Med rentesatserne stadig tæt på det laveste niveau nogensinde, leder investorerne efter en rimelig sikker investering, der holder dem foran inflationen. Ved mødet med lokale investorer i fast ejendom i april her i Baltimore var investering i skattelån emnet. Løftet om 18 % afkast - på en investering sikret af fast ejendom - fik min opmærksomhed.
Selvfølgelig er høje afkast typisk afbalanceret med høje risikograder. Men taleren fortsatte med at sige, at det var "næsten lige så sikkert, som hvis du havde parkeret dine kontanter i en FDIC-forsikret konto i din lokale bank." Så min interesse blev vakt for at undersøge denne ejendomsinvestering under radaren strategi.
Jeg fandt ud af, at investering i skat har eksisteret i mere end 200 år. Aldrig hørt om det? Måske er det fordi skatter er … ja… ingens foretrukne diskussionsemne. At fortælle nogen til et cocktailparty, at du er skattebogholder, er en god samtalestop.
Alligevel udnytter denne investering det faktum, at det er uundgåeligt at betale skat. Ingen får et pas. Alligevel kan ikke alle betale skattemanden, når han kommer og banker på.
Regeringen får altid sit bud før eller siden. Så investering i skattepantbeviser giver investorer en praktisk talt garanteret rente. Faktisk har familiekontorer og institutionelle investorer investeret milliarder i skattepantbeviser i årtier.
Grundlæggende om ejendomsskat
Husejer eller ej, du er sandsynligvis bekendt med ideen om ejendomsskatter. Regeringer beskatter ejendomsejere for at finansiere fordele og tjenester til "fælles bedste" for samfundet. Ejendomsskat kommer udover indkomst- og salgsafgift.
Ejendomsskatteindtægter leverer typisk tjenester som politibeskyttelse, offentlige biblioteker, rekreationscentre, veje, skoler og snerydning. Selv fyrværkeri.
Hvis du har et realkreditlån i dit hjem, er det sandsynligt, at din månedlige betaling inkluderer midler til at betale din ejendomsskat. Din långiver holder pengene i spærret og betaler skatterne på dine vegne direkte til amtet, når de forfalder.
Du ved måske ikke, hvor meget du betaler i ejendomsskat. Men vær sikker på, at du betaler dem, hvis du ejer et hjem. Alle amter opkræver en form for personlig ejendomsskat.
Individuelle parceller af fast ejendom værdiansættes baseret på beliggenhed og funktioner. Hver ejendom tildeles en "ligningsværdi". Ejeren af pakken betaler en afgift af den vurderede værdi. I 2016 varierede satserne pr. stat fra et lavpunkt på 0,27% i Hawaii til det højeste på 2,35% i New Jersey.
Den gennemsnitlige ejendomsskattesats for enfamiliehuse i den største by i hver amerikansk stat ligger omkring 1,5 %. Den gennemsnitlige amerikanske husstand bruger $2.149 på ejendomsskatter til deres hjem hvert år, ifølge US Census Bureau.
Det amt, hvor ejendommen ligger, opkræver typisk ejendomsskat. Undlader ejeren af ejendommen at betale afgiften, bliver afgiftsbeløbet til pant i ejendommen.
En tilbageholdelsesret mod ejendommen hjælper dog ikke amtslige og lokale myndigheder med at betale for de tjenester og fordele, de har lovet deres borgere. Amtet har brug for pengene nu til at opfylde sine budgetforpligtelser. Regeringen tager ikke IOUs!
Hvad er egentlig et skattepantebrev?
Mens processen adskiller sig på tværs af landet, er lokale myndigheder bemyndiget til at opkræve ubetalte skatter ved at sælge et skattepantebrev eller et skatteskøde på en offentlig auktion. Omkring halvdelen af de 50 stater sælger skattepantbeviser. Den anden halvdel sælger skattepantebreve eller indløselige skøder. Sidstnævnte er en hybrid mellem et certifikat og skøde. Nogle stater sælger både skattepant og skatteskøder.
Der er vigtige forskelle mellem de to. Typisk køber du et skattepantebrev, fordi du vil have renter. Hvis boligejeren ikke indløser den, kan du få ejendommen. Med et skatteskøde køber du ejendommen direkte.
Det ene er ikke bedre end det andet. Hver har fordele afhængigt af dine investeringsmål. Hver har sit eget sæt regler, og forskning er nødvendig. Du kan selvfølgelig gøre begge dele samtidigt.
Denne artikel vil fokusere på skattepant og efterlade skatteskøder til en anden gang.
Det er nemt at investere i skatteret
Det gode er, at du ikke behøver en ejendomstilladelse. Du behøver ikke at oprette en LLC. Og du behøver ikke mange penge for at investere i certifikater eller skøder.
Når du køber et skattepant, betalte du som udgangspunkt skatterne for boligejeren mod et certifikat. Certifikatet er godt for det beløb, du har betalt plus renter.
Det er også rart, at din investering understøttes af ejendommens sikkerhed eller statslovgivning, der kræver indfrielse af skattepantet, inklusive renter og bøder. Som investor træder du ind for at betale restskatten og låser en garanteret rente på din investering.
Et skattepantebrev er et omsætningspapir. Men der er ikke noget sekundært marked, undtagen måske eBay og lignende.
Attesten er bevis på, at indehaveren har købt et tvangsfuldbyrdet rentebærende pant i den faste ejendom. Det er en juridisk forpligtelse til at have pant i en bestemt ejendom. Det betyder, at det er den første gældsforpligtelse, der udbetales, hvis ejendommen går under tvangsauktion.
De (store) fordele ved investering i skatteretsbevis
Når du køber et skattepantebrev, køber du ikke ejendommen. Du skal heller ikke forholde dig til ejendommens ejer. Du træder simpelthen ind for at betale de skyldige skatter til amtsregeringen.
Til gengæld for at stille pengene op, vil amtet give dig den rente og forsinkelsesgebyrer, de opkræver af ejeren, når skatterne endelig er betalt. Hvis ejendomsejeren ikke betaler skatterne, kan du tvangsauktionere og overtage ejendomsretten til ejendommen for summen af de tilbagebetalte skatter, bøder og gebyrer, som amtet skylder.
Med andre ord er der to investeringsresultater fra investering i skattepant:
- Skattepantebeviset indløses, og du optjener en sikret høj rente.
- Skattepantbeviset indløses ikke, og du kan erhverve ejendommen gennem tvangsauktion, nogle gange for øre på dollaren.
Afhængigt af dine investeringsmål kan begge resultater være attraktive.
Skattepant giver en fast rente, som varierer fra land til amt. I Baltimore er renten 18% årligt. I andre amter i hele landet kan det være meget lavere eller meget højere. Nogle få amter i Illinois har en rente på 18% hvert halve år, hvilket svarer til lidt mere end 36% årligt.
Men som du måske forestiller dig, tiltrækker disse høje afkast meget opmærksomhed. Selvom du ikke har brug for mange penge for at investere, kan konkurrenter med dybe lommer hoppe ind og byde prisen op og presse den lille investor ud.
Prisen kan nemt, og gør det ofte, eskalere over de skyldige skatter. Jeg har læst, at i nogle amter kan ejendomme sælges på en skatteauktion for mere end ejendommen er værd.
Især hvis du er en akkrediteret investor, er der et par alternativer, der også kan give tocifrede årlige afkast. Et eksempel er Oprindelsesinvesteringer, som er et private equity-selskab, der giver personer med høj nettoværdi mulighed for at investere i diversificerede ejendomsfonde.
Der er ingen grænse for, hvor meget du kan investere
Du kan investere lidt eller meget. Skatteret er ikke som bankkonti, der er forsikret af FDIC op til en vis grænse. Der er ingen grænse for, hvor meget du kan investere i skattepantbeviser.
Ejendomsejeren bevarer ejendomsretten til ejendommen. Han eller hun har ret til at indløse - betale af - attesten for skattepant, indtil kredsrettens dommer underskriver et dekret, der bemyndiger tvangsauktionsprocedurer.
Som indehaver af skattepanteretten skal du indlede tvangsauktionsprocessen inden for en vis tid, typisk to år. Hvis certifikatet ikke er blevet indløst, og du ikke påbegynder tvangsauktion i tide, vil din investering blive fortabt, og der vil ikke blive udstedt nogen tilbagebetaling.
Sådan byder du
De fleste amter afholder et skattepantsalg årligt. De fleste auktioner foregår online. I Baltimore, hvor jeg bor, afholdes amtsudsalget i juni, og byudsalget afholdes midt i maj.
Du tilmelder dig et par uger før selve salget og betaler et tilmeldingsgebyr. (I Baltimore er gebyret $100.) De e-mailer dig et budidentifikationsnummer. Når auktionen åbner, byder du på de certifikater, der interesserer dig, via en online formular.
Minimumsbuddet, der er nødvendigt for at købe et skattepantbevis, inkluderer bruttoskat, bøder og renter. Sanktionerne inkluderer alle relevante omkostninger i forbindelse med salget af skattepantbeviset. Minimumsbuddet er angivet ved siden af den forfaldne ejendomsadresse og ID-nummer.
Så hvordan virker det?
Processen med at investere i skattepant eller skøder er ikke passiv. Faktisk kan det tage meget tid.
Amter offentliggør typisk en liste et par uger før salget af skattepant. Der kan være hundredvis af ejendomme tilgængelige. Du skal bruge et system til at indsnævre listen og beslutte, hvilke du vil byde på.
Dybest set skal du fjerne dem, der ikke passer til dine investeringskriterier. Start med dit eget indledende investeringsbudget. Hvis du kun har et par tusinde eller endda kun et par hundrede dollars til at investere, kan du med det samme eliminere ejendommene med højere minimumsbud.
Hvis du ønsker renteindtægter og ikke har målet om at erhverve ejendom, så kig efter enfamiliehuse med realkreditlån. De giver den bedste chance for at blive indløst. I mange lande er deres indløsningsprocent 95 % eller højere.
Tidsrammen for investering i skattepant er mellem seks måneder og tre år. Der er ikke noget sekundært marked, hvor du kan sælge dine certifikater. Så du skal sikre dig, at du kun investerer penge, du ikke har brug for på kort sigt.
Der er ingen provision at betale. Men som tidligere nævnt, skal du sandsynligvis betale et engangsregistreringsgebyr for auktionen.
Sørg for at gøre din due diligence
Due diligence er et must. Du kan ende med at tvangsauktionere en ejendom. Du får lyst til at køre forbi og se på ejendommene. Du vil også omhyggeligt gøre din online research for at fuldføre din due diligence.
Du vil sandsynligvis ikke være i stand til at inspicere indersiden af ejendommen, da husejere næppe vil tillade dig at kigge forbi og se. Alligevel vil du gerne vide så meget som muligt om ejendommen, kvarteret og området generelt. Du ønsker ikke at sidde fast med en ejendom, der ikke har noget potentiale.
Der kan købes flere afgiftspant i samme ejendom for efterfølgende skatteår. Det afhænger af, hvor lang indløsningsperioden er.
For eksempel, i en stat, der har en tre-årig indløsningsperiode, kan der købes tre skattepantret, en for hvert år. Disse panterettigheder kan købes af den samme investor eller af forskellige. Det betyder, at du kan kræve mere kapital, efterhånden som processen skrider frem.
Når ejendommen indløses, uanset hvor mange investorer, der har købt skattepant, betales alle skatteret og renter. Hvis pantet ikke bliver indløst, vil der være en afskærmningsproces i henhold til amtets og statens vedtægter.
Hvis dit mål er at tvangsauktionere og erhverve ejendommen, skal du muligvis købe eventuelle efterfølgende panterettigheder, for nogle gange har nyere skattepantret forrang frem for gamle panterettigheder. Den, der tvangsauktionerer ejendommen for at tage skødet, kan også være ansvarlig for at betale alle andre skattepantehavere.
Lær mere
Der er bøger, seminarer og kurser om emnet. Og som tidligere nævnt har hvert amt deres eget sæt regler, der styrer processen, indløsningsperioden, afkastrater og selve udbudsprocessen.
Denne artikel er tænkt som en oversigt. Du kan og skal studere markedet og sikre dig, at du forstår detaljerne i dit påtænkte marked, før du afgiver et bud.
Som investor leder jeg konstant efter nye muligheder og vurderer risiko vs. belønning. Den 2. juni afholder Baltimore County sin årlige auktion om skattepanterettigheder.
Jeg har tilmeldt mig onlinesalget og modtaget listen over ejendomme, der skal auktioneres. Lige nu indeholder listen flere tusinde ejendomme, men vil sandsynligvis forkortes før det faktiske salg, da ejendomsejere betaler deres skat.
Jeg er på vej forbi nu for omhyggeligt at udvælge nogle få skattepantebeviser, jeg gerne vil byde på. Jeg vil følge op med en artikel om min oplevelse i de kommende måneder.