"Crowdfunding" refererer til at rejse penge fra offentlige investorer - "crowd" - gennem online platforme. Før crowdfunding indsamlede virksomhedsejere penge gennem venner, ansøgte om et banklån eller gik til et kapitalfond.
Crowdfunding giver en ny finansieringskilde for virksomheder og et nyt indgangspunkt for individuelle investorer. Du behøver ikke længere at have penge nok til selv at finansiere en hel ejendomshandel – du slutter dig snarere til andre ligesindede investorer, "skaren", for at få adgang til aftaler, der tidligere kun var tilgængelige for super-velhavende.
Crowdfunding af fast ejendom har vundet popularitet hos både udbydere og investorer, og det er der mange firmaer specialisere sig i forskellige områder af ejendomsplatforme med en bred vifte af funktioner, der er unikke for deres tilbud. Vores foretrukne crowdfunding-tjeneste er CrowdStreet, som er et kommercielt ejendomsselskab, der giver direkte adgang til specifikke ejendomsinvesteringsmuligheder, og vigtigst af alt - alle gebyrer er på sponsorerne, ikke på investoren.
De fleste crowdfunding-platforme for fast ejendom giver investorer mulighed for at vælge enten gæld eller egenkapital investeringer (du kan helt sikkert inkludere en blanding af begge i din portefølje). Her er forskellene for at hjælpe dig med at bestemme, hvilken - gæld eller egenkapital - der passer bedst til dine investeringsmål og risikotolerance. (Du kan finde en detaljeret sammenligning af ejendoms crowdfunding platforme her.)
Hvad er ejendomsgældsinvesteringer?
Når du investerer i gældsinstrumenter, fungerer du som långiver til ejendomsejeren eller handlens sponsor. Afhængigt af strukturen - som varierer efter ejendoms crowdfunding-platform - er lånet sikret ved enten: (1) selve ejendommen eller (2) et gældsbrev støttet af LLC, der ejer ejendommen.
Fordele ved gældsinvesteringer
Først til at blive betalt — Som en gældsinvestor er din investering sikret af selve ejendommen eller af et gældsbrev, der er indeholdt af LLC. I begge tilfælde er du i den første position af kreditorer til at blive betalt, hvis lånet skulle gå i misligholdelse. Lånets misligholdelsesprocessen varierer fra platform til platform, så du skal gøre din due diligence. Nogle gange skal investorer betale for nogle af tvangsauktionsomkostningerne, hvis ejendomslånet ikke kan betales, og ejendommen beslaglægges.
Kortere holdeperiode — Gældsinvesteringer har en forudbestemt udbetalingsdato, typisk mellem 6 og 24 måneder.
Regelmæssige månedlige eller kvartalsvise udlodninger — Som typisk med lån er der en regelmæssig tilbagebetalingsplan med renter og principper månedligt (nogle gange kvartalsvis i stedet for månedligt). Du ved, hvad du får betalt og hvornår.
Ulemper ved gældsinvesteringer
Gebyrer — Gebyrer er typisk højere på gældsinvesteringer end på aktieinvesteringer.
Returnering er begrænset - Med gældsinvesteringer er du panthaver af et lån med sikkerhed i en bestemt ejendom. Dit afkast er begrænset til de påløbne renter på de penge, du har lånt til låntageren - du deler ikke nogen fortjeneste på handlen.
Ingen skattefordel — En af fordelene ved at investere i fast ejendom er, at ejendomsejere kan trække afskrivninger fra. Som gældsinvestor låner du penge til ejeren af ejendommen, ikke en ejer selv, så du kan ikke fratrække ejendomsafskrivning.
Hvad er ejendomsinvesteringer?
Med aktieinvestering i fast ejendom får du et forholdsmæssigt stykke egenkapital i en specifik ejendom eller portefølje af ejendomme og andel i overskuddet i takt med, at ejendommen udvikles og sælges eller forvaltes til udlejning indkomst.
Fordele ved aktieinvesteringer
Adgang til tilbud, der ikke tidligere har været tilgængelige — Takket være letheden, effektiviteten og skalerbarheden af online platforme (hvor alle relevante dokumenter kan lægges online, kan aftaler opdeles i lave minimumsinvesteringsandele, og midler kan flyde elektronisk frem og tilbage), er aktiehandler, der tidligere ikke var tilgængelige for individuelle investorer, nu kun mus klikker væk.
Potentiale for højere afkast - Som aktieinvestor køber du aktier i virksomheden, ikke bare låner penge for at finansiere handlen. Som sådan har du ret til at få del i nettooverskuddet.
Lavere gebyrer — Generelt medfører aktiehandler lavere investeringsgebyrer end gæld.
Mulige skattefordele videregivet til investorerne — Som aktieinvestor ejer du en del af ejendommen, og afhængigt af platformen kan du være berettiget til afskrivningsfradrag for at reducere skatterne på din indtjening.
Større investortilfredshed — Investering i specifikke handler, som kan undersøges meget grundigt ved at se de relevante dokumenter online, kan give en større følelse af kontrol og tilfredshed end at købe aktier i et stort Selskab.
Ulemper ved aktieinvesteringer
Risiko for fiasko — Aktieinvesteringer har en højere risiko end gældsinvesteringer. Aftalesponsorer mangler muligvis erfaringen og vejledningen fra erfarne ejendomsmæglere. Finansiering af et ejendomsselskab er kun det første skridt. Uden en passende forretningsplan og støttestruktur kan selv meget lovende muligheder fejle.
Langsigtet investering — Mens udbetalingen typisk er højere, tager aktieinvesteringer længere tid at realisere end gældsinvesteringer. Der er en mulighedsomkostning ved at binde dine investeringskroner i langsigtede investeringer, som skal afvejes i forhold til det forventede afkast og dets sandsynlighed.
Usikret — Aktieinvesteringer er forbundet med højere risiko, til dels fordi din investering anses for usikker. Du er ikke den første i køen til at få et afkast af din investering, hvis handlen skulle gå dårligt. Du ejer fast ejendom, der højst sandsynligt er sikret ved lån, der betales tilbage først, hvis der skulle være misligholdelse.
Her er et diagram, der opsummerer de vigtigste forskelle mellem crowdfunding-investeringer i egenkapital og gældsejendomme:
| Gæld | Egenkapital | |
|---|---|---|
| Type af investering | Långiver til ejendomsejer | Ejendomsejer (aktionær) |
| Vend tilbage | Renter (fast) | Andel af nettooverskud (varierer) |
| Returpotentiale | Begrænset, begrænset til lånerenten | Uden loft, kan være tocifrede |
| Risiko | Nederste | Højere |
| Sikret af | Tilbagebetaling af lånet er enten (1) sikret af ejendommen eller (2) usikret gældsbrev | Usikret-Du ejer ejendomsværdi efter gæld |
| Anciennitet Standard | 1. for at modtage udbetaling, men du skal muligvis betale nogle af afskærmningsomkostningerne, hvis lånet misligholder | 2. for at modtage udbetaling |
| Fordelinger | Ja, månedlige eller kvartalsvise renteudbetalinger | Varierer, nogle gange betales kvartalsvise udlodninger |
| Gebyrer | Typisk 2% + eventuelt låneoprettelsesgebyr | Typisk 1%-2%, ingen forhånds- eller servicegebyrer |
| Holdperiode | Varierer: 6-24 måneder | Varierer: 1-10 år |
| Skattefordele | Ingen | Ja, investorer kan typisk tage afskrivningsfradraget uden at eje ejendommen direkte |
Med enten gælds- eller aktieaftaler tilgængelige via crowdfunding er der to yderligere risici at forstå:
Muligt bedrageri - Den samme funktion - online skalerbarhed - der gør crowdfunding til fast ejendom tilgængelig for små investorer, gør den også åben for svindel. Derfor er de fleste af disse investeringer kun tilgængelige for akkrediterede investorer, der ved, hvordan man udfører due diligence og har kapitalen til at risikere hele deres investering.
Mulige sikkerhedsbrud - Det er blevet mere og mere almindeligt, at førende forhandlere og virksomheder, der opbevarer dine personlige oplysninger, bliver hacket. Selv med state-of-the-art sikkerhedsvægge er crowdfunding-websteder åbne for hackingrisiko.
Gæld eller egenkapital? Nøglespillerne er...
Hver af ejendoms-crowdfunding-platformene er lidt forskellige og henvender sig typisk til en bestemt niche, men de er alle konceptuelt det samme - at levere en online teknologiplatform, der letter et match-up mellem ejendomsoperatører, der ønsker at rejse kapital og akkrediterede investorer, der ønsker at investere direkte i specifikke murstens-og-mørtel ejendomsprojekter igennem pengestrømme lån.
De fleste crowdfunding-sider har en minimumsinvestering på $5.000, og du skal være en akkrediteret investor. Imellem disse, Realty Mogul indeholder bolig- og kommercielle aktieinvesteringer. RealCrowd tilbyder kommercielle aftaler, både egenkapital og gæld. Patch of Land specialiseret sig i gældsprojekter, både erhverv og boliger.
For en større minimumsinvestering kan du vælge kommercielle gælds- og aktieinvesteringer fra CrowdStreet med $10.000, og UdlånHjem tilbyder boliggældsinvesteringer med en minimumsinvestering på $50.000.
Tagdæksels unikke tilbud giver investorer mulighed for at købe en specifik boligudlejningsejendom med eksisterende lejere - naturligvis varierer entrépriserne, da du personligt køber det hele ejendom.
Bundlinjen
Alle investeringer er forbundet med risiko, og fast ejendom har andre risici end aktieinvesteringer. Gældsinstrumenter giver mindre risiko end aktieinvesteringer. Dine investeringsmål kan favorisere aktieinvesteringer, hvis du søger slående vækst- eller profitpotentiale. Omvendt kan du måske fokusere på gældsinvesteringer, når du foretrækker ensartet indkomst og mindre risiko.
Det handler virkelig om at skræddersy dine investeringshandlinger, så de matcher dine mål og risikotolerance - og udføre due diligence på hver crowdfunding-platform og den specifikke aftale.