At finde et passende sted at bo er ofte svært for familier med økonomiske udfordringer. Mange lavindkomstfamilier betaler halvdelen af deres månedlige indkomst i husleje og lever stadig under dårlige og endda usikre forhold.
Lige siden den store depression har der været boligstøtteprogrammer i USA. En af de mest populære er et føderalt program, kendt som "Sektion 8", der administreres af lokale offentlige boligmyndigheder. Og afsnit 8 kan også give investorer, der ønsker at deltage i aktiv investering i fast ejendom med nogle gode muligheder.
Hvordan det virker
Afsnit 8 blev oprettet i 1974 og har undergået mange ændringer og ændringer. Dagens version er et “boligvalgskupon” -program. Det fungerer sådan:
Berettigede familier kan finde en udlejningsenhed efter eget valg efter at have modtaget en værdikupon, der betaler op til 70% af den månedlige husleje plus forsyningsregninger. Familierne er ansvarlige for at betale de resterende 30%. Afsnit 8 omfatter typisk boligstøtte til handicappede og ældre borgere samt familier med lav indkomst.
Boligvalgskuponer administreres lokalt af offentlige boligbureauer (PHA'er). PHA'erne modtager føderale midler fra US Department of Housing and Urban Development (HUD) til at administrere værdikuponprogrammet. I de fleste samfund er der en venteliste for at modtage assistance, når ansøgeren er kvalificeret.
Berettigelse
Ansøgere skal opfylde visse kvalifikationskriterier, herunder:
- Samlet familieindkomst, der ikke må være højere end 50% af medianindkomsten i det amt, hvor ansøgeren bor.
- Det samlede antal familiemedlemmer, der vil bo i enheden.
- Modtageren skal være en amerikansk statsborger eller en immigrant med dokumenter, der beviser lovlig immigrationsstatus.
Programmet foreskriver, at op til 75% af det samlede antal boligkuponer skal gives til familier eller personer, hvis samlede familieindkomst ikke er højere end 30% af medianindkomsten i det område, de vælger at leve.
Hvis du er investering i by- eller boligudlejningsejendomme, vil du sandsynligvis støde på afsnit 8 -lejere med boligkuponer. Som udlejer kan du lovligt vælge at deltage - og acceptere § 8 -lejere - eller ej. Jeg har et par Sektion 8 -lejere i mine udlejningsejendomme, og ligesom de fleste ting i livet er der fordele og ulemper.
Fordele for udlejere, der accepterer afsnit 8 -kuponer
Garanteret til tiden månedlig lejeindtægt - Den største fordel ved at acceptere lejere i § 8 er den almindelige check, du modtager hver måned fra regeringen. Regeringen betaler typisk mellem 50% og 65% af lejers husleje. Beløbet afhænger af lejerindkomst og forventede forsyningsomkostninger for den specifikke ejendom.
Når din lejeaftale er på plads, og alt papirarbejde er gennemført (mange lejere har en pakke), er du garanteret en rettidig check fra regeringen for en betydelig del af huslejen. Det er fordi PHA sender den del af huslejen, de betaler direkte til udlejeren. Lejeren sender en separat check for deres portion og betaler forsyningsselskaber direkte til udbyderen.
Lavere ledige stillinger - Det er vigtigt at reducere de ledige stillinger investorer i udlejningsejendomme. Når en ejendom står ledig, er der ingen indtægt til dækning af skatter, forsikringer, HOA -gebyrer og andre månedlige besiddelsesomkostninger. Mange lejere i § 8 har en tendens til at blive siddende i lange perioder og fornyer gerne et etårigt lejemål igen og igen.
Større pool af lejere at vælge imellem - Åbning af dine huslejer til sektion 8 -lejere kan i høj grad øge antallet af lejere at vælge imellem. Et bredere udvalg af potentielle lejere betyder, at du kan være mere kræsen og finde en rigtig god pasform til din ejendom.
Når jeg lægger en ejendom ud til leje, får jeg masser af opkald om det. Ofte er det første spørgsmål, jeg bliver stillet, om jeg accepterer bilag. Hvis jeg svarer "Nej", ville jeg begrænse min pulje af kvalificerede lejere. Mens lejere i § 8 har lave indkomster, har de ikke nødvendigvis mange andre problemer ud over det. Så længe du screener dine lejere godt, er de ofte ikke forskellige fra lejere uden værdikuponer.
Gunstige lejepriser - Der er altid et acceptabelt udvalg af markedspriser for lignende ejendomme. En lejlighed med to soveværelser, to bad kan leje for alt fra $ 1.200 til $ 1.500 i mit område. En af fordelene ved afdeling 8 -klienter er, at den månedlige husleje, du kan opkræve, ligger i den højere ende af markedsprisintervallet. PHA ved, at det er sværere for kuponindehavere i § 8 at finde bolig, da ikke alle udlejere accepterer kuponer. Så de vil rumme den højere ende af intervallet for at give modtagermodtagere mulighed for at sikre bolig. Det er ikke at sige, at du kan overbelaste! Hvis din lejepris ikke er konkurrencedygtig, bliver du sandsynligvis nødt til at sænke den for at blive accepteret af Section 8 -programmet.
Yderligere eksponering for din udlejningsejendom - Når du og din ejendom er blevet godkendt, kan du angive din ejendom på PHA's websted, hvor kuponindehavere kan se den. Det er en ekstra annoncemulighed for din fortegnelse.
Det kan være givende - Selvom jeg personligt aldrig har modtaget boligstøtte, levede jeg igennem mine 20’ere med at bygge en karriere og overleve alene. Jeg ved, hvordan det er at prøve at leve med en lav indkomst og følge med regningerne. Jeg har mødt nogle virkelig flotte mennesker, der modtager tiltrængt boligstøtte. Det føles godt at give dem et sikkert og dejligt sted at ringe hjem. Og hvis de er åbne for det, får jeg en chance for at tilbyde nogle personlige økonomiske råd, der vil hjælpe dem - grundlæggende ting, der bør undervises i gymnasiet, men ikke er.
Ulemper ved Housing Voucher Program Deltagelse
Mere involveret proces - Accept af bilag i § 8 betyder, at der er nogle bøjler at springe igennem som udlejer. Første gang jeg gjorde det var både skræmmende og lidt frustrerende. Det var først, efter at jeg havde gennemgået processen, at jeg fandt ud af, at amtet tilbyder et gratis 45-minutters informationsseminar for udlejere en gang om måneden!
For at starte skal du udfylde en ansøgning for at blive betragtet som en udlejer i § 8. Du giver personlige oplysninger og detaljerede oplysninger om din ejendom. Dette efterfølges af ejendomsinspektionen. Og når du har godkendt en lejer, er der mere papirarbejde. Endelig, før midler godkendes til frigivelse til dig, skal du sende en kopi af lejemålet til PHA.
Yderligere inspektion - Din ejendom skal inspiceres af PHA. Dette er en separat sektion 8 -inspektion, der er ud over andre krævede inspektioner. For eksempel i Baltimore County er udlejere forpligtet til at sikre en udlejningsejendomslicens, og der kræves en særlig inspektion, før en udlejningslicens godkendes. Og hvis ejendommen blev bygget før 1978, skal den betragtes som blysikker eller certificeret blyfri.
PHA -inspektionen er ret ligetil. Din lejebolig skal være strukturelt kodet. Alt skal repareres ordentligt og fungere sikkert. Der er ingen omkostninger for udlejer for sektion 8 -inspektion. Lejere er ansvarlige for at stille ejendommen til rådighed for inspektionen, hvilket typisk sker kort tid efter, at de er flyttet ind.
Lejerscreening og -valg er stadig meget vigtigt - Selvom lejere skal godkendes af PHA for at få en kupon, må du ikke antage, at de er blevet screenet korrekt. Sørg for, at du omhyggeligt screener alle Section 8 -lejere, ligesom du ville screener enhver anden lejer. Du kan og bør udføre enhver due diligence, der ikke overtræder lov om rimelig bolig eller statslige og lokale love, herunder en baggrund og kreditkontrol.
Opsætning af ny lejer tager op til 60 dage -Der er en 60-dages behandlingstid med PHA. Det betyder, at du skal vente to måneder, før du modtager regeringens første check. For eksempel fik jeg en afdeling 8-familie til at flytte ind i mit rækkehus med tre soveværelser den 1. januar. Jeg modtog lejerens lejedel den 1. januar og 1. februar efter behov. Men jeg modtog først regeringens check før den 1. marts. På det tidspunkt modtog jeg tre måneders husleje på én gang (januar, februar og marts).
Særlige udsættelsesregler - At smide lejere ud, er noget enhver ejendomsinvestor ønsker at undgå. Det er dyrt, tidskrævende og dyrt. Screen lejere omhyggeligt før placering for at mindske chancen for at skulle gøre dette. Heldigvis har jeg ikke skulle gennemgå denne proces med nogen af mine ejendomme. Udvisning af lejere i § 8 er dog lidt mere involveret end en almindelig fraflytning. For at smide en lejer i § 8, efter at han eller hun er blevet accepteret, har du brug for en retssag. Dette gælder også i stater, der tilbyder andre metoder til fraflytning.
Resumé
Afsnit 8 er et tiltrængt bistandsprogram, der gør det muligt for lavindkomstfamilier at bo i sikrere lokalsamfund og beholde tilstrækkelig månedlig indkomst til tilstrækkeligt at forsørge deres familier.
Som udlejer, der accepterer afsnit 8 i to af mine huslejer, har jeg lært nogle fantastiske mennesker at kende gennem programmet. Desværre har jeg også mødt et par værdikuponindehavere, som jeg ikke er fortrolig med. Mine udlejningsejendomme er mere end bare en økonomisk investering. Jeg har personligt investeret tid, energi og penge i tage en ikke elsket ejendom og gøre den til et hjem. Jeg vil gerne have tillid til min lejer til at respektere og passe på min ejendom. Og jeg vil leje ud til ærlige mennesker, som jeg kan udvikle et vellykket langsigtet forhold til. Korrekt screening er en afgørende komponent i vellykket forvaltning af udlejningsejendomme om du tillader lejere med boligkuponer eller ej.
For udlejere, der er villige til at beskæftige sig med ekstra papirarbejde og gøre lidt ekstra på foranledning af regeringen, er det muligt at finde stabile lejere - og være sikker på at modtage en almindelig huslejekontrol hver måned.