Renterne er de laveste, de har været i et stykke tid. For sparere og udbytteinvestorer betyder lave korte renter lavere udbetalinger. Mange investorer, der leder efter højt udbytte, har henvendt sig til realkreditlån. Hvad er de, og skal du investere i mREITs?
I denne vejledning:
Hvad er Mortgage Real Estate Investment Trusts (mREITs)?
Realkreditinstitutioner (mREITs) er en form for finansiel aktie. Disse trusts investerer i boligmarkedet. De stammer og køber værdipapirer med pant i pant og beslægtede ejendomsaktiver. De fleste mREIT'er er registreret hos U.S. Securities and Exchange Commission (SEC). Og SEC kræver, at de offentliggør regnskaber til gennemgang af investorer og analytikere.
Som REIT skal disse enheder opfylde strenge kriterier. Disse omfatter at investere mindst 75% af deres aktiver i fast ejendom, være højst 50% ejet af fem aktionærer og betale mindst 90% af deres skattepligtige indkomst til aktionærer.
Hvad investerer en mREIT i?
Realkreditlån REITs ejer ikke fast ejendom som egenkapital REITs gør. Disse genererer indtægter fra lejeindtægter. Men mREITs investerer i realkreditlån og realkreditobligationer. De tjener på spændet mellem kortsigtede lånerenter og lange renter på realkreditlån.
Lad os f.eks. Sige, at et mREIT har skaffet 3 milliarder dollar i investorkapital. Og det låner yderligere 5 milliarder dollar til 2% rente. Med disse $ 8 milliarder køber den realkreditlån, der betaler renter på 3,5%. Spændet (forskellen) mellem det lånte beløb og den modtagne omsætning er 1,5%.
Agentur vs. Ikke-agentur og Residential vs. Kommerciel - hvad er forskellen?
Der er flere typer mREITs og forskellige måder at investere i dem. De to hovedtyper er boliger og erhverv, kategoriseret efter de typer ejendomsaktiver, der understøtter realkreditlånene i REIT.
Og inden for disse typer investerer de fleste mREIT'er i enten agentur eller ikke-agentur eller en blanding af de to.
- Agenturslån understøttes af den føderale regering (f.eks. FHA- og VA -lån) og har minimal risiko for misligholdelse.
- Realkreditlån (f.eks. konventionelle og jumbo -realkreditlån) understøttes af låntagernes personlige finanser (kredit og indkomst) og kan medføre større risiko. Men du har typisk brug for en højere kreditværdighed og indkomst for at kvalificere dig til denne type lån, så risikoen for manglende betaling kan også være lav på disse ikke-agenturlån.
Du kan investere i mREITs ved at købe aktier i REIT sig selv eller købe en børshandlet fond (ETF), der har REIT'er.
Find ud af mere:ETF -investering 101
mREIT Investeringsrisici
De to store risici, der påvirker gevinster fra investorer i mREIT, er renteudsving og realkreditlånes forudbetalte lån.
1. Renterisiko
En stor risiko for alle REIT -investorer er rentesvingninger. Typisk som renter gå op, REIT -priserne falder. Denne effekt er især overdrevet med mREIT'er. De tjener penge på spændet mellem korte og lange renter. Og når den korte rente stiger, tjener mREIT færre penge på spread.
For eksempel, hvis den langsigtede faste rente er 3,5%, og den korte lånerente stiger fra 2% til 2,5%, falder spændet fra 1,5% til 1%. Dette udmønter sig i et enormt fald i overskuddet for mREIT.
Fremtidig finansiering bliver også dyrere, når renten stiger. Og dette reducerer værdien af lånene allerede på REITs bøger.
2. Risiko for forudbetaling
Men en rente dråbe kan være ødelæggende for boligmREIT'er. Når renten falder, refinansierer mange boligejere deres lån. Og boligmREIT'er er typisk afhængige af, at realkredithavere betaler lånet med en fast rente over hele realkreditlånets 15- eller 30-årige løbetid. Når en husejer refinansierer, betaler de lånet tidligt, og rentebetalinger holder op med at strømme ind i mREIT.
Kommercielle mREIT'er påvirkes mindre af risikoen for forudbetalinger, når satserne falder. Faktisk gavner et rentefald kommercielle mREIT'er, fordi de typisk er sikret ved lån med variabel rente. Renterne, der betales, stiger, når satserne stiger. Kommercielle mREIT'er giver typisk også et højere udbytte end boligmREIT'er. Det skyldes, at kommercielle låntagere normalt er en højere kreditrisiko end boligejere.
Typisk har mREIT -ledere sofistikerede afdækningsstrategier på plads for at afbøde renteudsving og forudbetalte risici.
Hvad er de bedste mREIT'er at investere i?
Der er i øjeblikket mere end 40 mREITs. Og udbytteudbyttet spænder fra 1,9% til 13,36%. De tre øverste dværg alle andre i størrelse.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) er en stor-cap mREIT med en markedsværdi (markedsværdi) på 12 milliarder dollars og a pris i forhold til indtjening (P/E) af 2.77 pr. 29. juli 2021. Annaly investerer primært i lavrisikobureauer med realkreditobligationer, der er føderalt forsikret af Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) eller Ginnie Mae. Annalys nuværende udbytteudbytte er 10,39%, hvilket er misundelsesværdigt i betragtning af den lave kreditrisiko, investorerne nyder.
- AGNC Investment Corp (AGNC), mens den betragtes som en mid-cap, er en anden stor spiller med en markedsværdi på $ 8,5 mia. og en P/E på 4,62. Den har en lignende investeringsstrategi af fast ejendom boliglån. Det nuværende udbytteudbytte er 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) er tredjestørste. Starwood investerer i kommercielle realkreditlån. Med en markedsværdi på $ 7,6 mia. Og et aktuelt udbytte på 7%er denne mid-cap en stor spiller på mREIT-markedspladsen.
Bedste mREIT ETF'er at investere i
En anden måde at investere på er med mREIT ETF'er. Disse søger at kopiere så tæt som muligt den samlede pris og ydeevne for mREIT'er.
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) er en stor spiller blandt disse ETF'er. Fonden er en hybrid af både egenkapital og mREIT'er samt både kommercielle og boliglån med sikkerhed i realkreditlån. Fondens ti topbeholdninger udgør mere end 40% af fonden, og den har et afkast på 2,11%.
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (MORT) er en mindre ETF med et bedre udbytte. Det besidder 25 aktiver og giver i øjeblikket næsten 7%.
Skal du investere i et mREIT?
Investering er en meget personlig indsats, der er skræddersyet til risikotolerance, investeringsmål, foretrukne strategier og andre faktorer. Investeringsrådgivere, som kan findes ved hjælp af tjenester som f.eks Paladin Registreringsdatabasen eller Facet Rigdom, anbefaler korrekt fordeling af aktiver. Dette inkluderer tilføjelse af nogle ejendomsinvesteringer til din samlede portefølje. mREITs er en bekvem måde at tilføje ejendomseksponering til enhver portefølje. Men der er fordele og ulemper ved at investere i et mREIT.
Fordele
- Passiv investering i fast ejendom. REIT'er er en god måde at passivt investere i fast ejendom. Traditionel ejendomsinvestering - køb af fysisk ejendom - indebærer ekspertise og erfaring for at få succes. Men at eje aktier i en REIT kræver ikke, at man selv skal bære en hammer eller forvalte ejendomme.
- Likviditet. De fleste mREIT'er handles på børser og kan let købes og sælges. Dette giver dig diversificeringen af fast ejendom med likviditeten ved at eje aktier i aktier.
- Højt udbytte. SEC kræver, at REIT'er udbetaler 90% af deres indkomst til aktionærerne. Så deres udbytte har en tendens til at være højere end de fleste S&P 500- eller Nasdaq -aktier. Højt udbytte er en investorfordel ved mREITs.
Ulemper
- Investeringsrisiko. Alle investeringer har risiko. mREIT -risici er unikke, den vigtigste er rentesvingninger, der kan påvirke rentabiliteten negativt på de to tidligere beskrevne måder.
- Mulighed for højere skatter. Inden du investerer, skal du overveje den potentielle skattepligt REITs kan skabe. Nogle REIT -udbytter beskattes med en højere sats end aktieudbytte, fordi de ikke opfylder IRS -definitionen på kvalificeret udbytte. Så dit udbytte kan blive beskattet med den højere almindelige indkomst snarere end den lavere kapitalgevinstskat sats.
Endelige tanker
Mange investorer bruger REIT'er til at tilføje diversificering af ejendomme til deres porteføljer uden selv at eje fast ejendom. Købt og solgt på de store børser tilbyder REIT'er likviditet. Realkreditlån REITs betaler normalt normalt udbytte, der er højere end gennemsnittet. De tiltrækker investorer på grund af denne lange strækning den amerikanske økonomi har været udsat for lavere renter end normalt.
Realkreditlån-en unik form for investering i fast ejendom-investerer i realkreditlån og realkreditobligationer. De tjener på spændet mellem kortsigtede lånerenter og lange renter på realkreditlån. Et mREIT har ingen fysisk fast ejendom, så det er ikke underlagt de samme risici for REIT'er, der investerer i erhvervsejendomme og boligejendomme. Den største investeringsrisiko, som mREIT'er står over for, er usikkerheden om rentestabilitet.