Investering i fast ejendom giver flere skattefordele. Afskrivninger er den, som de fleste investorer har hørt om. Det er også en af de mest misforståede. I denne artikel giver jeg dig en grundlæggende redegørelse for, hvad det er og viser dig, hvordan det kan hjælpe dig som investor i udlejningsejendomme.
Egenskaber forringes med brug og tid. På grund af dette tillader IRS hvert år en skattelettelse for ejere. Dette kompenserer for værdiforringelsen af deres ejendom. Det betyder, at du hvert år kan tage nogle af omkostningerne ved din ejendomsinvestering væk for dens IRS-bestemte levetid.
Bygninger nedskriver, men jord slides ikke
Afskrivninger er baseret på værdien af forbedringer til landet - ikke selve landet. Med dette betyder IRS typisk huset. Hvis dit hjem brænder ned, vil jorden stadig være der. Denne jord har værdi, der ikke falder.
Du skal kende jordens værdi og værdien af forbedringerne. Disse værdier er for det meste defineret af amtet og er beskrevet i din ejendomsskattevurdering. Du kan slå dem op på din amtsstyres websted, da dette er offentlige data. Fordelingen er også ofte i de afsluttende papirer, du får, når du køber ejendommen.
Ofte gives 15–25% af den skattevurderede værdi af boligejendomme til jorden, og 75–85% går til forbedringerne. Sig, at du ejer en udlejningsejendom vurderet til $ 100.000. Opdel det, og du har muligvis $ 80.000 i forbedringer og $ 20.000 i grundværdi. Så $ 80.000 kan ikke afskrives - ikke hele $ 100.000.
Hvordan det virker
I boliger har IRS sagt, at den brugbare levetid er 27,5 år. Du kan trække skat op til ejendommens omkostninger over den tid.
Tag eksemplet, hvor hjemmet har en værdi på $ 80.000. Du tager væk skat på $ 2.909 hvert år ($ 80.000 ÷ 27.5 år). Sig din netto årlige lejeindtægt er $ 8.300. Din skattepligtige lejeindtægt falder til $ 5.391.
Skattelettelser for afskrivninger er ikke kun for fast ejendom. Aktiver købt og brugt af virksomheder kan også afskrive i deres IRS -definerede levetid. For eksempel kan du købe en ny printer til din virksomhed og afskrive dens værdi over fem år. Du tager fradraget hvert år, når din printer bliver ældre og mister værdi.
Et unikt punkt ved værdiforringelse af fast ejendom er, at det handler om et aktiv, der ikke ofte mister værdi. Faktisk har ejendomsværdier en tendens til at stige over tid. Det betyder, at du får en skattefradrag på omkostningerne ved et aktiv, der muligvis stiger i værdi, ikke ned.
Desuden er afskrivninger en skattefradrag, der er oven på ejendomsvedligeholdelse og andre omkostninger, som du kan tage fra de lejeindtægter, du får. Når du tager det, giver det et skattefradrag, der sænker din skattepligt. Det betyder flere penge, som du kan bruge til at købe flere ejendomme, betale lånet af, hvis du tog et, betale for vedligeholdelse eller andet, du vil bruge det på.
Forsigtig: "Brug det" eller "Tab det"
Denne skattelettelse får konsekvenser på vejen. Når du sælger ejendommen, tager IRS den skat tilbage, som du ville have betalt gennem årene uden fordelen ved at kræve afskrivninger.
Salgsindtægterne er genstand for "genvinding af afskrivninger". Denne del af dit provenu beskattes efter din sædvanlige indkomstskatteprocent. Ikke kursgevinstraten.
Kapitalgevinstskatten er en flad 15%. Det hjælper de fleste mennesker med at betale kapitalgevinstskat frem for indkomstskat. Genindfangningsskattesatsen er mere end kursgevinstskatteprocenten.
Så du tænker måske på ikke at tage afskrivninger på skattelettelser. IRS har en regel for at stoppe dette. Når en person sælger en udlejningsejendom, afskrivningsbeløbet, der kunne er taget vil blive beregnet. Det betyder, at det giver mening at holde pause hvert år.
Afskrivninger har en anden fordel
Der er endnu en god ting ved afskrivninger. Det kan ændre en kontant positiv leje til et tab på papir. Dette tab kan reducere din anden skattepligtige indkomst.
Tag det samme eksempel som før. Den afskrivbare sum af din udlejningsejendom er $ 80.000. Din ejendom indbringer $ 11.000 om året i husleje. Dine årlige omkostninger er lånerentebetalinger på $ 6.000, amtskat på $ 1.800, forsikringsomkostninger på $ 300 og vedligeholdelsesomkostninger på $ 600. Summen af omkostningerne er $ 8.700 om året.
Afskrivningsfradraget er $ 2.909 ($ 80.000 ÷ 27,5 år). Så du har $ 11.000 i husleje og omkostninger på $ 11.609 ($ 8.700 i reelle omkostninger plus $ 2.909 skattefradrag). Dette giver et "tab" på $ 609 på ejendommen. Dette tab kan tages væk fra din lønindkomst, f.eks. Dit job.
Reglerne er fastsat i IRS -publikation 527. Reglerne for generobring er i IRS -publikation 946.
Som enhver anden skattestrategi skal du være forsigtig med at følge alle reglerne. For eksempel kan du kun fradrage afskrivninger på den del af din ejendom, der bruges til udlejningsformål. Hvis du køber en duplex og lejer den ene side ud og bor i den anden, kan du kun fratrække afskrivninger på den enhed, du lejer ud. Ikke den du bor i.
Det hjælper at konsultere en revisor. Dette vil sikre, at du er i overensstemmelse med reglerne. Det vil også hjælpe med at vide, hvilken måde at beregne afskrivninger på, der er bedst for dig. Vælg en revisor, der arbejder med ejendomsinvestorer. Du kan få nogle gode skatterådgivning til din særlige situation.