Næsten alle, der spørger mig, hvad jeg skal leve af, svarer spændt: "Det har jeg altid ønsket!" når jeg fortæller dem, at jeg er en ejendomsinvestor. Jeg smiler altid og er enig i, at det er fantastisk, men jeg ved, at de nok er naive om, hvad det egentlig kræver at få succes. Og sandsynligvis tager de ikke tid eller energi til at finde ud af det.
Ejendomsinvestering er min anden karriere. Jeg tilbragte mere end 30 år som marketingmedarbejder og investeringsudgiver, inden jeg gik på pension for et par år siden. Nu er det min primære opgave at købe nødstedte boligejendomme, reparere dem og videresælge dem. Tænk Flip This House med Tarek og Christina El Moussa eller Flip It Forward med Benham -brødrene - men uden den tilføjede "made for TV" iscenesættelse og sensationisme.
Jeg elsker det! Det er både udfordrende og dagligdags med en perfekt blanding af kunst, matematik og videnskab. Og lønningsdagen er givende - jeg arbejder på min fjerde rehab -ejendom lige nu og forventes at opnå et ROI på 36% (investeringsafkast) - og det er efter at have tilladt en generøs månedsløn for mig selv, da jeg fungerer som totalentreprenør og personligt laver alt maleriet og mange reparationer.
Fast ejendom er en håndgribelig investering
En af de store ting ved investering i fast ejendom er, at du har at gøre med en håndgribelig investering. Når du køber et hus, har du et reelt aktiv, ikke en elektronisk erklæring, der repræsenterer aktier i aktier, du ejer med svingende værdier, som du ikke har kontrol over. Hvis aktiemarkedet går ned, tankes dine aktier, og du har lidt at vise for det.
Det er meget lettere at forudsige en nedgang i boligmarkedet, og du kan foretage strategitilpasninger for at afbøde risikoen. Det bedste er, at du altid holder fast i en investering, der ikke forsvinder fra dig. Du kan gå gennem ejendommen, røre ved træet og undersøge strukturen. Du kan forbedre det og få tilfredsheden ved at se din planlægning og dit arbejde ændre ejendommen. Og du gør et lille stykke af verden til et bedre sted - og giver en boligløsning til en familie - ved at gøre en nødstedt, ikke elsket ejendom til et sted, hvor børn kan vokse op.
Hvis du tænker på en koncert på deltid som ejendomsinvestor-eller hopper ind i ejendomsinvestering som en ny karriere som jeg gjorde - du vil tænke over, hvad det egentlig kræver, hvorfor mange nybegyndere fejler, og hvordan du får det startede.
De 7 træk, alle succesrige investorer deler
Jeg interagerer med fast ejendomspersoner og nybegyndere næsten dagligt, og jeg har bemærket nogle karakteristika, der deles af de succesrige:
#1: De er (beregnede) risikotagere
Fast ejendom er ikke statisk. Det bevæger sig op og ned i værdi. Kvarterer morph. Købere gennemser og går videre. Og risikoen for at tage fejl om forskellige aspekter er iboende i forretningen. Du skal tage nogle beregnede risici.
Arbejde med fremskrivninger og estimater er lig med kurset. For eksempel skal du estimere din ARV (værdi efter reparation). Du skal også nøjagtigt estimere de samlede reparationsomkostninger. Med disse to tal kan jeg finpudse en tilbudspris, mens jeg tager højde for omkostninger til beholdning og videresalg. Men jeg husker altid, at jeg arbejder med estimerede tal og sørger for, at jeg er fortrolig med risikoen for at være "slukket" med en bestemt procentdel.
Du skal gøre alt for at afbøde din risiko og sikre, at dit budget inkorporerer det uventede.
#2: De er dygtige - og respektfulde - forhandlere.
Du skal behandle andre mennesker, som du gerne vil behandles - og hurtigt genkende og bevæge dig væk fra en svindler, når du ser en.
Lad dig ikke skræmme af eksperterne - du skal kalde tyre ** t på overpris entreprenører. Du vil hurtigt opdage, hvad forskellige aspekter af genoptræning koster. Jeg får altid konkurrencedygtige bud. Pristilbud på de mindste job kan variere betydeligt. Jeg bød på noget gipsarbejde for nylig, og entreprenørestimater faldt mellem $ 940 og $ 2.880 - for det samme nøjagtige arbejde!
Det kræver også en vilje til høfligt at forhandle. Udskiftning af tag om vinteren kan ofte være billigere end om foråret. Da der er mindre efterspørgsel efter tagskift, når temperaturen falder-men tagfirmaer skal fortsat betale deres besætning året rundt-kan du få rabat, men kun hvis du beder om det.
#3: De er både ydmyge og stædige.
Min søn var i 4-H som ung. En af de ting, denne organisation indskyder børn, er at "lære ved at gøre." Det er præcis, hvad ejendomsinvestering handler om - der er altid mere at lære.
Det kræver en ydmyg holdning at tage skridt fremad, når du ikke præcist ved, hvad du laver, at bede om vejledning og lære ved at lave fejl. Det kræver også stædighed at lære ved forsøg og fejl. Du laver fejl, men lær af dem og gå videre.
#4: De er fokuserede.
Nybegyndere har en tendens til at prøve alle mulige strategier med kun 10% af det fokus, de har brug for for at få succes med kun én strategi. Vælg en strategi og mestre den før man går efter andre.
Mange investorer starter som grossister - hvilket kræver meget mindre egenkapital - og de fleste brænder hurtigt ud. Jeg har ikke personligt foretaget engroshandel, men jeg arbejder med flere fuldtidsgrossister.
For mig virker det som en af de hårdeste strategier, der kræver meget forskning og kolde kald at finde motiverede sælgere, der forstår, at de ikke får detailtilbud på deres hus på grund af formen det er inde. Du skal også udvikle et omfattende netværk af pålidelige og erfarne rehabbers med kontanter.
#5: De er gode til multi-tasking.
Denne er indlysende. Uanset hvilken strategi du vælger, vil du have mange hatte på. Derfor skal du være organiseret og dygtig til multi-tasking. Faktisk skal du kunne lide det!
#6: De er villige til at lægge kræfter og tid.
Mange nye ejendomsinvestorer bliver begejstrede og arbejder hårdt i to dage, for derefter ikke at gøre noget i to måneder. Tid er penge, men alligevel er "lønningsdag" som ejendomsinvestor ofte seks måneder nede ad vejen. Du skal blive ved med at bevæge dig fremad hver dag og forblive motiveret.
Jeg kender altid mine månedlige beholdningsomkostninger til dollaren - det er $ 731 for mit nuværende projekt. At have det nummer i baghovedet motiverer mig til at huske, at forsinkelser er dyre - til min bundlinje. En måde, jeg klarer dette på, er konstant at revidere mit dokument "arbejdsomfang" og gøre, hvad der kræves for at få tingene til at ske. Jeg bærer min notesbog rundt, sammensætter daglige opgaver og udfører dem på et konsekvent grundlag.
#7: De laver deres lektier, inden de giver et tilbud.
Jeg har set nogle rodede handler-gør-det-selv-folk, der gør alt dårligt, uerfarne investorer, der får på vej over deres hoveder, og erfarne investorer, der overvurderer deres kapacitet og ender i kontanter knase. For at få succes med fast ejendom skal du være realistisk, beherske din strategi og have viden, systemer og team på plads for at få det til at ske.
Gør altid din due diligence grundigt, dobbelttjek din matematik, have en buffer i dit budget for det uventede og betal ikke for meget for en ejendom. Du kan ikke blive følelsesmæssigt knyttet til ejendommene og overbide - alligevel skal du elske dem nok til at ville udføre arbejdet! Succesfulde investorer kører deres tal og går væk, når en sælger beder for meget om ejendommen.