Faktisk afspejler fast ejendom, der investerer i aktier og obligationer, på flere måder, end du måske er klar over. For begge er dine mål kortsigtede indkomster og langsigtede kapitalgevinster.
En nøje udvalgt, korrekt vedligeholdt og korrekt administreret udlejningsejendom kan give tre ting, alle investorer leder efter:
- Indkomst
- kapitalværdi
- skattefordele.
Når du investere i en udlejningsejendom, din kortsigtede indkomst kommer fra husleje, i stedet for fra kvartalsvise udbytter eller rentebetalinger. Og dine kapitalgevinster kommer fra, at prisen på den ejendom, du ejer, stiger, frem for aktiekursvækst.
Det er ikke at sige, at der ikke er store forskelle. Og vi siger ikke, at din portefølje kun bør indeholde aktiemarkedsaktiver eller kun fast ejendom. Forskning viser, at forskellige porteføljer er meget bedre over tid. Aktiemarkedsinvesteringer er ofte meget mere passive. Det kan også være kortere tid og forskningskrævende end investering i fast ejendom.
Jeg har imidlertid fundet ud af, at en mere aktiv investeringsmetode høster større gevinster. For mig er det mere tilfredsstillende at eje håndgribelige ejendomme end aktier, der vises som tal på en månedlig opgørelse.
Valg af lejebolig
Mange mennesker "falder ind" i at eje en udlejningsejendom. De køber måske en ejendom, når de er single, så bliver de gift, flytter sammen og beslutter sig for at leje den ud i stedet for at sælge den ekstra bolig. Eller de arver et hjem fra deres forældre og lejer det ud i stedet for straks at sælge det.
Ofte er disse ikke ideelle lejeboligssituationer af et par grunde. Hovedårsagen er, at tallene ikke virker. Det er fordi planlægning altid er bedre end at falde i næsten enhver livssituation.
Hvis du ikke ville købe ejendommen som en investering til de specifikke formål med lejeindtægter og/eller kapitalværdi, vil det sandsynligvis ikke vise sig at være en god ejendomsinvestering.
Lad os sige, at du ikke er i en af disse situationer. I stedet vil du gerne købe og leje en ejendom som en investering.
Udbytte er bedre end placering
Hvad gør en god investeringsejendom? Du har måske hørt, at investering i fast ejendom handler om "placering, beliggenhed, beliggenhed." Og det er bestemt sandt med investering i udlejning af fast ejendom. Du ønsker en leje, der passer til en stor pulje af pålidelige lejere, der har råd til lejen og leder efter bolig.
Så vigtig som beliggenheden er, er det lige så let at tabe penge på en ejendom i en fantastisk beliggenhed, som det er at tabe penge på en ejendom i byens træk. Placeringen alene er kun en del af at være succesrig.
Det centrale er, at tallene virker. Du vil sikre dig, at din ejendom er pengestrømspositiv. Du skal præcist beregne huslejeindtægter og -udgifter. Dette kaldes dit "nettoudbytte."
Hvad er nettoudbytte?
På det enkleste er nettoudbyttet den faste ejendomsversion af ROI'et (investeringsafkast), du ville se for at opnå på enhver investering. Det beregnes som følger:
Netto lejeafkast = (netto lejeindtægt ÷ samlede ejendomsomkostninger) x 100
Du skal beregne eller meget præcist skøn din samlede ejendomsomkostning og din nettolejeindtægt for at nå frem til dit nettoudbytte. Så hvad går der ind i disse tal?
Her er detaljerne om en af mine ejendomme, der har været udlejet i næsten et år:
| Cedar Barn Way Ejendomsoplysninger | |
|---|---|
| Købspris | $115,000 |
| Afslutningsomkostninger | $2,837 |
| Omkostninger til genoptræning | $21,432 |
| I ALT EJENDOM KOSTNAD | $139,269 |
| Årlig husleje | $20,700 |
| Budgetteret ledig stilling | $1,725 |
| Budgetterede udgifter | $862 |
| Årlige skatter og forsikringer | $1,625 |
| NETTOUDLEJNING | $16,488 |
| NETTOUDLEJNING | 11.8% |
Dine samlede ejendomsomkostninger skal omfatte alle udgifter til egen regning for at få indflytning af ejendommen klar til lejere. Det ville være din købspris, lukkeomkostninger, finansieringsomkostninger, hvis du optog et lån, omkostninger til udlejningslicens og gebyrer og annonceringsomkostninger. Alle omkostninger skal tælles.
På samme måde skal du kende din årlige lejeindkomst og alle dine omkostninger for at komme frem til forskellen. Det er din nettolejeindkomst.
Typiske omkostninger kommer fra vedligeholdelse, ejendomsadministrationsgebyrer, skatter, forsikring, ledige udgifter (budgettering i måneder når ejendommen ikke må lejes) og månedlige forsyningsselskaber (hvis din lejekontrakt ikke angiver, at lejerne betaler de der). Sørg for at samlede lejeindtægter minus alle udgifterne til at beholde dit aktiv og producere denne indkomst.
Undgå Rookie -fejl
At blive overrasket over ikke -budgetterede omkostninger er en nybegynderfejl. I tilfælde af denne ejendom vil du bemærke, at jeg budgetterede med ledig stilling og vedligeholdelse. Men jeg afholdt ingen af disse omkostninger i år et, fordi 1) lejerne blev screenet med omhu og underskrevet en etårig lejekontrakt og 2) nye apparater med garantier blev placeret i ejendommen som en del af genoptræningen behandle.
Så mit nettolejeudbytte for denne ejendom var 11,8%. (Årlig lejeindtægt på $ 16.488 ÷ Samlede ejendomsomkostninger på $ 139.269.)
Det, der er rart ved at kende dit nettolejeudbytte, er, at det lader dig veje ejendomme op mod hinanden. Så kan du finde det bedre tilbud, før du køber. Det lader dig endda sammenligne dit estimerede ejendomsafkast med det forventede afkast af andre investeringsvalg som aktier og obligationer.
Hvad med værdsættelse?
I årevis troede mange, at ejendomme kun steg i værdi. Boligkollapset i 2008–2010 bragte en portion virkelighed til den tankegang. Men selv i den boble var der boligejendomme i hele landet, der holdt deres værdi og endda satte pris på.
Ejendomme valgt med omhu har en reel værdi, der ikke forsvinder.
Udsigten til kapitalværdi er en stor del af min proces til valg af ejendomme, men jeg regner ikke med, at det får mine tal til at fungere. Markederne er ustabile, og priserne stiger og falder. Og hvis du tænker over det, har markedsprisen for boligejendomme kun betydning, når du vil sælge den.
Selvfølgelig ser jeg de ændrede markedsværdier som på enhver anden investering, så jeg ved, om det giver mere mening at fortsætte med at leje eller sælge for gevinster. Ejendommen Cedar Barn Way blev købt under markedsværdien, fordi det var en afskærmning og havde brug for arbejde.
Indtil videre virker det som en god investering. I dag sælges sammenlignelige ejendomme i området for omkring $ 185.000. Hvis jeg besluttede at sælge og kunne få salgsprisen og trak 8% til salgsomkostninger, ville mit overskud være cirka $ 30.000. Ikke min bedste aftale hidtil, men ikke et dårligt afkast på en investering på $ 140.000.
Udlejningsskattefordele
Udlejningsejendomme har også nogle skattefordele, som andre investeringsvalg mangler. Vi kiggede på to af de tre ting, som hver investor ser frem til at opnå: indkomst og kapitalværdi. Den tredje er skattefordele. Ejendomsinvestering har en unik skattefordel. Du kan dybest set få en skattelettelse for forringelsen af dit hus over tid. Der er lidt mere ved det, som du kan læse om her.
At købe en lejebolig er bare begyndelsen
Hvis en udlejningsejendom giver mening for dig, så er dette kun begyndelsen! Fast ejendom er ikke let, og du skal lave en masse research, før du forpligter dig. Plus der er prisen på vedligeholdelse, ejendomsskatter og besværet med at håndtere lejere. I sidste ende kan det være en meget givende proces og et godt supplement til din investeringsportefølje.
Hvis du leder efter en let måde at komme i gang med at investere i udlejningsejendomme, skal du tjekke ud Tagstamme. Denne investeringsplatform giver dig mulighed for at købe på forhånd gennemgåede nøglefærdige ejendomme, der er varetaget af certificerede ejendomsadministratorer.