Sådan investerer du i fast ejendom: Grundlæggende trin til at komme i gang

Sæt dig ned med enhver finansiel rådgiver, og uanset størrelsen på din portefølje vil du sandsynligvis blive fortalt vigtigheden af ​​at reducere investeringsrisikoen gennem porteføljespredning. Det inkluderer tilføjelse af 13% til 26% i fast ejendom, en aktivklasse, der ikke er direkte korreleret til aktiemarkedet. Ejendomsinvesteringer antager mange former - fra passiv involvering til erhvervelse og genopbygning af ejendomme. Her er vores omfattende guide til, hvordan du investerer i fast ejendom.

1. Find dine kontanter og finansieringsmuligheder

Fast ejendom er en dyr investeringsmulighed, og du har brug for nogle kontanter og adgang til finansiering. Hvis du køber en lejebolig, skal du planlægge følgende:

Du skal også have en god kreditvurdering for at få et lån i banken. Jo bedre din kreditscore er, jo større chance har du for at få gode realkreditbetingelser. Din kreditvurdering afgør ikke kun, om du vil få et realkreditlån, men også betingelserne for det pågældende lån. Du kan bruge et produkt som f.eks Experian Boost™ for at hæve din kreditscore.

Selvom du ikke ønsker at være en gør-det-selv ejendomsinvestor, er nogle af de bedste crowdfunding muligheder kræver en betydelig mængde kapital som minimumsinvestering. Mange kræver også, at investorer er akkrediteret. Når du har opnået akkrediteret investorstatus, kan dit potentiale for at tjene penge stige betydeligt.

For eksempel, Oprindelsesinvesteringer er et private equity-selskab, der giver personer med høj nettoværdi mulighed for at investere i omhyggeligt undersøgte og diversificerede ejendomsfonde. Origins flagskibsfond kræver en minimumsinvestering på $100.000 og kan prale af tocifrede årlige afkast.

2. Start langsomt med passiv investering i fast ejendom

Hvis du ikke ved meget om ejendomsinvestering, kan du starte med enpassivstrategi. Fordelene ved passiv investering er, at du kan gøre det fra din computer. Selvfølgelig, som du ville gøre med enhver investering, skal du lave din research og due diligence, men du behøver ikke at besøge eller administrere nogen ejendomme fysisk.

Invester i en REIT (ejendomsinvesteringsfond)

EN REIT (Real Estate Investment Trust) er et selskab (faktisk en trust), der er dannet for at bruge investorernes penge til at erhverve, administrere og sælge indkomstproducerende ejendomme såsom indkøbscentre, kommercielle bygninger og sundhedspleje faciliteter. REIT'er er ved lov forpligtet til at uddele 90% af dets skattepligtige overskud årligt til aktionærerne. Dette kommer i form af udbytte, ofte kvartalsvis. Ligesom at investere i en investeringsforening, er din REIT-investering professionelt forvaltet, SEC-reguleret og yderst likvid. (Aktier kan købes og sælges på de store børser.)

Virksomheder, vi godt kan lide, som sælger REIT'er inkluderer:FundriseogStreitwise.

Invester i investeringsforeninger i fast ejendom

Ejendomsfonde er en populær måde at tilføje ejendomsspredning til din portefølje uden egentlig at eje ejendom eller forstå meget om at købe, sælge og administrere specifikt ejendomme.

• Din investering lægges sammen med andre, og du får udstedt andele i fonden. Alle køb, aktiviteter og udbetalinger overvåges af en fondsforvalter.
• Analytisk og forskningsmæssig information udføres af fagfolk. Du køber og sælger ganske enkelt aktier på samme måde som enhver anden investeringsforening på børserne.

REIT'er og investeringsforeninger for fast ejendom er de mest passive måder at investere i fast ejendom og lave en fremragende mulighed for en person, der kun ønsker porteføljeeksponering til fast ejendom og ikke er på udkig efter en sidejob.

Invester i ejendomme via Crowdfunding i fast ejendom

Crowdfunding Ejendomsinvesteringer kan også være meget passive. Men due diligence du bør gøre er mere involveret end blot at købe aktier i en investeringsforening eller REIT.

• Crowdfunding platforme give en online markedsplads til at investere i en række ejendomsmuligheder.
• Der er hundredvis af crowdfunding-platforme for fast ejendom at vælge imellem.
• Du kan investere i alt fra ejendomslån af høj kvalitet til enfamiliehuse via crowdfunding.

Crowdfunding-websteder giver individuelle investorer mulighed for at indgå større aftaler (både boliger og kommercielle), som tidligere kun var tilgængelige for dem med betydelige pengebeløb til at investere. Synes godt om investering i investeringsforeninger eller REITs, mange crowdfunding-aftaler tilbyder meget overkommelige minimumsinvesteringer. Den største fordel ved crowdfunding er, at du kan investere i specifikke ejendomme og eksklusive aftaler med meget få penge.

Mens online crowdfunding platforme gør investering super nemt, mange platforme kræver investorer skal "akkrediteres"(en person med en årlig arbejdsindkomst på over 200.000 USD og en nettoværdi på mere end 1 million USD eksklusive personens primære bopæl). Og med en god grund. Du er ansvarlig for at lave en grundig due diligence. Så du skal analysere de leverede dokumenter. Du skal også finde og studere enhver relevant information, der ikke er givet. Og glem ikke at undersøge crowdfunding-ledelsens personale og politikker.

Ejendoms crowdfunding er en passiv investering; du behøver ikke sige dit job op og blive udlejer, men du kan stadig høste frugterne af at investere i fast ejendom. En af de crowdfunding-tjenester, der skinner, er Crowdstreet, som giver dig mulighed for at investere i fast ejendom med så lidt som $10.000.

Køb forhåndsgodkendte lejeejendomme

Et andet alternativ til traditionelle ejendomsinvesteringer er en platform kaldet Tagdæksel. Du kan bruge denne platform til at købe forhåndsgodkendte lejeejendomme. Disse er "nøglefærdige" muligheder - du behøver ikke at genoptræne eller ordne toiletter midt om natten. Brug blot Tagdæksel database til at vælge og købe en lejeejendom, der allerede er cash-flow positiv.

Invester i fast ejendom kommanditselskaber

Real Estate Limited Partnerships (RELP'er) er en anden måde at investere passivt på. Fordi nogle ejendomsinvesteringer kræver en stor mængde penge - at bygge et indkøbscenter, for eksempel - er partnerskaber en almindelig måde at rejse de nødvendige midler på.

• En RELP er en enhed dannet for at udvikle eller købe og besidde en portefølje af ejendomme, typisk i et begrænset antal år.
• Erfarne ejendomsforvaltere eller ejendomsudviklingsfirmaer driver disse, og eksterne investorer finansierer ejendomsprojektet som kommanditister.
• Som kommanditpartner vil du modtage periodiske udlodninger fra indkomst genereret af RELP, og du vil modtage en mere betydelig udbetaling, når ejendommene sælges, og RELP opløses.
• Selvom det er en passiv aktivitet at være kommanditpartner, er din investering typisk meget illikvid.
• RELP'er er typisk private investeringer og sælges ikke på børserne, og RELP'er promoverer heller ikke i vid udstrækning deres tilgængelige aftaler. Due diligence er afgørende.

Deltag i ejendomsinvesteringsgrupper

Ejendomsinvesteringsgrupper er ligesom små investeringsforeninger for udlejningsejendomme.

• Et selskab vil købe eller bygge nogle lejligheder og derefter give investorer mulighed for at købe dem gennem selskabet.
• Som enkelt investor kan du eje en eller flere enheder.
• Selskabet, der driver investeringsgruppen, administrerer i fællesskab alle enheder. Det tager sig af vedligeholdelse og drift mod en procentdel af den månedlige husleje.

Dette er passivt, idet investorer ikke bekymrer sig om at placere lejere eller administrere deres enheder. Men du skal gøre din due diligence, før du investerer. Dette inkluderer verificering af alle gebyrer, tjenester og lejerscreeningsprocesser samt integriteten og erfaringen hos gruppens ledere.

3. Indtag en aktiv rolle med aktiv ejendomsinvestering

Mange ejendomsinvestorer som mig selv, tage en aktiv rolle for at opnå større gevinster. De mest almindelige strategier er:

Køb og hold for lejeindtægter

At eje lejebolig er, hvor mange investorer, der ønsker at være en mere hands-on, starter. Fremgangsmåden er at erhverve og administrere boligejendomme med fortjeneste. De vigtigste overvejelser er ejendommens beliggenhed og markedsudlejningspriser. Du ønsker at vælge et sted, hvor det er sandsynligt, at markedet vil stige. Og du vil være sikker på, at du kan opkræve husleje nok til at tjene penge efter at have dækket alle dine udgifter. Udgifter omfatter pant, renter, vedligeholdelse, HOA- eller ejerlejlighedsgebyrer, ejendomsskatter, forsikringer, ledige stillinger, forsyningsselskaber og andre direkte og indirekte udgifter.

Investorer i udlejningsejendomme leder typisk efter ejendomme, der rammer "én procent-reglen". Det betyder, at den månedlige leje dækker 1 % af anskaffelsessummen plus genoptræningsomkostninger. Så hvis dine samlede omkostninger for at få ejendommen "lejeklar" er $150.000, skal din månedlige husleje være mindst $1.500. Selvfølgelig er dette en almenhed. Mange steder fungerer tallene anderledes, baseret på en masse faktorer, der skal overvejes nøje.

At købe en lejebolig kræver en større investering. Du skal bruge 20 % af købsprisen som udbetaling. Og du vil gerne være sikker på, at du har knowhow og tid til at gøre det med succes. Også selvom du har tænkt dig det hyre en ejendomsmægler for at finde ejendommen og en ejendomsadministrator til at drive måned til måned aktiviteter, er der stadig meget at vide, før man hopper til og køber en lejebolig.

Fix og vend

I den fjerne ende af den passive/aktive ejendomsinvesteringskontinuum er fastsættelse og vending af egenskaber. Gjorde populær af HGTV reality-programmerne, har flipping udløst en masse appel fra potentielle "gør det selv"-investorer.

• Du køber en ejendom, der er undervurderet, oftest fordi den er i dårlig stand.
• Du reparerer og forbedrer det derefter og sælger det med fortjeneste et par måneder senere.
• At være succes med at vende, har du brug for et bredt kvalifikationssæt, erfaring og adgang til betydelige penge.
• Du skal finde og erhverve ejendomme under markedsværdi, administrere en vellykket, hurtig og omkostningseffektiv genoptræning og sælge hurtigt.

Transaktionsomkostningerne er høje på begge sider af bordet.

• For det første har du gebyrer både når du køber den nødlidende ejendom, og når du sælge den forbedrede ejendom.
• Så er der overførselsskatter, titelforskning og forsikring, lukkeomkostninger og agentkommissioner.
• Du overfører titlen på ejerskab to gange på kort tid, men der er ingen prisbrud.
• Amtet og staten beskatter overførslen på begge transaktioner.
• Der skal købes ejendomsforsikring begge gange.
• Alle omkostninger, inklusive erhvervelse, genoptræning og transaktionsgebyrer, skal omhyggeligt estimeres og indregnes i den oprindelige ejendomspris.

Flipping er den mest risikable ejendomsinvesteringsstrategi. En forglemmelse, såsom et strukturelt problem, kunne udslette dit overskud og lidt til. Fix-and-flips tilbyder også potentialet til at opnå en stor fortjeneste ret hurtigt. Men flipping er ikke for begyndere eller dem, der leder efter en mindre startinvestering. For at få de bedste tilbud skal svømmefødder have adgang til store kontantbeløb for at købe en nødstedt ejendom direkte, rigelige midler til at udføre genoptræningen og nok pengestrømme i deres virksomhed til at holde ejendommen indtil den er solgt.

Engrosejendomme

En grossist finder nødlidende ejendomme med motiverede sælgere og matcher dem med investorrehabbere uden nogensinde selv at tage ejendommens titel. De skilte, du nogle gange ser på siden af ​​vejen, der siger "Kontanter til dit hus, enhver betingelse", er sandsynligvis placeret af en grossist, der tjener en hurtig 5.000 $ for at gøre kampen.

Jeg har personligt fundet ud af, at fordelene ved aktiv ejendomsinvestering gør det min tid og kræfter værd. (Jeg ejer i øjeblikket en portefølje af 8 lejemål, og jeg vender 1-3 ejendomme hvert år.) Fordelene omfatter potentialet for meget højere gevinster (værdi på ejendom), pålidelig månedlig lejeindtægt, kontrol over mine investeringer, skattefordele og stoltheden af præstation.

Hvis du vælger aktiv ejendomsinvestering, skal du være fokuseret for at få succes.

>> Yderligere læsning: Ejendomsinvesteringsstrategier, som enhver investor bør overveje

4. Bliv ejendomsekspert

På mange måder er ejendomsinvestering en handel, som du lærer (1) ved at gøre og (2) af at arbejde sammen med andre. Når det er sagt, er det ingen undskyldning for, at du ikke skal studere og uddanne dig selv så meget som muligt. Det er vigtigt, hvis du beslutter dig for at forfølge en aktiv ejendomsstrategihandel, som du lærer ved: (1) at studere og analysere (2) at gøre og (3) at arbejde sammen med andre.

Uanset hvilken strategi du vælger, skal du vide for at lære ALT om dit investeringsområde. Du skal som minimum undersøge:

5. Kom i kontakt med andre ejendomsinvestorer for at få styr på din læring

• Hyppige online fora - Jeg kan varmt anbefale BiggerPockets-fora som et sted at forbinde virtuelt med andre ejendomsinvestorer. Du kan stille et spørgsmål, og fællesskabet er så åbent og hjælpsomt, at du sandsynligvis vil få et svar inden for en dag. Jeg anbefaler at indstille alarmer for emner relateret til din investeringsstrategi og lokalområdet. Brug foraene til at sætte kaffedatoer med andre investorer der. At have et netværk af go-to-specialister er nøglen til at få succes.
• Gå til lokale REIA-møder (Real Estate Investor Association) for at lære og netværke. Chancerne er, at der er lokale REIA møder i din by med en missionserklæring "at udvikle, støtte og fremme lokale ejendomsinvestororganisationer, samtidig med at de tjener ejendomsinvesteringsindustriens interesser gennem netværk, uddannelse, støtte, ledelse af lovgivningsmæssige spørgsmål." Typisk drevet af erfarne investorer, der er ivrige efter at dele deres visdom, anbefaler jeg stærkt, at du deltager og deltage.
• Meetup.com - Hvad jeg elsker ved Meetup.com er der meget lidt virtuel forbindelse... du er faktisk nødt til at MØDE OP. Der er ingen ende på de mange forskellige klubber og grupper, der er tilgængelige på Meetup.com. Invitationerne beskriver det planlagte emne, og jeg kan nemt se bios fra andre investorer, der planlægger at deltage for at beslutte, om det er min tid værd at gå.

6. Kend risiciene i fast ejendom

Ingen artikel om ejendomsinvestering er komplet uden at nævne risiko.

Det er også vigtigt at være opmærksom på de love, der er involveret i forholdet mellem udlejer og lejer. Selvom du er ejer af ejendommen, er dine muligheder ofte begrænset af statslig og lokal lovgivning. Disse love varierer fra stat til stat, så sørg for at slå de forskellige regler op vedrørende udsættelsesprocessen, sikkerhedsdepositum og forsikringspolicer. Sørg også for at lave et baggrundstjek på potentielle lejere for at finde ud af deres kreditscore og eventuelle straffeattest.

>> Yderligere læsning: Hvad er risikoen ved at investere i fast ejendom

Ejendomsinvestering er hårdt arbejde

Der er en masse bøger og programmer derude, der lover dig, at du kan blive rig på fast ejendom uden at skulle gøre noget. De er alle sammen komplet nonsens!

Investering i fast ejendom kan være meget rentabelt, men du skal gå ind med den rigtige forventning og holdning — og så være klar til at arbejde.

Hvis du vil i gang med ejendomsmægler, skal du vælge din strategi. Bliv ekspert i din strategi ved at studere og oprette forbindelse til andre for at netværke og fremme din læring. Opstil din investeringskapital. Nu er du klar til at finde og investere i tilbud!