Realkreditrenterne tikker op. Siden slutningen af 2020 er satserne steget fra midten af to til midten af fem. For investeringsejendomme er satsen typisk 1-2 % højere, da udlejningsejendomme udgør en højere risiko for långivere.
Desværre for boligkøbere betyder en højere sats højere månedlige betalinger. Dette påvirker den samlede overkommelighed. For en medianprisbolig har de seneste rentestigninger tilføjet $300 til $400 mere til det gennemsnitlige realkreditlån pr. måned.
Mens stigende renter påvirker den generelle overkommelighed, er der et par overraskende fordele ved et afkølende marked. Den overordnede fordel er, at der er mindre konkurrence om boliger. Og mindre at jagte det samme aktiv bringer en række fordele for køberen. Her er tre af dem.
Den korte version
- Stigende renter påvirker boligoverkommeligheden for købere ved at øge den månedlige afdrag på realkreditlån.
- På trods af hvordan det ser ud, er der fordele ved at købe, når renten stiger.
- Mindre køberkonkurrence tvinger boligpriserne ned, åbner op for flere valgmuligheder for købere og kan reducere køberrisikoen.
Fordel #1: Lavere boligpriser
I løbet af dette lavrentemiljø i de sidste to år var der for mange købere, der konkurrerede om en historisk lav beholdning af boliger til salg. Du har sikkert hørt om, at flere tilbud over prisforlangende er normen. Udbud og efterspørgsel var ude af kontrol på dette skøre marked.
Men stigende renter er med til at rette op på det problem. Højere renter reducerer antallet af købere, der er berettiget til et realkreditlån, og mindsker dermed konkurrencen om boliger.
Højere renter har to effekter på boligmarkedet, der kan være med til at presse priserne ned:
- De priser nogle købere ud af markedet, hvilket er godt for de købere, der bliver tilbage; og
- De har typisk den effekt, at de lægger et nedadgående pres på boligpriserne, hvilket er godt for køberne.
Fordel #2: Flere boligvalg tilgængelige
Mens stigende renter fortsætter med at udelukke købere, der ikke længere har råd til de højere månedlige betalinger, sker der noget andet. Der kommer mere lager på markedet. I juni 2022 steg lagerbeholdningen med 19 % i forhold til året før.
Disse to tendenser - stigende renter og mere beholdning af boliger til rådighed - betyder der er flere valgmuligheder for kvalificerede boligkøbere.
Mens boliger stadig sælges relativt hurtigt sammenlignet med før pandemien, oplever boligmarkedet, at boliger bliver længere på markedet. Med yderligere fortegnelser på markedet og længere "dage på markedet" for nuværende fortegnelser, er lagerbeholdningen stigende. Og det er en god ting for købere.
Mere til købere >>Så vil du købe hus? En guide til førstegangsboligkøbere
Fordel #3: Mindre køberrisiko
I løbet af de sidste to år med køberkonkurrence efter et begrænset udbud af boliger, har mange købere givet afkald på tilbudsbetingelser. Hvorfor? Fordi tilbud med færre uforudsete muligheder giver en bedre chance for at blive valgt af sælgeren.
Blandt de uforudsete hændelser, der blev givet afkald på, var der dog to vigtige: inspektionen og vurderingen. Med markedsaftenen dukker inspektions- og vurderingsberedskaber op igen. Her er grunden til, at det er en god ting for købere.
Eftersynet
At købe en bolig involverer en masse ubekendte, som indebærer risici. Du køber et håndgribeligt aktiv, der er udsat for slitage. Murphys lov vil sige, at så snart du flytter ind, vil et stort (og dyrt) system som HVAC fejle.
På et normalt marked kræver køber en mulighed for at besigtige boligen. Hvis de ikke kan lide, hvad inspektionen viser, kan de trække sig ud af kontrakten.
Dette er et vigtigt skridt til at forstå, hvad du køber. En autoriseret inspektør vil give detaljer om alderen og tilstanden af vigtige strukturelle og mekaniske ting, som en boligkøber har brug for at vide. Hvor mange år af livet er der tilbage på taget? Fungerer HVAC-systemet korrekt? Har fundamentet en revne, der truer boligens stabilitet?
Forbrugere og agenter forventes ikke at vide eller trænet til at se disse ting, men det er en inspektør. Selvom resultaterne af en inspektion normalt ikke er en mulighed for genforhandling af tilbudsprisen, kan det tjene dette formål, hvis forhold, der ville kræve der er fundet betydelige investeringer.
Vurderingen
Markedet har over de seneste to år begunstiget kontantkøbere og købere med en betydelig udbetaling sparet. Det er fordi budkrig skubbede priserne over sælgers prisforlangende. Dette betød ofte, at boligen ikke ville blive vurderet til udbudsprisen.
For låntagere er det et problem. Ved sikring af et realkreditlån kræver långiver ofte en velundersøgt værdivurdering af en uafhængig autoriseret vurderingsmand. De vil trods alt sikre, at boligen er den mængde penge værd, som de er enige om at finansiere.
Som resultat, kun købere med yderligere kontanter til at betale forskellen mellem tilbudspris og vurderet pris var i stand til at konkurrere, da sælgere kun ville acceptere et tilbud om overpris, hvis køberen kunne underskrive et tillæg til vurderingsgabet.
Skal du købe nu?
Mens der er sensationelle overskrifter om et boligmarkedskrak, der cirkulerer på internettet, cirkulerer agenter der har deres støvler på jorden, ser ikke et forestående nedbrud, men derimod et tiltrængt marked rettelse.
Faktisk i en HomeLight-undersøgelse af 1.000 agenter om de nuværende boligforhold var konsensus generelt optimistisk. Der er færre budkrige, færre tilbud og flere prisreduktioner. Disse er tegn på blot et skift, ikke et boligmarkedskrak.
Som autoriseret agent i Maryland er jeg enig. Boligmarkedet har bevæget sig i et vanvittigt tempo og havde hårdt brug for en dosis fornuft. Meget eftertragtede boliger blev solgt den første dag, de kom på markedet med flere tilbud, der pressede priserne langt over noteringsprisen.
Markedet havde brug for en korrektion for at dæmpe købsvanviddet. Heldigvis er boligmarkedet med stigende renter og stigende beholdning ved at vende tilbage til det normale. Der er en sundere balance mellem købere (efterspørgsel) og sælgere (udbud). Og højere renter presser endda boligsalgspriserne ned, da køberne har råd til mindre.
Fed havde antydet højere renter i de sidste 18 måneder. Men det begyndte for nylig kick rate stiger i højt gear. Og der er fortsat diskussioner om yderligere opadgående pres på renten.
Med det i tankerne, hvis du ønsker at købe en bolig inden for de næste 12 måneder, kan det være klogt at købe nu og fastlåse dagens rente. Dette kan især være tilfældet, hvis du er nødt til at sælge en bolig på samme tid, som du køber, da potentielle købere af din nuværende bolig måske også ønsker at fastholde dagens kurs.
Men hvis du kan vente mindst 12 til 24 måneder med at købe dit hjem, er det måske ikke en dårlig beslutning. Hvis inflationen er aftaget inden da, vil Fed sandsynligvis begynde at sænke renten igen. Så på det tidspunkt kan boligpriserne være lidt lavere, end de er i dag, mens renterne kan være meget ens.
Bundlinjen
Det er naturligt at tænke på stigende renter som alle dårlige nyheder for boligkøbere. Højere renter betyder jo højere månedlige ydelser, når du optager samme mængde realkreditgæld.
Men det betyder ikke, at der ikke er noget at købe, når priserne er høje. Der vil sandsynligvis være mindre køberkonkurrence for det hjem, du ønsker, plus der er potentialet for, at de højere priser vil give et nedadgående pres på salgspriserne.
Og husk, du kan altid refinansiere, når satserne falder igen, forudsat at din indkomst og kreditscore forbliver stærk. Så hvis det er tid til at flytte, så lad ikke højere renter sætte dine boligkøbsplaner i bero.
Overvejer du at komme ind på markedet? Læs vores guides nedenfor:
- Hvor meget koster det at sælge en bolig?
- 7 bedste steder at investere i fast ejendom i 2022
- Sådan sænker du dine fast ejendomsudgifter