Takket være populariteten af crowdfunding og person-til-person (P2P) platforme-især i ejendomssektoren - der er flere muligheder end nogensinde før for at investere ud over børsnoterede aktier. Du har dog muligvis bemærket, at mange af disse handler kræver, at investorer er akkrediterede. Hvad er en "akkrediteret investor"? Hvordan bliver du det? Hvis du ikke kvalificerer dig, er du helt lukket ud af dette marked for evigt?
Hvad er en akkrediteret investor?
Grundlæggende er en akkrediteret investor en person eller enhed, der er blevet anset for i stand til at påtage sig de øgede risici forbundet med visse investeringstilbud. Tænk venturekapitalfonde, private-placeringsaftaler, hedgefonde og-ja- crowdfunding muligheder for fast ejendom.
Akkrediterede investorer har de bedste valg, når det kommer til investeringsmuligheder ud over børsnoterede værdipapirer. Og enheder, der tilbyder disse investeringsmuligheder, drager fordel af at have akkrediterede investorer interesseret i deres projekter.
For eksempel kan et selskab med behov for kapital tilbyde private aktier til akkrediterede investorer. Dette vil fritage virksomheden for de høje omkostninger ved at registrere sine værdipapirer hos regeringens tilsynsmyndigheder og holde et offentligt udbud.
Her i USA fastsætter Securities and Exchange Commission (SEC) kriterierne for en akkrediteret investor. Men der er ingen fast proces, der officielt giver dig akkrediteret status. Så forvent ikke et fancy certifikat med posten.
I stedet er det op til hver enkelt virksomhed at gøre sin due diligence og afgøre, om du opfylder de kriterier, der er fastsat af SEC, før du investerer i dets tilbud.
Hvad er kravene?
For at kvalificere sig som en akkrediteret investor skal en person opfylde en af to test:
- Har en årlig indkomst på mindst $200,000 (eller $ 300.000 for fælles indkomst med en ægtefælle) for sidste to år med forventning om at tjene den samme eller højere indkomst i indeværende år; eller
- Har en nettoværdi, der overstiger $ 1 million, enten individuelt eller i fællesskab med deres ægtefælle.
Værdien af din primære bolig kan ikke medtages ved beregning af nettoværdi. Men på bagsiden tæller dit realkreditlån ikke med dig, op til den rimelige markedsværdi. Hvis man beregner fælles formue med en ægtefælle, er det ikke nødvendigt, at ejendommen besiddes i fællesskab.
Her er en praktisk tabel fra SEC, der viser, hvordan du afgør, om du kvalificerer dig ved hjælp af nettoværditesten:
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Primær bopæl (ikke inkluderet bortset fra relaterede forpligtelser nedenfor): | |||
| Husets værdi | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Pant | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Hjem egenkapital linje | — | $150,000 | — |
| Inkluderede aktiver: | |||
| bankkonti | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k)/IRA -konti | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Andre investeringer | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Bil | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| I ALT INKLUDEREDE AKTIVER | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Inkluderede forpligtelser: | |||
| Studielån og billån | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Andre forpligtelser | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Del af pant under vand | — | — | $100,000 |
| Saldo på egenkapitallinje (mindre end 60 dage gammel) | — | $100,000 | — |
| I ALT INKLUDEREDE FORPLIGTELSER | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Nettoværdi | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Akkrediteret investor | Ja | Ingen | Ingen |
Hvad er de bedste muligheder for akkrediterede investorer?
Her hos Investor Junkie tænker vi på nogle af de bedste muligheder for at investere dine penge ligge i fast ejendom. Men vi har ikke alle tid eller ressourcer til at gå ud og reparere og vende en masse ejendomme.
I 2012 vedtog kongressen Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act. Dette inkluderer bestemmelser, der har gjort det muligt for crowdfunding -platforme at blomstre. I en nøddeskal er en af disse bestemmelser at give virksomheder mulighed for at anmode om kapital hvor som helst, så længe investorerne opfylder SECs krav om at blive akkrediteret. Tidligere kunne virksomhederne kun bede om investeringsdollar fra folk i deres netværk.
Hvis du er en akkrediteret investor, kan du nu deltage i potentielt lukrative muligheder for erhvervsejendomme fra disse platforme (blandt mange andre):
- CrowdStreet
- Fast ejendom Mogul
- Låner hjem
- Patch of Land
- PeerStreet
- RealCrowd
- Sharestates
Hvad hvis du ikke er akkrediteret?
De fleste af de i dag populære crowdfunding -platforme til fast ejendom er kun åbne for akkrediterede investorer. Men det betyder ikke, at dem, der ikke kvalificerer sig, ikke kan deltage i dette varme marked.
Mange af disse muligheder er private REITs (investeringsforeninger i fast ejendom). Disse investeringsinstrumenter ligner aktier, idet du kan købe aktier i dem. Ifølge loven er REITs dog forpligtet til at betale 90% af deres indtjening i form af udbytte ud over at have skattemæssige fordele. (Du kan læs mere om ikke-handlede REIT'er her.)
Her er nogle af de muligheder, der ikke kræver, at investorer opfylder kriterierne fastsat af SEC:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT giver dig mulighed for at investere i multifamilie-, ”flexindustrielle”, detail- og begrænsede serviceejendomme i sydøst.
- Fundrise: eREITs og eFunds giver investorer mulighed for at drage fordel af vækst i flere erhvervsejendomme. Minimumsinvesteringen er kun $ 500.
- Fast ejendom Mogul: To MogulREIT-produkter åbner platformen for ikke-akkrediterede investorer. MogulREIT I giver eksponering for ejendomme med flere familier, kontorer, industri, detailhandel, selvopbevaring, medicin og gæstfrihed. Mogul REIT II har fokus på boligblokke.
- Modiv: NNN REIT investeres i ejendomme, der er leaset af detailvirksomheder. Leje opkræves og udbetales derefter til REIT -aktionærer som udbytteindkomst månedligt.
- Tagstamme: Denne platform er lidt anderledes. Det giver investorer mulighed for direkte at købe en pengestrømspositiv udlejningsejendom. Hver aftale er grundigt forudvalgt. Dette fjerner en del af risikoen for traditionelle ejendomsrettelser.
Konklusion
Akkrediterede investorer får “valget af kuld”, når det kommer til investeringsmuligheder ud over børsnoterede værdipapirer. Hvis du opfylder kriterierne, er disse muligheder gode.
Men hvis ikke, så lad dig ikke afskrække - der er masser af interessante muligheder derude. Vi har gennemgået mange af dem her på Investor Junkie.
Er du tilfreds med antallet af crowdfunding-muligheder for fast ejendom, der er åbne for ikke-akkrediterede investorer? Synes du, at virksomheder skal kræve, at investorer er akkrediterede? Fortæl os dine tanker om sagen.