For mange af os er vores hjem den største enkeltstående investering, vi nogensinde vil foretage. Og ligesom vi sporer værdien af vores andre investeringer, er det klogt at vurdere værdien af vores hovedejendom (samt eventuelle sekundære ejendomme vi kan eje) fra tid til anden. Selvfølgelig svinger værdien af ethvert hjem baseret på markedsforhold og andre faktorer. Så spørgsmålet er: Hvordan bestemmer du den aktuelle markedsværdi af dit hjem?
Først skal du forstå, at værdien af dit hjem ikke er baseret på, hvad du oprindeligt betalte for det, hvor meget du har brugt på at vedligeholde eller forbedre det eller det faktum, at din bror insisterer på, at han ville betale et bestemt beløb for det, hvis han havde penge. Værdien af en bestemt ejendom er defineret som "hvad en villig og dygtig køber ville betale for den lige nu."
Sådan får du et rimeligt skøn
Der er ikke to ejendomme i verden, der er helt ens. Så det er stort set umuligt at målrette en nøjagtig værdi af, hvad et bestemt hjem er værd.
Du kan dog få et rimeligt skøn - eller i det mindste et rimeligt nøjagtigt område med estimeret værdi - hvis du har detaljerede oplysninger om ting som:
- Fysiske egenskaber såsom placering, partistørrelse og antal soveværelser og badeværelser,
- Oplysninger om ejendomsskat,
- Historiske salgsdata om selve hjemmet, og
- Seneste salg af sammenlignelige boliger i nærheden.
Er Zillow nøjagtig?
Der er nogle forbrugervenlige online websteder, der kan give dig en idé om, hvad dit hjem er værd. De mest populære er Rødfin, Zillow og Trulia.
Den førende er Zillow, med i gennemsnit 150 millioner månedlige besøgende. Ved hjælp af denne gratis online platform kan du indtaste din ejendomsadresse, og du får en "Zestimate" af dit hjems aktuelle markedsværdi. Zillow bruger en proprietær automatiseret værdiansættelsesmetode, der anvender algoritmer baseret på tilgængelige data fra skatteregistreringer og salgsdata, der er relevante for din ejendoms placering for at beregne dit hjem Zestimate.
Er det præcist? Jeg har brugt Zestimates i årevis min ejendomsvirksomhed, og jeg ville svare på det spørgsmål på denne måde: Ja og Nej Nogle gange og ofte. Langt væk og død på. Hvis du tænker over det, giver variansen perfekt mening - output fra enhver algoritme er kun lige så nøjagtig som inputdataene.
Zestimates er skabt af automatiseret software designet af statistikere, og der er ingen mulighed for mennesker til manuelt at ændre Zestimate for en bestemt ejendom. Og da hver ejendom er unik, og det unikke ikke kan medtages i beregningen, er der virkelig ingen måde at estimere en ejendoms markedsværdi præcist ved hjælp af en automatiseret proces.
Det er bedre at kontakte en agent
En bedre måde at bestemme dit hjems værdi er gennem en autoriseret ejendomsmægler eller mægler, der er meget fortrolig med det område, hvor dit hjem ligger. Du kan finde en lokal ejendomsmægler gennem en service som HomeLight. En agent har et væld af realtid og præcise data lige ved hånden i Multiple Listing Service (MLS). Og en kyndig og flittig agent kan opstille meget specifikke søgekriterier og derefter minde disse data for at komme med et meget præcist skøn over dit helt unikke hjemmes værdi.
Din agent starter med at lave en sammenlignende markedsanalyse (CMA). Dette indebærer at se på sammenlignelige ejendomme (komp.) I kvarteret, der har solgt i de sidste seks måneder. Din ejendom er "emneejendommen" i denne analyse, og tre komposer, der nærmest matcher dit hus i størrelse, alder, grundstørrelse, tagtype, faciliteter og stil, bliver de sammenlignelige ejendomme.
Startende med den endelige salgspris for hver komp, justerer agenten denne pris ved at tilføje eller fratrække værdiansættelser af forskellen mellem emneejendommen og komp. Hvis f.eks. En komp har tre badeværelser, og emneejendommen kun har to, skal agenten justere salgsprisen for denne komp, så den er mere i tråd med emneejendommen. Hvis emneejendommen har fire soveværelser, og comp -ejendommen kun har tre, justeres salgsprisen på comp til at være på linje med emneejendommen. Beløbet, der skal trækkes fra eller tilføjes, varierer efter område, og det beløb er typisk langt mindre end funktionens startomkostninger.
Her er et meget forenklet eksempel på, hvordan det kan se ud:
| Emnejendom | Komp #1 | Komp #2 | Komp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Solgt pris | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Soveværelser | tre | tre | fire | tre |
| # Pejse | en | en | en | ingen |
| Comp vs. Emne | – | minus et badeværelse | plus et soveværelse | ingen pejs |
| Justering | – | plus $ 5.000 | minus $ 10.000 | plus $ 5.000 |
| Justeret pris | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Som du kan se, hvis emnet ejendom blev bragt på markedet, ville det sandsynligvis sælge for mellem $ 320.000 og $ 330.000. For at bestemme salgsprisen, som din ejendom skal opføres på MLS (din listepris), vil din agent tilføje sammen de endelige salgspriser for de tre comps og divider det samlede med tre for at få et gennemsnitligt justeret salg pris.
Baseret på denne metode vil din agent sandsynligvis anbefale dig at liste dit hjem for $ 325.000. Det er vigtigt at bemærke, at der er en vis subjektivitet ved at lave CMA'er. Tilføjer et ekstra badeværelse for eksempel $ 5.000 eller $ 7.000 til ejendommens værdi?
Markeds- og vurderingsværdier
Noteringsprisen, selvom den er værdifuld, er egentlig kun et skøn over den reelle markedsværdi. En sælger må liste sin ejendom for $ 325.000. En køber kan tilbyde $ 300.000. Hvis sælgeren accepterer købers tilbud, vil markedsværdi er $ 300.000 - den pris, som begge parter i transaktionen blev enige om.
Udover markedsværdi er der andre værdiansættelser i en boligkøbstransaktion. Den mest nøjagtige værdi er den "vurderede værdi." Medmindre nogen kan købe dit hjem med alle kontanter, er der brug for bankfinansiering gennem en realkreditinstitut, og en autoriseret vurderingsmand vil blive indbragt for at beregne den vurderede værdi.
En vurdering er mere detaljeret end en CMA - ud over at evaluere nylige ejendomssalg og generelle hjemmefunktioner, vil taksatoren foretage rundvisning i hjemmet for at faktorere den nuværende tilstand. Vurderingsmænd er fagfolk, der kommer med et nøjagtigt tal, der afspejler værdien frem for et skøn.
Som du kan se, er markedsværdien (den pris, som køber og sælger har aftalt) forbrugerdrevet. Den vurderede værdi bestemmes af eksperter. Med andre ord er vurderingsværdien ikke nødvendigvis den pris, ejendommen vil blive købt eller solgt for. Faktisk sælger ejendomme generelt for mere end den vurderede værdi. Långiveren vil altid bruge den vurderede værdi, når han bestemmer, hvor meget de vil give køberen mulighed for at låne, selvom den vurderede værdi er forskellig fra markedsprisen.
Den vurderede værdi er også den værdiansættelse, der bruges til de fleste andre ejendomsrelaterede formål, såsom at bestemme en passende niveau for forsikringsdækning eller værdiansættelse til beregning af skattetab, likvidationer og nettoværdi.
Konklusion
Det bunder i dette:
- Zestimates er gratis og giver dig en indikation af markedsværdien af dit hjem, men anses ikke for at være pålidelige.
- En kompetent ejendomsmægler kan udarbejde en CMA, der er en meget mere pålidelig og præcis vurdering af dit hjem. Selvom det tager tid at foretage en CMA korrekt, vil agenter ofte gøre dette for dig uden beregning, da det generelt er en del af deres service, når du viser dit hjem hos deres mægler. Forudsat at der er nylige salg i området, der er sammenlignelige, vil en CMA give dig en meget tæt tilnærmelse af markedsprisen på dit hjem.
- Den vurderede værdi er den mest nøjagtige vurdering af, hvad dit hjem er værd. Men en vurdering er ikke billig. Det koster typisk mellem $ 600 og $ 1.000. Og da det kun er et øjebliksbillede på det tidspunkt, det er gjort, bliver det hurtigt forældet. De fleste vurderingsrapporter betragtes som aktuelle i kun seks måneder fra den dato, hvor taksatoren satte sin fod på din ejendom.