Mest investorer i udlejningsejendomme vælge at ansætte et professionelt udlejningsejendom. Dette gør deres udlejningsejendomme til passive indtægter, da de ikke aktivt administrerer deres investeringer. Men hvis du vil tage kontrol over din udlejningsejendom og administrere den selv som en aktiv indkomstvirksomhed, er der nogle ting, du skal huske på. Lad os guide dig gennem de vigtige ansvar.
I denne vejledning:
Hovedansvar for udlejning af ejendomsadministration
Forvaltning af udlejningsejendomme indebærer tre ansvarsområder:
- Administration af din udlejningsejendom
- Beskæftiger sig med dine lejere
- Kontrol af din økonomi
Håndtering af ejendommen kan omfatte ting som håndtering af klager, håndtering af problemer på ejendommen (såsom at finde en blikkenslager) og generel ejendomsvedligeholdelse. Du skal også håndtere lejere, herunder screening af dem. Og du skal håndtere eventuelle lejere, der beskadiger din ejendom eller ikke betaler deres husleje. Og så er der selvfølgelig den økonomiske del, herunder at betale for vedligeholdelse og generel vedligeholdelse, holde styr på lejeindtægter og indgive dine skatter.
Sæt priser og forventninger
Den vigtigste beslutning om udlejning af ejendomsadministration indebærer fastsættelse af lejeprisen. Ingen ønsker at betale for meget husleje. Men du vil heller ikke leje til en lav pris. Så du skal balancere dit ønske om at tjene penge og lejere, der ikke ønsker at betale for meget.
Du skal også fastlægge forvaltningens forventninger til din udlejningsejendom. Hvilke typer lejere vil du have? Hvilke faktorer afgør, om du lejer dem eller ej?
Dine ideelle lejerforventninger kan omfatte:
- Minimum indkomst
- Beskæftigelseskrav
- Minimum kredit score
- Kæledyr eller ingen kæledyr
- Rygning eller ikke rygning
- Tidligere lejehistorie
- Antallet af nødvendige referencer
Sådan indstilles lejeregler
Effektiv forvaltning af lejeboliger betyder, at dine lejere er glade og overholder de regler, du har indført.
De forventninger og sanktioner, du skal medtage i din skriftlige leasingaftale, omfatter:
- Forklarer, om der er en afdragsfri periode for forsinket husleje, og hvilke handlinger du kan tage til straffe forsinkede betalinger.
- Etablering af din adgangsret inden for statslove. Under hvilke omstændigheder og hvordan kan du komme ind i ejendommen? Forklar de typer nødsituationer, der tillader indrejse hurtigere.
- Stille timer. Indstil de tidspunkter, hvor høj musik, fjernsyn og fester skal blive mere støjsvage.
- Udenfor landskabspleje og vedligeholdelse til lejeboliger, der forklarer pligten til at klippe græsplænen, samle snavs, trimme buske, fjerne is og sne osv.
- Fjernelse af affald regler om hvordan og hvornår affaldet skal fjernes og regler om kompostering og genbrug.
- Montering af parabolantenner hvor og med hvilke midler.
- Brug af køkken og andre apparater gerne ikke tillade fedt i afløb eller bortskaffelse af affald, aldrig efterlade komfuret uden opsyn og rengøre køleskabet regelmæssigt. Nævn også, at manglende underretning om behovet for vedligeholdelse eller reparationer kan føre til reparationsomkostninger for lejeren.
- Kæledyrspolitik som aldrig at tillade kæledyr eller begrænse hunderacer og størrelse eller forbyde eksotiske eller farlige kæledyr.
Sådan indstilles lejepriser
Som investor vil du realisere det største overskud og maksimere dit udbytte for at leje højere pengestrømme. Det gør du ved at udføre en lejemarkedsanalyse.
Dette kræver undersøgelse af lejepriser på dit lokale marked. Du ønsker ikke at sætte dine lejepriser for høje, fordi potentielle lejere ikke vil leje af dig, hvilket efterlader dig ledig ejendom. Undgå at miste måneders lejeindtægter ved at undersøge disse faktorer om kvarteret:
- Beboernes gennemsnitlige indkomst
- Den gennemsnitlige familiestørrelse i nabolaget
- Gennemsnitlig lejepris
- Kvarterets fordele (tæt gåafstand til metrostationen eller busstoppesteder, let adgang til motorvejen, parkering udefra, nærliggende skoler, parker, restauranter, shopping osv.)
Nogle af de faktorer, der bestemmer en rimelig markedspris, inkluderer:
- Ejendomstype (hus, lejlighed eller ejerlejlighed)
- Kvadratmeter og antal soveværelser og badeværelser
- Beliggenhed (sammenligning af lignende huslejer på samme gade eller kvarter)
- Hjem eller bygningsfaciliteter (pool, grillplads, sikker parkering, sikkerhed osv.)
Find ud af mere:Hvor meget husleje skal du betale?
Sådan udlejer du din ejendom
Hvis du har et hus, du vil leje, skal du finde lejere. Først skal du annoncere. Du kan bruge en service som Craigslist, der tilbyder reklame for ejendomsudlejning i de fleste større byer i landet. Du kan også bruge apartments.com, som indeholder udlejningsfortegnelser til lejligheder, huse, huse og rækkehuse.
- Men lej ikke til den første person, der ansøger. Du vil finde en god lejer. Så søg en lejer, der betaler lejen straks, respekterer din ejendom og ikke forårsager problemer.
- Udarbejd et skriftligt spørgeskema, der hjælper dig med at interviewe ansøgere og finde den rigtige pasform.
- Sørg for, at du er opmærksom på love mod forskelsbehandling. Det betyder ikke at stille spørgsmål om ting som race, religion, handicap, familiestørrelse eller seksuel identitet.
- Og du skal følge stat og føderale love om lovlige boliger.
Sådan kontrolleres og vedligeholdes ofte dine udlejningsejendomme
Din skriftlige lejeaftale skal angive, hvordan du må inspicere din ejendom og vedligeholde den. Hver stat har udlejer-/lejerlove, der omhandler udlejers rettigheder til at inspicere og vedligeholde deres ejendomme.
Typisk kræver statslovgivningen, at du skal holde din ejendom beboelig, sund, operationel og sikker. For at opfylde disse krav skal du få adgang til at besøge og inspicere ejendommen. Svar også, når din lejer underretter dig om ødelagte apparater, usikre forsyningsselskaber eller andre farlige forhold.
Kontroller ofte for lækager, udskift luftfiltre, testrøg og kulmonoxiddetektorer, rens tagrender og trim træer.
Sådan indsamles husleje
At administrere en udlejningsejendom betyder også opkrævning af husleje. Din lejeaftale bør angive lejens størrelse, forfaldsdato og betalingsmetoder. De fleste udlejere opretter et online betalingssystem, der gør det muligt for lejere at betale med et kredit- eller betalingskort. Automatiske betalingssystemer som direkte bankindskud er også en god mulighed.
Opret en betalingsmetode, der fungerer for dig. Men sørg for, at det er klart for dine lejere og er konsekvent.
Sådan håndteres udsættelser
En af de største udfordringer ved forvaltning af udlejningsejendomme er håndtering af fraflytninger. Ingen ønsker at håndtere udsættelser, men nogle gange er det uundgåeligt.
- Læs op på lovgivningen i din stat for at sikre, at du forstår proceduren. Du skal følge den korrekte retsproces, eller du kan få problemer senere.
- Sørg for at give lejerne en officiel meddelelse, herunder hvor lang tid de har til at løse problemerne.
- Indsend en fraflytning til retten. Når du har anmodet om fraflytning, må du ikke acceptere husleje, da det kan ophæve udsættelsesprocessen. Du skal vente på retsmødet og den lokale retshåndhævelse for faktisk at smide lejerne ud.
- Reglerne kan være forvirrende, så du kan overveje at ansætte en ejendomsadvokat eller ejendomsadministrationsselskab med deres egne advokater for at hjælpe dig med udsættelsesprocessen.
Sådan håndteres dine udlejningsejendomme Management Accounting
At lære at styre lejeboliger kræver god regnskabspraksis. Lav ikke bogførings- eller regnskabsfejl. Dette kan føre til tabt overskud og skatteproblemer.
Hold ordentlig oversigt over al indkomst. Og specificer udgifter til udlejningsejendomme, da dette hjælper dig med at få fradrag, når du indberetter dine skatter.
Indgivelse af skatter kan blive forvirrende, fordi formularerne og spørgsmålene adskiller sig fra andre typer af selvangivelser. Du skal sikre dig, at du har optegnelser og kvitteringer for alt.
Yderligere læsning:Afskrivninger på fast ejendom
Overvej at ansætte en ejendomsadministrator til din udlejningsejendom
Hvis ansvaret for udlejning af ejendomsadministration overvælder dig, kan du overveje at ansætte et professionelt ejendomsadministrationsselskab. Lad dem tage alt besværet og reducere din stress.
En god ejendomsadministrator tager sig af ejendommen for dig og også:
- Bruger sin erfaring at finde kvalitetslejere
- Undgår juridiske problemer ved at kende føderale og statslige love
- Finder hurtigere nye lejere resulterer i færre ledige perioder
- Søger kvalitet længerevarende lejere
- Indsamler huslejer effektivt
- Håndterer fraflytninger ved hjælp af dygtige ejendomsadvokater
- Tilfører værdi til ejendomme med forebyggende vedligeholdelse
- Kontrakter med kompetente reparatører til rimelige priser
- Sparer skatter gennem effektiv journalføring og skattefradrag
Forskelle mellem forvaltning af enfamilie- og flerfamiliehuse
De to mest almindelige ejendomsinvesteringer involverer enfamiliehuse og flerfamiliehuse. Og der er mange forskelle mellem de to.
Nogle af fordelene ved enfamiliehuse omfatter:
- Enfamiliehuse er mere overkommelige
- Større efterspørgsel får enfamiliehuse til at værdsætte mere end flerfamiliehuse
- Enfamiliehuslejere gør bedre lejere end flerfamiliehuslejer, fordi de plejer at passe bedre på ejendommen
- Det er også lettere at sælge et enfamiliehus end en flerfamiliebygning
Bundlinie
Der er en række ting, man skal overveje, når man lejer en ejendom. Investering i fast ejendom er ikke en passiv investering, men en aktiv investering. At finde lejere, vedligeholde ejendommen og indsamle husleje kan blive meget tidskrævende.
Hvis alle disse ansvarsområder bliver for meget for dig, skal du overveje at ansætte et professionelt ejendomsadministrationsselskab. Lad dem aflaste dig fra den stress og tid, som en aktiv udlejningsvirksomhed medfører. Stadig for meget? Overvej derefter crowdfunding-tjenester i fast ejendom, såsom Fundrise eller Streitwise. Der er altid virksomheder, der gerne vil investere dine penge til en provision.