Husflipping involverer at købe et hus, der trænger til reparation, lave rettelserne og sælge det hurtigt med fortjeneste. Det er en ret simpel idé, men udførelsen er alt andet end enkel. At vende et hus er ikke en investering, som de fleste investorer bør påtage sig. Når det er sagt, for den rigtige investor kan husflipping være yderst rentabelt.
Så bør du investere i husflipping? Lad os finde ud af det.
Den korte version
- Husflipping kan være lukrativt for investorer med kapital på forhånd, og som er villige til at gøre-det-selv projektet.
- Du kan tjene en betydelig fortjeneste på kun ét vendt hus, forudsat at du ikke bliver mødt med nogen komplikationer.
- Husflipping er risikabelt, og investorer skal være forberedt på at have ekstra penge opsparet i en nødfond.
Omkostningerne ved et gennemsnitligt flip
Næsten alle eksperter, jeg talte med, nævnte de enorme omkostninger ved at vende et hus. Den gennemsnitlige pris, svæver omkring $48.000, gør denne investeringsmulighed uopnåelig for begyndere. Forventes at betale følgende omkostninger under processen:
Købspris
Købsprisen er sandsynligvis den største omkostning, du skal betale. Finansiering af et hus, du har tænkt dig at vende, øger din risiko, så du vil gerne betale hele salgsprisen, hvis det er muligt. Hvis du skal finansiere det, så overvej at bo i boligen, mens du renoverer.
Mens svømmefødder er beregnet til at være billige hjem, du renoverer, skal du komme med tusindvis af dollars, hvis ikke hundredtusindvis af dollars for at dække købsprisen. “Husflipper kunne have gavn af at anvende 70 %-reglen. Det indebærer, at investorer ikke bør betale mere end 70 % af en ejendoms ARV, minus omkostningerne til de nødvendige renoveringer,” siger Jon Sanborn til Broderlig kærlighed Ejendom.
Afslutningsomkostninger
Når du køber en flipper, skal du betale slutomkostninger to gange: når du køber, og når du sælger. I gennemsnit har lukkeomkostningerne en tendens til at "spænde mellem 2% og 7% af købsprisen," siger Sanborn.
At være ejendomsmægler selv vil hjælpe med at reducere disse omkostninger, da du får en kommission, når du køber (som mægler for køberen), og du skal kun betale én ejendom, når du sælger.
Renoveringsomkostninger
Den største omkostning, du har, vil være de materialer og den tid, du har brug for til rent faktisk at renovere hjemmet.
"Naturligvis beregner investorer de største omkostninger ved store billetter såsom køkken og badeværelser, tag, maling og gulve osv.," siger Scott Harvell, grundlægger af Quick Sale Homes, Inc. "Men nogle investorer budgetterer ikke med mange af de mindre billetelementer, der stables op. Lysarmaturer, kontakter og stikkontakter, dørhåndtag, landskabsarkitektur og endda så små som søm og skruer kan alt sammen summere til tusindvis af dollars."
>>Relateret: Hvor meget koster det at sælge en bolig
Forsyningsomkostninger
Mens du renoverer, skal du overveje omkostningerne ved at drive el, vand og varme. Ligesom enhver anden boligejer betaler du disse på månedsbasis, indtil du læsser ejendommen af.
Markedsføringsomkostninger
Når du leder efter et hus, eller du ønsker at sælge et nyt hjem, skal du tage højde for omkostningerne ved den markedsføring, du skal udføre.
Harvell siger: "De fleste investorer skal konsekvent annoncere for at have nok muligheder for at købe ejendomme med rabat. Den gennemsnitlige pris pr. kontrakt på vores marked er i øjeblikket $7.500. Med andre ord...hver 7.500 $, vi bruger på annoncering, resulterer i gennemsnit i ét hus under kontrakt."
Fordele og ulemper ved husflipping
Fordele
- Det er en kortsigtet investering - De fleste flips sker inden for et år, hvilket gør dem til kortsigtede investeringer, der ofte har et højt afkast. Det betyder, at du ikke behøver at vente et årti på at høste frugterne af din investering.
- Erfarne bygherrer kan lave DIY-projekter - Flipping udføres bedst af dem, der ved, hvad de laver enten på bygge- eller ejendomssiden. Dette reducerer, hvad du skal betale en udenforstående for at udføre arbejdet.
- Potentielt høj fortjeneste – Flippers tjener i gennemsnit på $67.000 i afkast (fra første kvartal af 2022), når de sælger. Hvis alt går som planlagt, kan du opnå et seriøst afkast på meget kort tid.
Ulemper
- Boligmarkedet er ofte risikabelt - Boligmarkedet er ikke kendt for at være konsekvent. Visse år ser en enorm stigning i boligkøb, mens andre ser høje renter og færre købere. For de uindviede kan det være svært at forstå kompleksiteten, der forårsager disse skift, og du ender måske ikke med at købe eller færdiggøre dit projekt på det rigtige tidspunkt til at købe eller sælge.
- Du betaler meget på forhånd - Mellem købsprisen, lukkeomkostningerne og alle de andre tilknyttede omkostninger, ser du på en stor luns penge bare for at komme i gang med at investere. Mange investeringer har ikke minimumsinvesteringskrav, selv tæt på det høje.
- Du kan betale kortsigtede kursgevinster - Hvis du køber, renoverer og sælger din bolig inden for et år, ender du med at betale en kortsigtet kapitalgevinstskat.
- Finansiering kan være svær at sikre - Du kan ikke gå ud og få et traditionelt realkreditlån, når du vender en bolig. I stedet skal du bruge en form for renoveringslån (der er mange). Disse er risikable lån for långivere "så de kræver ofte sikkerhed som boliger eller biler, før de ydes godkendelse af finansiering, som tilføjer ekstra tid (og udgifter) til enhver projektplan,” siger Shaun Martin, CEO af Kontanter til huse.
Hvor lang tid tager det at vende et hus?
Ifølge Rocket Mortgage, et typisk flip, hvor der ikke opstår problemer, tager alt mellem 6 – 12 måneder. Når det er sagt, bør investorer ikke undervurdere, hvor mange måder denne særlige investering kan gå galt på. Du køber et hjem, ikke en aktie, der er afhængig af en række faktorer, der flytter prisen. Du kan finde ud af, at du har brug for at lave et helt elektrisk system om, du ikke har taget højde for, eller hele fundamentet kan blive skudt, eller du skal muligvis reparere en brønd eller VVS.
Du ved aldrig helt, hvad huset har i vente, før du har nøglerne i hånden, og du begynder at rive tingene ned. Når det er sagt, er det en nødvendighed at tilføje et par ekstra måneder til din tidsramme, når du vender hjem.
>>Relateret: Langsigtet vs kortsigtet kapitalgevinstskat
Hvem kan tjene penge på at vende huse?
Der er ingen juridisk begrænsning for, hvem der kan købe boliger og vende dem. Enhver voksen med knowhow og tilgængelige kontanter kan forsøge at vende et hjem. Når det er sagt, er der helt sikkert investorer og enkeltpersoner, der er mere velegnede til jobbet.
Risikovillige investorer
Det betaler sig at have tålmodighed, når du er en husflipper. Overivrige købere vil sandsynligvis ikke ende med at få den bedste handel. "Investorer, der laver mest husflipping, er meget selektive og risikovillige. Spring ikke på det første hjem, der krydser din vej; de bedste investorer kan køre tallene på hundrede handler, før de finder en, der ser ud til, at den passer til regningen," forklarer Josh Steppling, en Broker Associate hos Josh Steppling Group hos EXP Realty.
>>Læs mere: Hvad er due diligence i fast ejendom? (Bedste praksis)
DIY'ere
De, der med succes har arbejdet i byggeriet, er nogle af de bedste kandidater til husflipping. De kender trods alt ins og outs ved at bygge og færdiggøre boliger. De ved, hvor lang tid bestemte job tager og sandsynligvis, hvor meget de kommer til at koste.
At betale for entreprenører for at komme ind og udføre arbejdet for dig, er for dyrt for de fleste investorer at tage, i det mindste indtil de har opbygget kapitalen til at gøre det. Førstegangs svømmefødder og dem uden overflod af kapital er nødt til at beholde jobbet in-house, hvis de vil tjene nogen form for overskud.
Fagfolk i ejendomsbranchen
Chip og Joanna Gaines har bygget et ejendomsimperium, fordi de tager sig af alle aspekter af at vende et hjem. Ikke alene vender de husene selv, men de har endda et ejendomsmægler nu. Hvis du kan lave selv hele projektet og har nogen, der kender både konstruktionen og ejendomsmæglerkomponenterne, behøver du ikke at outsource noget arbejde, så du ikke udskyder ekstra penge.
Tips til at vende et hus med succes
Hvis du har besluttet, at vende hjem kan være den rigtige vej for dig, så overvej et par tips, før du dykker ind med hovedet først:
Vent på det rigtige hus. Vær tålmodig. Ejendomsmarkedet er tilbøjelig til at ændre sig ofte. Det nytter ikke noget at skynde sig at købe en bolig, hvis du ikke er 100 % sikker på, at det vil lykkes i sidste ende. Hvis du skynder dig at købe og løber ind i problemer, kan du se på nul fortjeneste.
Vær opmærksom på nabolaget. At vende et hus i et nedslidt kvarter, der ikke er i revitaliseringsstadiet, kan betyde, at du ikke finder en køber med penge nok til at købe ejendommen. Det kan føre til et stort hit i dit overskud. Sørg for omhyggeligt at undersøge kvartererne i ethvert hjem, du er interesseret i.
Få en inspektion. At få en second opinion er ikke en dårlig ting. En inspektion er et par hundrede dollars, der kan spare dig for at købe et hus, du bliver nødt til at lægge hundredtusindvis af dollars i.
Har en nødfond. Du ved aldrig, hvad der kommer til at ske, når du skal renovere et hjem, så sørg for at have kontanter ved hånden. Steppling siger, at hans kunder "har en "Surprise"-linjepost i [deres] budget, der tegner sig for 10%-20% af det samlede renoveringsbudget. Hvis der opstår noget uforudset, vil det ikke stresse dig; hvis alt fungerer som planlagt, får du en ekstra 10%-20% fortjeneste."
Overvej at bo i huset, mens du renoverer. Hvis det er muligt at bo i huset, mens du renoverer, kan du spare mange penge. Ikke alene fjerner det nogle af dine leveomkostninger, hvilket giver dig flere kontanter ved hånden, det kan også spare dig for et ton i skat. Hvis boligen er din primære bolig for mindst to år skal du ikke betale kapitalgevinstskat på enhver prisstigning, når du sælger. Det er skattefri indkomst!
Afsluttende tanker
At vende huse kræver en masse kapital på forhånd og for at dække de løbende omkostninger. Du skal købe huset og derefter betale for at få det renoveret. Du vil også have beholdningsomkostninger såsom lånebetalinger og forbrugsregninger, der øger omkostningerne hver måned, du ejer ejendommen.
At bo i ejendommen i mindst to år, mens du renoverer, kan være med til at lette de løbende omkostninger og kan spare dig penge på skat, når du sælger.