Næsten hver eneste artikel om fast ejendom advarer investorer om at udføre deres due diligence. Men hvad betyder det helt præcist?
I bred forstand er due diligence processen med at indsamle og analysere data om alle faktorer, der påvirker ROI. Due diligence-processen er nødvendig for at sikre, at de indledende og efterfølgende investeringer i muligheden giver mening.
Du har sikkert hørt ordsproget "mål to gange og skær en gang." Dette gælder især, når det kommer til fast ejendom: du bør grundigt vurdere enhver mulighed, før du investerer.
Due diligence er nødvendig for at forhindre dyre fejl som:
1) at investere i et projekt, der ikke opfylder strategiske mål, og
2) undlader at afbøde og styre forventede risici for et bedre og mere forudsigeligt resultat, når du investerer.
Dybden og bredden af den due diligence, du udfører, vil variere afhængigt af ejendommens aktivklasse: Det vil være forskelligt for erhvervsejendomme, udlejningsejendomme REITs, og crowdfunding af fast ejendom muligheder. Typen af due diligence vil også afhænge af selve den specifikke investering (beliggenhed, økonomi, ejendomstilstand osv.).
For eksempel bruger du forskellige økonomiske målinger til at vurdere erhvervs- og boligudlejningsejendomme. Og nogle ejendomscrowdfunding-muligheder har specifikke forskelle, der kræver en dybdegående analyse, som ikke gælder for andre crowdfunding-muligheder. Når du investerer i lejeboliger, er due diligence afgørende før og under købsprocessen.
Den korte version
- For enhver ejendomsinvestering skal du foretage en grundig due diligence for at sikre, at du får et højt nok afkast til at gøre din investering umagen værd.
- Due diligence-processen er forskellig for lejeboliger vs. REIT'er og crowdfunding-websteder for fast ejendom.
- Enhver ejendomsinvestering indebærer en risiko, men du kan minimere denne risiko ved omhyggeligt at undersøge alle investeringsmuligheder, selv forhåndsgodkendte.
Due Diligence for lejeboliger
Ejendomsinvestorer i udlejningsejendomme ser typisk efter tre ting:
- Kortsigtet pengestrøm
- Langsigtet ejendomsvurdering
- Løbende skattefordele.
Din due diligence forud for køb vil fokusere på de to vigtigste faktorer: cash flow og påskønnelse. Dette omfatter omfattende forskning inden for flere nøgleområder:
- Ejendommens tilstand
- Ejendoms beliggenhed/marked
- Økonomisk analyse og fremskrivninger
Her er nogle af de væsentlige problemer at tjekke ud – husk på, at enhver ejendom og mulighed er unik, og din due diligence kan få dig til at grave dybere ned i specifikke områder. Lad os komme ind på hvert af disse tre områder mere detaljeret nedenfor.
Vurder ejendommens tilstand
Det er vigtigt at bruge en masse tid og kræfter på at vurdere ejendommens nuværende tilstand og bestemme, hvad du skal gøre for at forbedre boligen, før du køber den. Generelt ville det hjælpe, hvis du kiggede på disse ting:
- Strukturel integritet (indvendig og udvendig) – Er der revner i fundamentet, tegn på termitskader, problemer med vand, der ikke løber væk fra huset, et aldrende tag, afblæst sidebeklædning, trærødder, der vokser ind i huset kloakledning, der forbinder til huset, skrånende gulve, et elpanel i utilstrækkelig størrelse til boligens størrelse, utilstrækkelig størrelse HVAC eller forkert installeret kanalføring?
- Mekaniske systemer - Du vil gerne se på den nuværende tilstand og resterende levetid for større systemer, herunder HVAC, vandvarmer, store apparater, el og VVS.
- Sikkerhed – Du bliver nødt til at rette op på eventuelle farer. Har du brug for at passe på nogen form for skimmelsvamp? Skal trinene have et gelænder? Hvad skal du gøre for at få et godkendt eftersyn påkrævet for en udlejningslicens? Du kan sandsynligvis downloade en kopi af lejeinspektionsformularen online. Det er afgørende at forstå, hvilke forbedringer der skal laves (og hvor meget det vil koste at lave dem) for at få en udlejningslicens.
- Indledende vedligeholdelse nødvendig - Er der udskudt vedligeholdelse, og hvad koster det at få ejendommen "lejeklar", hvilket betyder, at den er ren, sikker og attraktiv?
Vælg den rigtige placering og marked
Den ene ting, du ikke kan ændre, er en ejendoms placering. Du skal forstå og analysere både det brede område (by/by) og gadeniveau (kvarter/gade) placering af din lejebolig.
- Arbejdsmarked for potentielle lejere — lejere skal have et arbejde for at betale husleje. Er der rigelige beskæftigelsesmuligheder inden for pendlerafstand fra dit lejemål? Flytter en storstilet arbejdsgiver ind i området?
- Demografiske oplysninger om lejepuljen – Når du taler bredt her, vil du gerne vide, at pulje af potentielle lejere sandsynligvis vil betale leje fuldt ud og til tiden.
- Analyse af comps - Du ønsker aldrig at betale for meget for en lejebolig; for at undgå det, skal du indsamle information om og studere comps i området.
- Analyse af lejemarkedet – Er der efterspørgsel efter billige boliger i dit lejeområde? Hvis der ikke er mangel på lejeboliger, bliver du nødt til at lokke lejere og sandsynligvis opkræve mindre end markedsprisen for at få de bedste lejere.
- Kvarter – Passer de nuværende beboere på deres ejendomme? Ligger der affald rundt omkring? Trænger boliger til vedligeholdelse? Ligesom dig ønsker dine lejere at bo i et rent, trygt miljø – det vil være udfordrende at tiltrække gode lejere til et kvarter i tydelig tilbagegang.
Forskning lejemarkeder >>>7 bedste steder at investere i fast ejendom i 2022
Knus tallene
Det er her gummiet møder vejen. Tallene skal virke!
- Ejendomskøbspris (købspris plus slutomkostninger) - Du bliver nødt til at finde comps (nyligt solgte lignende ejendomme i nærheden af den ejendom, du overvejer). Se på comps sammenlignet med den ejendom, du overvejer, og juster din tilbudspris baseret på funktionerne og tilstanden. Der går meget ind i denne proces, da ingen egenskaber to egenskaber er identiske, så det er ikke en æble-til-æbler sammenligning. Lukkeomkostninger er baseret på boligens pris og andre faktorer - en långiver kan hjælpe dig med at vurdere dem.
- Realkreditlån, forsikringer og skatter – Den væsentligste omkostning ved at eje en lejebolig er det månedlige realkreditlån, som typisk inkluderer PITI (hovedstol, renter, skatter og forsikring). Sørg for, at dine månedlige lejeindtægter overstiger omkostningerne ved PITI til dækning af regelmæssig vedligeholdelse, en ledighedsgodtgørelse, Ejendomsadministration og andre udgifter forbundet med at holde din ejendom aktivt udlejet. Og mens med et fastforrentet realkreditlån vil renten og hovedstolen forblive den samme hver måned, bør du budgettere med en gradvis stigning i skatter og husejerforsikringer over tid.
- Det koster at få det lejeklart – Hvilke forbedringer skal du lave? Måske skal du bare male og shampoo gulvtæppet. Eller måske er der mere omfattende reparationer. Den største fejl, jeg ser nybegyndere begår, er unødvendige forbedringer af ejendommen. Se på udlejningsfirmaer i området. Du behøver muligvis ikke central luft, granitdiske eller et udvendigt dæk for at hente lejere, der er villige og i stand til at betale markedsleje.
- Mulighed for påskønnelse - Ikke kun skal du vide, at ejendommen er passende prissat og værd, hvad du betaler for det, men du skal også se på tendenser for at fremskrive, om du vil se påskønnelse over eller ej tid. Det er OK at købe lejemål, hvor ejendomsværdien ikke forventes, men du bør sikre dig, at dit månedlige cash flow er solidt og højt nok til at gøre det værd at investere.
- Lejefremskrivninger – Du skal vide, hvad din årlige brutto leje sandsynligvis vil være. Har ejendommen været udlejet før, og hvis ja, hvad betalte lejeren månedligt? Hvad er den aktuelle markedslejepris for denne type ejendom på netop dette sted?
- HOA-restriktioner og finansiel stabilitet – Tillader HOA, at ejendommen udlejes? Hvis udlejning er tilladt, hvad er reglerne for denne bestemmelse? For eksempel kræver nogle HOA'er, at du indsender dit lejemål, mens andre skal godkende dit lejemål. Er HOA i god økonomisk form? Du har sikkert bemærket, at ikke alle HOA-samfund tillader Federal Housing Administration (FHA) finansiering boligkøbere - det er fordi de ikke består mønstringen, når FHA långivere gennemgår dem for økonomisk sikkerhed eller tilstrækkelig ledelse. Dette vil påvirke dig negativt, når du går til videresalg, da det udelukker mange potentielle købere.
Informationsindsamling og due diligence om alle disse faktorer er nødvendige for at afgøre, om du skal erhverve en ejendom eller ej. Jeg har hørt, at "du tjener dine penge, når du køber", og jeg har fundet ud af, at det stemmer. Du vil være bagud, før du overhovedet starter, hvis du vælger den forkerte ejendom.
Due Diligence-processen for REIT'er og Crowdfunding af fast ejendom
Investering i lejeboliger kan virke overvældende. Heldigvis er der masser af måder at investere i fast ejendom på uden at købe og administrere ejendomme, men du skal stadig gøre noget due diligence.
De fleste crowdfunding-websteder for fast ejendom undersøger muligheder og partnere på forhånd, før de lægger dem op på deres platforme. Det gode ved det er, at du ikke behøver at indsamle alle oplysninger eller besøge ejendommen for at foretage due diligence.
For eksempel, RealtyMogul laver en masse praktisk due diligence, før de hoster en mulighed på deres platform. De har et due diligence-team af forsikringsgivere, der anmelder ejendommen personligt (ikke kun på papir). Der er også et asset management team, der grundigt undersøger driftspartnerne (sponsorer) og et internt udvalg, der gennemgår alle data og udtalelser. Hvis det ikke er en enstemmig tommel op, RealtyMogul vil ikke sætte projektet på sin platform. Når aftalen er på plads, styrer deres asset management team aktivt projektet og sponsoren for at nå til tiden og kvalitetsmål.
Sådan vurderer du forudbedømte Crowdfunding-muligheder
- Forstå, hvad "forhåndsvurdering" betyder - Hvad omfatter forhåndsvurderingsprocessen, og er den tilstrækkelig?
- Undersøg platformudbyderens succes – Opfyldte de fleste af deres tidligere aftaler forventningerne?
- Undersøg sponsoren - De fleste crowdfunding-sider hoster kun muligheder med erfarne sponsorer. Sikre, at personerne bag handlen har tilstrækkelig ejendomserfaring og tidligere har haft succes som sponsor.
- Gennemgå alle due diligence dokumenter - Stil spørgsmål, hvis du ikke forstår, hvad du ser på, eller ikke kan se dokumenter, der skal medtages.
- Gør din due diligence for at bekræfte, at de oplysninger, du har fået, er nøjagtige - Søg efter comps at gennemgå. Undersøg arbejdsmarkedet og tendenser på ejendomsområdet.
Ligesom crowdfunding, Real Estate Investment Trusts (REIT'er) er designet til investorer, der vælger at være mindre involverede. Som aktivt forvaltede investeringsværdipapirer er der mindre due diligence involveret i at købe REIT'er. Lederne er ansvarlige for at levere et konkurrencedygtigt investeringsafkast til aktionærerne. De gør deres rimelige andel af due diligence på ejendomsinvesteringsfondene.
Alligevel, ligesom du ville lave personlig due diligence forud for køb på evt lager, investeringsforening eller bånd, bør du gøre det samme med crowdfunding-muligheder og REIT'er.
Bundlinjen
Eksperter anbefaler, at du balancerer din samlede investeringsportefølje. En måde at diversificere din portefølje på er ved at holde nogle af dine aktiver i fast ejendom. Hvordan du inkluderer fast ejendom, og hvor meget af din portefølje du afsætter til det, er en personlig beslutning.
Mens alle investeringer indebærer risikoinvestering i fast ejendom medfører unikke risici, der kræver due diligence. At eje og administrere udlejningsejendomme involverer mere omfattende due diligence end at investere i en REIT- eller ejendoms-crowdfunding-mulighed.
Korrekt due diligence i ejendomsinvesteringer, især udlejningsejendomme, kan ikke overvurderes. Målet er at banke nogle månedlige pengestrømme og eje en ejendom, der sandsynligvis vil sætte pris på. En dårligt valgt eller dårligt administreret lejebolig kan koste dig mange penge i stedet for at øge din formue. Hvis du udfører grundig due diligence på forhånd, sætter du dig i en meget bedre position til at nå dine mål.
Mere om fast ejendom:
- Passiv ejendomsinvestering: Hvad det er, og hvordan man kommer i gang
- Er fast ejendom en god investering lige nu?
- Sådan investerer du i undertjente fællesskaber gennem fast ejendom