et soveværelse er mindre end forskellen mellem din pris og den nye markedsværdi, har du tvunget egenkapital i hus.
Afskrivninger
Afskrivninger er negative i de fleste tilfælde. Det betyder, at værdien af noget er faldet.
I ejendomsinvesteringer taler vi dog ikke om et reelt fald i ejendommens værdi. Vi taler om en værdifuld skattelettelse IRS tillader ejendomsinvestorer. Hvert år kan du trække en procentdel af værdien af investeringsejendommen fra i dens IRS-bestemte levetid.
For boligejendomme har IRS sagt, at levetiden er 27,5 år. Så hvis din ejendom for eksempel er 150.000 $ værd, kan du trække 5.454 $ fra lejeindtægten fra ejendommen. Lad os sige, at din årlige nettolejeindtægt er $15.000. Din skattepligtige lejeindtægt falder til $9.546.
Hvad der gør denne afskrivningsskat så økonomisk kraftfuld er, at de fleste fast ejendom ikke mister værdi hvert år. Faktisk har ejendomsværdierne en tendens til at stige over tid. Det betyder, at du får en skattefradrag på prisen på et aktiv, der muligvis stiger i værdi, ikke ned.
Desuden er afskrivninger en skattefradrag, der kommer oven i ejendomsvedligeholdelse og andre omkostninger, som du kan trække fra den lejeindtægt, du får. Afskrivninger kan ændre en kontant positiv leje til et tab på papir. Det tab kan reducere din øvrige skattepligtige indkomst og sænke din skatteregning samlet set.
Udnyttelse
Gearing er en af de mest udråbte formueskabende investeringsstrategier i fast ejendom. Det er brugen af lånt kapital til at købe og/eller øge det potentielle afkast af en investering. Som ejendomsinvestor giver gearing dig mulighed for at tjene penge på et indkomstproducerende aktiv, der er meget mere værd end dit kontantudlæg. Lad os f.eks. sige, at du sætter 20 % ned og finansierer 80 % af en ejendom på $100.000. Gearingen giver dig mulighed for at drage fordel af og kontrollere indkomsten fra en ejendom på $100.000, når alt du investerede var $20.000.
Gearing giver dig mulighed for at "tjene penge ved at bruge andres penge,” som ejendomsmæglere ynder at sige. I en nøddeskal bruger du bankens penge til at købe ejendommen og lejerens penge til at betale banken tilbage. Spredningen mellem, hvad du betaler til banken, og hvad lejeren betaler dig, er din fortjeneste. Hvis du har $100.000, kan du kontrollere $500.000 i ejendomsaktiver i stedet for at købe et $100.000 hus med kontanter.
Vær opmærksom på risiciene
Dette er de primære strategier, som ejendomsinvestorer bruger til at skabe rigdom. Selvfølgelig, som enhver investering er der en risiko. Nøglen er at købe smart, administrere professionelt og ikke blive overgearet.
Investering i fast ejendom er mere praktisk og tidskrævende end at købe aktier. Det giver også typisk højere gevinster i forhold til den øgede risiko. Og i modsætning til andre investeringsvalg er fast ejendom en langsigtet investering. Dette skyldes, at det er et anlægsaktiv, der ikke hurtigt kan likvideres, og transaktionsomkostningerne er så høje. I det væsentlige, kender risiciene og afbøde så meget som muligt.
Du kan altid prøve at investere i fast ejendom med online crowdfunding-tjenester for fast ejendom, såsom Fundrise. Læs vores anmeldelse og se hvordan du kan tjene penge med Fundrise og dets REIT'er.
 Besøg Fundrise
|