Hvad er en ejendomsinvesteringsfond?

Før 1990'erne krævede investering i fast ejendom store kapitalbeløb. Dette begrænsede antallet af mennesker, der kunne deltage, til dem, der havde penge nok til at købe og holde fast ejendom.

Men med kom ejendomsinvesteringsfonde. Disse giver den gennemsnitlige investor mulighed for at få adgang til lukrative ejendomssektorer ved at eje aktier i en etableret fond, der investerer i en række forskellige ejendomssektorer.

Hvad er en ejendomsinvesteringsfond?

Der er fire generelle typer af investeringer, der omtales som en "investeringsfond i fast ejendom."

• Ejendomsmæglerfonde
• REIT'er (ejendomsinvesteringsforeninger)
• Ejendomskapitalfonde
• Ejendomsgældsfonde

I det væsentlige er hver en type investeringsforening, der investerer i værdipapirer, der tilbydes af offentlige ejendomsselskaber, der er oprettet kun for fonden. Og selskaberne administrerer ofte ejendomsannoncerne. Selskaberne heller aktivt eller passivt forvalte midlerne. Disse fonde gør det nemt for den gennemsnitlige investor at diversificere deres portefølje ved at investere i fast ejendom.

Ejendomsmæglerfond

Den mest almindelige fond er en ejendomsmæglerfond. Denne type professionelt styret og SEC-reguleret Fonden investerer i aktier og obligationer i etablerede ejendomsselskaber og/eller direkte i ejendomme.

Ejendomsfonde tilbyder en alternativ måde at investere i fast ejendom passivt. Du køber simpelthen aktier i en investeringsforening i stedet for at bruge en stor del af midlerne til at købe fast ejendom. At eje og administrere én ejendom på ét sted kræver aktiv involvering - et risikabelt forslag, hvis du ikke er ekspert. Men fonden har investeringer diversificeret i mange aktivtyper og ejendomssektorer. Køb og salg af en bestemt ejendom tager tid og er en involveret proces. Men som investor i ejendomsfonde kan du nemt og hurtigt købe og sælge dine aktier.

Du får alle fordelene ved en aktiefondsinvestor.

• Minimumsinvesteringen er lav.
• Dit engagement er passivt.
• Diversificering er indbygget.
• Din investering er meget likvid.

Real Estate Investment Trust (REIT)

EN ejendomsinvesteringsfond (REIT) er en trustenhed eller et selskab, der investerer direkte i fast ejendom ved at købe, besidde og sælge ejendomme eller realkreditlån. REIT'er er strukturelt forskellige fra ejendomsfonde på flere måder.

• De er forpligtet af IRS til at udbetale 90% af deres skattepligtige overskud til aktionærer hvert år.
• Mindst 75 % af en REITs aktiver skal investeres i fast ejendom.
• Mindst 75 % af REIT's bruttoindkomst skal komme fra husleje, realkreditrenter eller gevinster ved salg af ejendomme, som REIT ejer.

Der er tre grundlæggende typer REIT'er:

Aktie REIT'er eje og administrere erhvervsejendomme. Disse omfatter lejligheder, kontorbygninger, hoteller og indkøbscentre. Disse REIT'er opkræver huslejer og leasinggebyrer. Og dette giver stabile og letforudsigelige lejeindtægter, der har tendens til at stige over tid.

Realkredit REITs låne penge til realkreditlån, købe eksisterende realkreditlån eller købe pantsikrede værdipapirer. De får indtægter fra renter, efterhånden som realkreditlånene betales ud.

Hybride REITs investere i en kombination af både egenkapital og realkreditlån. Hybrid REITs profiterer, uanset om renten stiger eller falder. REIT'er, der kun omfatter aktier og kun realkreditlån, kan være genstand for udsving i tider med rentevolatilitet.

Ejendomsfonde og REIT'er er en praktisk og passiv måde for individuelle investorer at diversificere deres investeringer til et segment af ejendomsmarkedet. Ved at eje aktier får investorer glæde af flere af de unikke fordele ved at eje fast ejendom uden personligt at købe og besidde fast ejendom.

En REIT vi kan lide her hos InvestorJunkie er Fundrise. Du behøver ikke at være en akkrediteret investor for at investere med Fundrise og kan begynde at investere i fast ejendom med så lidt som $500. Få mere at vide i vores Fundrise gennemgang.

Ejendomskapitalfonde

Ejendomskapitalfonde samle midler fra individuelle investorer og investere direkte i forhåndsgodkendte og specifikke muligheder. Disse firmaer fungerer som det, der omtales som en "generel partner" (GP). De rejser penge fra private investorer, kendt som "limited partnere" (LP'er). Komplementaren identificerer og erhverver eller finansierer ejendomsinvesteringer. Og den administrerer porteføljen for at give et investeringsafkast til kommanditpartnerne.

Aktier i ejendomskapitalfonde sælges ikke på de store børser og er typisk kun tilgængelige for akkrediterede investorer.

Primære investorer omfatter pensionsfonde, forsikringsselskaber, universitetsfonde, institutionelle investorer og enkeltpersoner med høj nettoformue. Disse ofte lokale virksomheder investerer i en blanding af mindre og nøje udvalgte bolig- og erhvervsejendomme. Investorer anser disse fonde for at være mere spekulative end investeringsforeninger i fast ejendom. Fondene udbetaler løbende udbytte til investorer.

Jeg investerer personligt i et private equity-selskab, Trius Lending Partners. Det låner penge ud til lokale svømmefødder. Firmaets ledelse undersøger låntagere og ejendomme/muligheder. Det giver derefter kortfristede lån til kvalificerede ejendomsinvestorer/flippere. Disse mennesker køber, genoptræner og videresælger de faktiske ejendomme. Trius opkræver flipperen 12 % i rente og udbetaler 8 % til investorer som mig. Og Trius tjener sine penge på rentespændet (forskellen på 4 %) samt låneopstartsgebyrer, der opkræves hos låntagerne.

Ejendomsgældsfonde

EN ejendomsgældsfond ligner en kapitalfond, ofte i større skala. Fonden rejser typisk penge fra større institutionelle investorer. Og den investerer i udvikling eller ombygning af betydelige erhvervsejendomme, der kræver store kontantbeløb. Disse omfatter indkøbscentre, kontorbygningskomplekser og andre længerevarende projekter.

De fleste gældsfonde specialiserer sig i en bestemt udlånsstrategi. Banker tilbyder one-size-fits-all, cookie cutter-typer af lån. Men private låneudbydere arbejder med låntagere, der har komplekse økonomiske situationer. Og de tilbyder lån og vilkår, som traditionelle långivere ikke kan eller vil give. De tilbyder finansiering til flerfamiliehusbyggere, industriudviklere, hotel-/hotelrenovatorer, byggefirmaer og detail-/shoppingudviklere.

Både kapitalfonde og ejendomsgældsfonde er sikret (eller sikret) af den ejendom, som lånet er givet på. I tilfælde af misligholdelse af lån har fonden mulighed for at overtage ejendomsretten. Det giver en stor fordel for investorerne. Men oftere end ikke ændrer eller omstrukturerer långiver lånet for at indsamle fra låntagere. Ligesom banker, der er i gang med at låne penge i stedet for at eje fast ejendom, fokuserer ejendomsgældsfonde på at holde deres penge i gang og tjene renter til at betale til investorer.

Hvad er forskellen mellem en REIT og en gensidig ejendomsfond?

Den vigtigste forskel er, hvordan enheden selv er struktureret, da begge er reguleret af SEC. En investeringsforening for fast ejendom har en blanding af fast ejendom og relaterede aktiver, der er professionelt forvaltet for at give overskud til aktionærerne.

En REIT er en skattemæssigt begunstiget virksomhed, der investerer i fast ejendom. REIT'er udbetaler 90% af deres indkomst som udbytte til aktionærerne. Som et resultat betaler REIT'er ingen selskabsskat.

Aktier i både REIT'er og investeringsforeninger handles på de populære markedsbørser og kan købes og sælges nemt og hurtigt. Og begge udbetaler regelmæssigt udbytte til investorer.

Sådan investerer du i en ejendomsinvesteringsfond

Ejendomsinvesteringsfonde blev oprindeligt udviklet for at give en bekvem og letforståelig måde for enkeltpersoner at investere i ejendomsaktiver. I tilfælde af REIT'er og ejendomsfonde kan du købe og sælge aktier gennem en mægler, ligesom du ville købe og sælge virksomhedsaktier. Eller tjek vores favorit ud crowdfunding-platforme for fast ejendom, herunder dem, der tilbyder REIT'er.

Private equity fonde og ejendomsgældsfonde er typisk off-market og ikke annonceret. Så du skal grave og undersøge lidt for at finde og evaluere disse muligheder. Og da de fleste af disse tilbud er lidt mere sofistikerede, kræver IRS ofte, at du er en akkrediteret investor.

Fordele og ulemper ved at investere i en ejendomsinvesteringsfond

Med hver af disse fire typer ejendomsinvesteringsfonde har investoren en passiv rolle, og fondene udbetaler periodisk udbytte.

Skal du investere i en ejendomsinvesteringsfond?

Som investor er det vigtigt at diversificere din investering mellem fem aktivklasser, der udgør en afbalanceret portefølje:

• fast indkomst
• egenkapital
• ejendom
• råvarer
• kontanter

Formueprofessionelle anbefaler typisk at allokere 15-20 % af din portefølje til fast ejendom. Og ejendomsinvesteringsfonde giver den mest bekvemme måde at opnå dette på uden behov for at forstå ins og outs ved at eje fast ejendom selv.

Fast ejendom er sit eget marked. Og de fleste ejendomsbesiddelser er ikke tæt korreleret med aktiemarkedets op- og nedture. Så det er et godt tilflugtssted at diversificere din portefølje ved at besidde nogle aktiver i fast ejendom.

Fonde specialiserer sig typisk i en eller flere strategier og typer af aktiver. På aktiemarkedet bør du forstå forretningen bag enhver aktie, du køber. Og det er vigtigt, at du har en grundlæggende forståelse for, hvilke typer aktiver den ejendomsfond, du vælger, investerer i. For eksempel vil fonde, der udelukkende investerer i udvikling af nye kontorlokaler, ikke nødvendigvis klare sig godt, hvis tendensen til at arbejde hjemmefra fortsætter.

Det er vigtigt at analysere forretningsudsigterne for fondens investeringsstrategi. Og gør din due diligence på fondsforvalterne.