De fleste finansielle rådgivere vil fortælle dig, at du har brug for en mangfoldig portefølje, som bl.a ejendom, for at klare op- og nedture på aktiemarkedet. Det er dog ikke sådan, at de fleste investorer når dette mål ved at købe, eje og administrere ejendom.
I stedet bruger kyndige investorer en passiv strategi at investere i en type ejendomsinvesteringsfond kaldet en Real Estate Investment Trust (REIT). En Commercial REIT er et specialiseret investeringsselskab, der er oprettet til at eje, drive og finansiere erhvervsejendomme.
Denne type REIT samler penge fra mange investorer. Det investerer i ejendomme, der primært bruges til erhvervslivet, såsom hoteller, detailbutikker, kontorer, sundhedsfaciliteter, self-storage, industribygninger og lagerbygninger. Gennem fordelingen af lejebetalinger fra lejekontrakter genererer REIT en stabil og pålidelig indkomststrøm for investorer.
Mens mange REIT'er specialiserer sig i én form for erhvervsejendomme, kan du opnå bredere diversificering ved at købe andele i REIT-gensidige fonde og ETF'er i stedet for at investere i individuelle REIT'er.
Læs mere >>> Sådan skaber du rigdom ved at investere i fast ejendom
Den korte version
- Kommercielle REIT'er er en type ejendomsinvesteringsfond, der giver investorer mulighed for at investere i erhvervsejendomme, der ellers kunne have været for dyre.
- Der er adskillige fordele (såsom fast udbytte) og ulemper (såsom du måske ikke tjener penge på opskrivningen) ved denne type investering.
- Hvis du ønsker at investere i erhvervsejendomme, men ikke ønsker at købe en ejendom direkte, kan en kommerciel REIT give hurtigere diversificering med lavere kapitalkrav.
Sådan fungerer REIT'er
REIT'er kan have kontor-, detail-, industri- og multifamilieejendomme (boligkomplekser såsom lejlighedsbygninger). Investorer køber og besidder kommercielle investeringsejendomme til to primære formål: at opnå et afkast igennem lejeindtægt og for at tjene penge på ejendomsværdistigninger over den tid, aktivet opbevares.
Kongressen oprettede REITs i 1960. Disse specielle investeringsinstrumenter gjorde erhvervsejendomme mere tilgængelige for hverdagsinvestorer. Før det var investering i erhvervsejendomme begrænset til institutioner og velhavende personer, fordi der var brug for så meget kapital til at eje og administrere disse ejendomme.
Som en særlig klasse af regulerede værdipapirer skal REIT'er opfylde visse IRS standarder som hjælper med at mindske investorrisikoen. Nedenfor er nogle af kravene:
- Afkast minimum 90 % af den skattepligtige indkomst i form af aktionærudbytte hvert år
- Modtag mindst 75 % af bruttoindkomsten fra ejendomsaktiviteter inden for REIT, såsom huslejeopkrævning og rentebetalinger på realkreditlån, der finansierer ejendommene i REIT
- Invester mindst 75 % af de samlede aktiver i fast ejendom
- Har minimum 100 aktionærer efter det første år efter etableringen
- Ikke have mere end 50 % af aktierne ejet af fem eller færre personer i den sidste halvdel af skatteåret
Sådan investerer du i kommercielle REIT'er
Kommercielle REIT'er falder i hovedkategorier: handlede og ikke-handlede. Her er et hurtigt kig på, hvordan du investerer i begge typer:
Handlede kommercielle REIT'er
At købe aktier i offentligt handlede REIT'er er lige så ligetil som at købe aktier i en investeringsforening. Alt du behøver er en mæglerkonto og penge nok til at købe mindst én aktie. Som sådan er de meget tilgængelige for enhver investor, er meget likvide og kræver en relativt lav minimumsinvestering.
Ikke-handlede kommercielle REITS
Ikke-handlede REIT'erer også attraktive investeringer, som ofte er mere specialiserede efter aktivets placering og type og kræver en højere minimumsinvestering. Her er et par af de større kommercielle REIT'er:
- Orion Office REIT (ONL) ejer og administrerer en diversificeret portefølje af kontorbygninger og virksomhedens hovedkvarter. Der lejes primært på en enkelt lejers nettolejebasis og er placeret på forstæder på markeder i hele USA.
- Public Storage (PSA) ejer og driver mere end 2.700 self-storage faciliteter i 39 stater, med mere end 190 millioner netto lejebare kvadratmeter lagerplads. Gennem kapitalandele har det også eksponering mod det europæiske marked for selvopbevaring og yderligere 29 millioner nettoudlejelige kvadratmeter kommercielt areal i USA gennem PS Business Parks.
- Equity Residential Properties (EQR) er den største lejlighed REIT i USA. Ved udgangen af 2021 ejede eller havde EQR investeringer i 310 ejendomme med omkring 80.407 lejlighedsenheder.
Flere crowdfunding platforme for fast ejendom tilbyder nu også ikke-handlede kommercielle REIT'er. Her er et par eksempler:
- Fundrise har nu et dusin REIT'er, som hver omfatter en betydelig del af erhvervsejendomme. Minimumsinvesteringen med Fundrise er $10, og det årlige administrationsgebyr er 1%.
- Realty Mogul har to REITS, som begge udelukkende investerer i erhvervsejendomme. Minimumsinvesteringen for Realty Moguls REITS er $5.000, og gebyrerne varierer fra 1% – 1,25%.
- I 2022, CrowdStreet annoncerede lanceringen af sin egen kommercielle REIT, kaldet C-REIT. Minimumsinvesteringen for C-REIT er $25.000, og det ser ud til, at investorerne vil være underlagt et administrationsgebyr på 1,50 % samt et servicegebyr på 0,50 %.
Fordele og ulemper ved kommercielle REITs
fordele
- Passiv indkomst: REIT'er tilbyder en praktisk måde at investere i erhvervsejendomme på en virkelig passiv måde. Du behøver ikke selv at købe eller administrere ejendomme.
- Fast udbytte: IRS-kravet om, at REIT'er distribuerer 90% af deres indtjening, betyder, at det er stabilt og pålideligt udbytte er investorens belønning. Mange REIT'er har en track record med at betale store og voksende udbytter år efter år.
- Likviditet: Fast ejendom som aktivklasse er hovedsageligt illikvid, men REIT'er fungerer meget som gensidige fonde, der tilbyder bekvem og hurtig likviditet, hvis du har brug for at komme ud.
- Mindre volatilitet: REIT'er kan fungere som en buffer mod op- og nedture i andre aktivklasser såsom aktier.
- Lavere minimumsinvestering: For at købe en kommerciel ejendom har du muligvis brug for hundredtusindvis af dollars for at købe og administrere aktivet. Den typiske minimumsinvestering i en offentlig, kommerciel REIT er rimelige $250.
- diversificering af fast ejendom: Lave minimumsinvesteringer gør det overkommeligt at diversificere, fordi du kan købe aktier i mange REIT'er investeret i forskellige kommercielle aktiver i stedet for kun én REIT.
ulemper
- Begrænsede/ingen ejendomsvurdering fordele videregivet til investorer: Mens regelmæssige udbytteudbetalinger næsten er garanteret, kan REIT-investorer muligvis ikke drage fordel af kapitalstigningen på de besiddede aktiver.
- Minimumsinvestering kan være høj: Nogle ikke-handlede REIT'er kræver $25.000 eller mere for at deltage.
- Gældsrisiko: REITs, ved at eje store ejendomme, bærer typisk store mængder af gæld. Gæld kan være risikabelt, især hvis renten stiger. Men med velforvaltede kommercielle REIT'er afbødes denne risiko i vid udstrækning af de langsigtede lejekontrakter, der producerer forudsigelige og stabile lejeindtægter for REIT.
Bundlinjen
Erhvervsejendomme kræver en stor mængde kapital at købe og vedligeholde. Dette plejede at begrænse aktivklassen til enkeltpersoner med høj nettoværdi og store institutionelle investorer. Men REITS giver mindre individuelle investorer mulighed for at tilføje ejendomsbesiddelser til deres samlede investeringsportefølje uden at købe, vedligeholde eller forvaltning af fast ejendom.
REIT'er skal overholde specifikke IRS-regler og forretningspraksis, der beskytter investorer mod at blive udnyttet. Ligesom mange investeringsmuligheder, der handles på de store børser, tilbyder kommercielle REIT'er fordelene ved likviditet, udbytte, diversificering og lav minimumsinvestering. For at afgøre, om kommerciel REIT-investering er det rigtige for dig, skal du overveje din overordnede investeringsstrategi og din specifikke portefølje af investeringer.
Yderligere læsning:
- Sådan investerer du i fast ejendom med få penge
- Er fast ejendom en god investering lige nu?
- Hvad er risikoen ved at investere i fast ejendom?