Mobile Home Park-investering for begyndere: ligetil vejledning

Mangel på billige boliger har været en national udfordring i årtier. Men dette problem blev yderligere forværret af regeringspålagte COVID-19-lockdown-politikker, der kvælede udviklingen i begyndelsen af ​​2020 og den løbende løbske inflation.

Nu, den National Low Income Housing Coalition skønner den nuværende mangel på lejeenheder, der er overkommelige for husstande med lav indkomst, er 6,8 millioner enheder. I øjeblikket er de fleste billige boliger i form af individuelle lejeenheder. Men mobilhome-parker giver yderligere lejer-ønskede egenskaber, som ikke findes i lejlighedsbygninger: stolthed over ejerskab og uforstyrret privatliv.

At eje og administrere en mobilhome-park er en unik investeringsmulighed i kommerciel ejendom. Denne artikel vil behandle, hvordan investering i mobilhomespark fungerer, hvad man skal vide, og fordele og ulemper ved at investere i en mobilhomepark.

Mobile Home Park Investering fordele og ulemper

Hvad er Mobile Home Park-investering?

En mobilhome-park er et fællesskab af fremstillede boliger beliggende på en grund med permanente tilslutninger til forsyninger, vand og kloak. Selvom boligerne teknisk set er mobile, er de semi-permanent parkeret (med anhængertræk dækket eller "skørt") og placeret sammen på individuelle grunde (også kendt som "puder").

Små mobilhome-parker omfatter mellem 10 til 25 puder, mens større parker kan rumme hundredvis af puder, alle deler støttende veje og fællesarealfaciliteter. Typisk er boligerne individuelt ejet af den primære beboer, som betaler månedlig husleje til parkejeren. Denne leje inkluderer jordstykket, brug af fællesareal og forsyningsforbindelser, inklusive vand, elektricitet og gas.

Investorer køber mobilhome-parken fra en anden ejer ved hjælp af en kommerciel ejendomsmægler for at lette transaktionen. Men i modsætning til at investere i traditionelle boliger er køb af en mobilhome park en mulighed for at investere i erhvervsejendomme. Som sådan købes kommercielle investeringer ikke typisk med en forventning om kapitalstigning, mens du ejer ejendommen.

I stedet tjenes der penge på forskellen mellem den månedlige bruttoleje minus nettodriftsudgifterne, ligesom en lejlighedskompleksejer.

Relateret >>Sådan investerer du i fast ejendom

Fordele ved at investere i mobilhome-parker

En investering på 1 million dollar kan måske kun købe dig fire enfamiliehuse. Den gennemsnitlige pris for en lejlighedsbygning pr. enhed er omkring $100.000, så $1 million vil købe dig en bygning med 10 enheder. Eller du kan købe en mobilhome-park med 90 til 100 enheder for omkring 1 million dollars — en pris pr. enhed på $10.000 til $12.000.

Den nærmeste sammenlignende investering til at eje en mobilhome-park er at eje en lejlighedsbygning. Begge er kommercielle ejendomsinvesteringer, der giver boliger til befolkninger med lavere indkomst. Der er dog et par vigtige fordele.

Lavere pris pr. "dør"

Mobile home park investerer, kan du få flere "døre" til en lavere pris pr. dør, så det koster færre penge at erhverve dette aktiv.

Det medianprisen på eksisterende enfamiliehuse i USA nærmer sig $400.000 og er hastigt stigende. Det betyder, at en investering på 1 million dollar kun vil købe dig fire døre. På den anden side er den gennemsnitlige pris for en lejlighedsbygning pr. enhed omkring $100.000, så $1 million vil købe dig en bygning med 10 enheder. Eller du kunne købe en mobilhome-park med 90 til 100 enheder for omkring $1 million - en pris pr. enhed på $10.000 til $12.000.

Læs mere >> Gennemgang af ankomne boliger 2022: Invester i lejeejendomme med $100

Lavere vedligeholdelsesomkostninger

I et lejlighedskompleks eller en anden klynge af boligenheder skal ejeren selv vedligeholde bygningen. Imidlertid, mobilhomes ejes af beboerne, mens investor ejer grunden. Lejer er ansvarlig for reparation og vedligeholdelse. Du skal vedligeholde forsyningstilslutningerne, men ikke mobilhomet eller jorden, det sidder på. (Dette er ikke altid tilfældet; nogle mobilhome-parker omfatter parkejede enheder.)

Mindre konkurrence

Det kan være svært at investere i et lejlighedskompleks som privatperson, da du ofte vil have store konglomerationer, der byder imod dig. Men de fleste mobilhome-parker drives som små virksomheder af mor-og-pop-ejere. Det er mindre almindeligt, at nationale franchiseselskaber, store virksomheder og institutionelle investorer er involveret i ejerskab af mobilhomesparker.

Risici ved investering i mobilhomesparker

Nu hvor vi har undersøgt nogle af de potentielle fordele ved at investere i en mobilhome park, lad os se nærmere på nogle af risikoen:

Hurtigere afskrivning

Den første risiko ved mobilhome parkinvestering er det mobilhomes har en tendens til at afskrive hurtigere end andre former for fast ejendom. Mens dine lejere ejer deres hjem og er ansvarlige for reparationer og vedligeholdelse, har du mindre kontrol over enhedernes tilstand. Du kan muligvis ikke tiltrække fremtidige lejere, hvis parken ser nedslidt ud.

Finansiering er mindre tilgængelig

For at sikre finansiering af din mobilhome park-investering skal du sandsynligvis søge efter en långiver, der er specialiseret i dem - og de har ofte specifikke krav. For eksempel kan långiveren kræve, at samfundet har et minimum eller maksimum puder pr. acre; at alle problemer skjules af skørter; og/eller at alle boliger overholder kravene til bolig- og byudvikling (HUD).

Store udbetalinger

Mobile home-parker har ofte højere udbetalingskrav. Mens långivere typisk kræver kun 20 % ned for køb af enkeltfamiliehuse, vil din udbetaling sandsynligvis være 25 %, når du finansierer en mobilhome-park.

Udfordrende udsættelsesproces

Udsættelse kan være kompliceret med investering i mobilhome parker. hvis du er ejer af et lejlighedskompleks, er det ret ligetil at fjerne en lejer, der ikke betaler. Men i en mobilhome-park ejer lejerne deres enheder. De anslåede flytteomkostninger for et mobilhome er $3.000. Hvis en lejer er i alvorlige vanskeligheder, kan parkejeren blive nødt til at betale den regning.

Sådan begynder du at investere i mobilhome-parker

Der er et par online markedspladser, hvor du kan finde detaljerede oplysninger og analyser om mobilhome-parker, der er tilgængelige til salg. De omfatter:

• Mobile Home Park Butik er det største specialområde for mobilhome-parker. I skrivende stund er der over 325 mobilhome-parker tilgængelige til salg på deres websted.
• Loopnet er den største kommercielle ejendomsnoteringstjeneste, der er tilgængelig online for alle, med omfattende data om alle typer kommercielle investeringsejendomme til salg, inklusive mobilhome-parker.
• CoStar er en listeservice for ejendomsmæglere. Det viser også mobilhome-parker til salg. Det er mere robust i søgefunktioner og detaljerede analyser end Loopnet, men CoStar begrænser brugen af ​​sine databasetjenester til dem, der har indgået ordentlige licensaftaler.
• Reonomy.com er en nyere søgeplatform, der er meget brugervenlig og huser over 50 millioner kommercielle ejendomme, herunder mobilhome-parker.

Sørg for at konsultere en ejendomsmægler, der er specialiseret i erhvervsejendomme, for at hjælpe dig med at bestemme ejendommens fair markedsværdi. Som investor vil du have en køberrepræsentant, der har adgang til deal flow. Du vil også have nogen, der vil forsvare dine interesser under søge- og anskaffelsesprocessen. Generelt betaler sælgeren provision for købers agent, så der er ingen grund til ikke at gå gennem en mægler som køber.

Hvad skal du se efter i en investering i en mobilhomepark

Der er et par måder at øge værdien af ​​din investering og pengestrøm ved enten at reducere udgifterne (vedligeholdelse, ejendomsadministration osv.) eller øge omsætningen (husleje).

For det første vil du gerne lede efter et mobilt parkfællesskab, hvor du kan tilføje værdi eller foretage forbedringer for at øge omsætningen. Det kan være ejendomme, som er blevet forsømt af deres nuværende ejere eller ikke er blevet opgraderet. Eller de kan være ejendomme, der mangler muligheder for yderligere pengestrømme.

Ideelt set ønsker du også at finde et samfund, hvor huslejen er prissat under markedsværdien og du kan øge de månedlige lejepriser med mindre og billige opdateringer.

Fællesskabet omkring mobilhome-parken er også en vigtig indkomstfaktor. Fællesskaber beliggende tæt på store arbejdsgivere, der ansætter timelønnede, kan give en stor pulje af potentielle kvalificerede lejere. Udvælgelse af lejere i enhver boligbolig, hvor man bor tæt sammen, er vigtigt. Du vil være sikker på, at alle føler sig trygge og vil fortsætte med at bo i parken. At fastholde gode lejere, og luge ud i de problematiske lejere, inden de flytter ind, er nøglen til både lønsomhed og en positiv oplevelse som grundejer.

Relateret >>Sådan administrerer du din lejebolig

Hvilken due diligence skal du udføre?

Som med enhver ejendomsinvestering, vil du hyre en autoriseret inspektør til at foretage en grundig fysisk inspektion af ejendommen og alt det mekaniske. Især vil du fokusere på tre aspekter for at kontrollere din investering: økonomisk afkast, infrastrukturens tilstand og det lokale marked.

Økonomisk afkast

Husleje - eller "vedligeholdelsesgebyrer", som de typisk kaldes på mobilhome-parker - opkræves månedligt. Du ønsker at gennemgå minimum to til tre års lejeruller. Huslejeruller er det detaljerede regnskab over opkrævet leje pr. enhed. Du ønsker også at få årlige resultatopgørelser, forbrugsregninger og selvangivelser. Hvis det er muligt, bede om screeningsansøgningerne fra hver enkelt lejer. Du ønsker at forstå den typiske økonomiske situation og demografi for dine potentielle beboere.

Infrastruktur

Selvom der ikke er fysiske bygninger, der skal vedligeholdes, leverer ejere af mobilhomesparker vand, kloak, el og gas til hver grund. Denne infrastruktur er nøglen, og du vil gerne kende den aktuelle tilstand og vedligeholdelseshistorik for alle de mekaniske komponenter.

Disse omfatter:

• Brøndvandstrøm og drikkevandstest, hvis det er relevant
• Amt/by vandledningsinspektioner
• Septik- eller kloakledningskameraomfangsrapporter
• Eftersyn af el- og gasforsyning

Ud over ovenstående bør sælgeren være i stand til at give detaljer om anlægsudgifter og forbedringer foretaget i løbet af de seneste 5+ år.

Beliggenhed

Som med enhver fysisk ejendomsinvestering dikterer beliggenheden i høj grad levedygtigheden og rentabiliteten af ​​mobilhome-parker. Investering i billige boliger i et mere eksklusivt område giver typisk et bedre resultat (mere profit, lavere risiko, lejere af bedre kvalitet). Dette gælder også for mobilhome-parker.

Sørg for at undersøge den nuværende amtszoneinddeling. Sørg for, at parken opfylder alle regler og er korrekt licenseret. Du bør også undersøge foreslåede zoneinddelingsændringer og områdeudviklingsplaner, der kan påvirke langsigtet levedygtighed af din mobilhome parkinvestering.

Bundlinjen

Mobile home-parker tilbyder en unik mulighed for at investere i kommerciel ejendom. I modsætning til et lejlighedskompleks, hvor investoren erhverver, administrerer og vedligeholder en bygning, ejer en mobilhome-parkinvestor typisk parkens grund, mens enkeltpersoner ejer og vedligeholder deres hjem. Dette reducerer driftsomkostningerne og ejendomsadministrationsgebyrerne.

Mobile home-parker giver ofte mulighed for ejendomsforbedring, der vil føre til højere månedlige lejeindtægter for investoren. Enhver, der overvejer denne type investering, bør dog undersøge markedet grundigt og være opmærksom på de unikke udfordringer, før de tager springet.

Flere muligheder for ejendomsinvestering >>

• Er Fractional Home Ownership en god investeringsstrategi?
• Hvad er kommercielle REIT'er, og hvor kan du finde dem?
• De bedste ejendomsinvesteringssteder for ikke-akkrediterede investorer