Největší investicí, kterou většina lidí za svůj život udělá, je jejich osobní bydliště. Koupě domu je pro mnohé obřadem finančního průchodu. Znamená to prolomit svazky placení nájmu někomu jinému a platit sebe budováním vlastního kapitálu.
Co si ale pořídit druhý domov - řekněme prázdninový dům? Je to dobrá investice?
Jako u mnoha jiných finančních rozhodnutí, záleží na vašich osobních preferencích, dlouhodobých cílech a aktuální finanční situaci. Zde je pět věcí, které je třeba zvážit před koupí druhého domova… a alternativa, pokud se rozhodnete, že to není pro vás.
#1: Poloha
„Umístění, umístění, umístění“ je vždy klíčovým faktorem, pokud jde o nemovitosti. Pokud špatně vyberete, nemůžete fyzicky přesunout dům na lepší místo!
Pokud kupujete nemovitost, kde plánujete dovolenou každý rok, budete chtít mít jistotu, že se jedná o lokalitu, která se vám bude líbit roky - nejen několik sezón. A ujistěte se, že jste zvážili vše o místě, které si vyberete.
Máte rádi klid a pohodu horské chaty, i když se vám stane, že vám sněží další dny kvůli neočekávané zimní bouři? Nebo dáváte přednost plážovému domku, i když v týdnu, kdy se rozhodnete vzít si rodinu, obsadí jednotku vedle vás neposlušní teenageři z jarních prázdnin? Nebo možná rekreační nemovitost v Nikaragui odpovídá vašemu stylu - dokud si neuvědomíte, že nemůžete najít nic potřebného zásoby nebo kompetentní anglicky mluvící pomoc, aby byl objekt v provozu díky jeho dálkovému ovládání umístění?
Budete také chtít porozumět historii a plánované budoucnosti pro konkrétní nemovitost a obecnou oblast, abyste určili rozumný odhad potenciálu zhodnocení nemovitosti. Spojte se s místním realitním makléřem, abyste porozuměli těmto a dalším faktorům, včetně potenciálních návrhů na zónování, které by mohly negativně nebo pozitivně ovlivnit budoucí hodnotu nemovitosti.
Rekreační domy se obvykle nacházejí na žádoucích místech, kam by lidé chtěli navštívit. Tyto oblasti často zažívají zhodnocení trhu jednoduše kvůli jejich vhodnosti. Ale musíte být opatrní. Hodnoty nemovitostí se mohou značně lišit i v těchto zdánlivě bublinově izolovaných lokalitách. Období ničivých hurikánů zasažených stejným plážovým městem může způsobit tolik škod, že zotavení místní ekonomiky bude trvat deset let nebo déle.
Vaše možnosti jsou téměř neomezené. Chata na nábřeží v zátoce. Na samotě u jezera obklopené kilometry turistických stezek. Městský byt poblíž nákupů světové úrovně. Horská chata s loveckou hrou. Plážová nemovitost se sluncem a zábavou pro rodinu. Soukromý lyžařský areál. Dům na jednom z karibských ostrovů. Nebo dokonce apartmá v oblíbené turistické destinaci, jako je Orlando nebo Vegas. Ať už je váš cíl jakýkoli, můžete zvážit pronájem na několik sezón v této oblasti, abyste se ujistili, že tam budete dlouhodobě šťastní.
#2: Náklady
Můžete si dovolit druhý domov? I když můžete, jste připraveni obětovat jiné věci, které byste si jinak mohli dovolit, pokud si nepořídíte druhý domov?
Nemovitost je dlouhodobá investiční volba. Je třeba vzít v úvahu vysoké transakční náklady na nákup a prodej. A od přírody investice do nemovitostí nejsou likvidní aktiva. Prodat to chce čas. Dnes se nemůžete rozhodnout, že chcete prodat a mít hotovost na svém bankovním účtu příští týden nebo dokonce příští měsíc.
Budete tedy muset přesně odhadnout kupní cenu, kterou si můžete pohodlně dovolit. A musíte pečlivě sčítat celkové náklady. Samozřejmě máte běžné náklady na údržbu domu. Opotřebení je nevyhnutelné. A spotřebiče se rozbijí. Kromě toho máte měsíční poplatky, roční daně z nemovitosti, poplatky za HOA nebo byt a pojištění, abyste jmenovali největší výdaje.
Prázdninové nebo druhé domy mohou mít další náklady na rozpočet. Existují poplatky za správu majetku, pojištění odpovědnosti a poplatky za aktivitu. Pokud si pronajmete nájemníky, mezi nájemníky existují pravidelné náklady na úklid. Pokud má vaše nové místo bazén, jsou zde náklady na zazimování a další náklady na údržbu. A nezapomeňte na pojištění před povodněmi nebo hurikány a bezpečnostní monitorovací systém. Také si můžete naplánovat dovolenou v objektu nebo jeho pravidelnou kontrolu. Abyste se tam a zpět dostali, musíte si naplánovat cestovní výdaje.
Mám přátele s prázdninovým domem na St. John na Panenských ostrovech. Je to nádherné, ale je také velmi drahé se k tomu dostat. A protože je to ostrov, veškerý spotřební materiál dorazí lodí. Dokud jste tam, potraviny a plyn jsou extrémně drahé. Správně naplánované pro tyto náklady však nebudou překvapením.
Pamatujte, že nemovitost je dlouhodobá investice. Chcete se cítit v bezpečí, že si jej můžete dovolit vlastnit déle než několik let. Pokud jste manželský pár se dvěma příjmy, který plánuje, že jeden rodič zůstane doma, když máte děti, ujistěte se, že si můžete dovolit druhý domov s jedním příjmem.
#3: Hypotéka
Za předpokladu, že nemáte dostatek peněz na nákup druhého domova, budete muset získat hypotéku.
Chcete-li zjistit, zda splňujete podmínky, budete potřebovat znát poměr dluhu k příjmu neboli DTI. To je to, kolik dlužíte v poměru k tomu, kolik vyděláváte. Většina věřitelů nechce, aby celkový dluh kupujícího přesáhl 36% jejich příjmu.
Zde je návod, jak získat dobrý odhad, zda vás druhý domov překročí limit, nebo ne. Přidejte svoji aktuální splátku hypotéky a předpokládanou druhou splátku hypotéky a poté toto číslo vydělte svým měsíčním příjmem před zdaněním. Nezahrnujte částku do své měsíční platby, která platí daně a pojištění, pokud jsou do ní zahrnuty.
Řekněme například, že vaše aktuální splátka hypotéky je 1 500 $. Vaše druhá hypotéka na bydlení by vám poskytla dodatečnou hypotéku ve výši 1 300 $. A váš roční příjem je 90 000 $. Vaše DTI by bylo 37%. To by bylo příliš vysoké na to, aby to většina věřitelů schválila.
Také budete muset mít uloženou vyšší zálohu na druhý domov. Není neobvyklé, že věřitelé požadují zálohy ve výši 25% až 40% za druhé půjčky na dům nebo dovolenou. Než se začnete dívat na určité cenové rozpětí nemovitostí, ujistěte se, že jste dostatečně realisticky našetřili na zálohu.
Existují další dvě hypotekární úvahy. K získání druhé hypotéky budete pravděpodobně potřebovat vyšší než průměrné kreditní skóre. Minimální kreditní skóre, které budou věřitelé zvažovat, je obvykle 725. A úrokové sazby z druhých půjček na bydlení jsou obvykle o něco vyšší než sazby z primárních rezidencí. Možná se rozdíl mezi 3,5% a 4,5% nezdá příliš velký. Ale v průběhu 30leté hypotéky může být tento rozdíl stovky tisíc dolarů.
#4: Životní styl
Jedním z hlavních důvodů, proč lidé zvažují koupi prázdninového domu, je mít svobodu jít na místo, které si užívají, kdykoli chtějí. Nepotřebujete rezervace. Máte klíč. Můžete si sbalit světlo, protože si na místě necháte další oblečení. A spíž je tam už naskladněná. Víte, že se vám bude líbit poloha a ubytování, protože jste si osobně vybrali obojí!
Dlouhodobé myšlení vám může pomoci udělat si ještě lepší volbu. Mnoho lidí plánuje nakonec odejít do druhého domova. Pokud je to váš plán, otevírá to zcela novou sadu parametrů, které je třeba zvážit. A rozhodnutí učinit.
Budete chtít zajistit rozložení a umístění domu odpovídat vašim důchodovým potřebám. Čtyřpatrový městský městský dům může mít příliš mnoho schodů, než vám bude 65 let. Tento vzdálený domov v Nikaragui nemusí mít přístup ke kvalitě naléhavé zdravotní péče, kterou možná budete potřebovat ve svých zlatých letech.
#5: Potenciál příjmu z pronájmu
Některé (nebo v některých případech všechny) náklady na vlastnictví druhého domova můžete kompenzovat jeho pronájmem. Můžete to udělat pro krátkodobé pobyty, pokud se vaše nemovitost nachází tam, kam by chtěli rekreanti navštívit. Nebo si jej pronajměte na delší dobu, pokud jste nemovitost koupili jako domov důchodců, ale ještě jste neodešli do důchodu.
Váš prázdninový dům bude pravděpodobně místem, které by chtěli navštívit i ostatní. Za pronájem si tedy můžete účtovat prémiové sazby. Musíte však mít na paměti, že náklady na nákup a údržbu prázdninového pronájmu nemovitosti je obvykle více než a běžný pronájem nemovitosti. A je tu mimosezóna, během které budete mít vysoké volné místo (a nižší příjem z pronájmu, pokud si ho vůbec můžete pronajmout).
Je moudré najmout si renomovaného realitního makléře nebo správce nemovitosti, aby prověřoval a umísťoval nájemce a zpracovával finance. Pokud zvažujete nákup nemovitosti k pronájmu a potřebujete pomoc s orientací na trhu, můžete využít bezplatnou službu jako HomeLightnajít realitního makléře ve vašem okolí, který vám pomůže najít pro vás nejlepší nabídku.
Existuje alternativa?
Pokud jste se rozhodli, že možná vlastnit druhý domov není pro vás - ale pokud vás tato myšlenka zaujala při investování do nemovitostí existuje několik skvělých online platforem, které nabízejí jedinečné způsoby, jak se do toho dostat trh. Investor Junkie pravidelně kontroluje ty nejoblíbenější platformy crowdfundingu nemovitostí. Naše oblíbené platformy jsou Fundrise a Realitní Mogul.
Závěr
V souhrnu je nákup druhého nebo prázdninového domu velkým rozhodnutím. Jako každá jiná investice do nemovitostí musí čísla fungovat a musíte provést náležitou péči. O ideální letní prázdninové domy - ty, které mají perfektní vzdálenost od vybavení, správné velikosti a dobrých čtvrtí - může být velký zájem. Pořízení jednoho za správnou cenu bude pravděpodobně vyžadovat čas a trpělivost.