Díky popularitě crowdfundingových a osobních platforem (P2P)-zejména v realitní sektor - existuje více příležitostí než kdy dříve k investování nad rámec veřejně kótovaných zásoby. Možná jste si však všimli, že mnoho z těchto obchodů vyžaduje akreditaci investorů. Co je „akreditovaný investor“? Jak se stanete jedním? Pokud nesplňujete podmínky, jste z tohoto trhu navždy úplně vyloučeni?
Co je akreditovaný investor?
Akreditovaný investor je v zásadě osoba nebo subjekt, u nichž se předpokládá, že jsou schopni převzít zvýšená rizika spojená s určitými investičními nabídkami. Myslete na fondy rizikového kapitálu, obchody se soukromým umístěním, zajišťovací fondy a-ano- možnosti crowdfundingu nemovitostí.
Akreditovaní investoři mají nejlepší možnosti, pokud jde o investiční možnosti nad rámec cenných papírů kótovaných na burze. A subjekty nabízející tyto investiční příležitosti těží z toho, že se o jejich projekty zajímají akreditovaní investoři.
Například společnost, která potřebuje kapitál, může nabídnout soukromé akcie akreditovaným investorům. To společnost osvobodí od vysokých nákladů na registraci jejích cenných papírů u vládních regulačních úřadů a
pořádání veřejné nabídky.Zde ve Spojených státech určuje kritéria pro akreditovaného investora Komise pro cenné papíry (SEC). Neexistuje však žádný nastavený postup, který by vám oficiálně poskytl akreditovaný status. Nečekejte tedy na poště ozdobný certifikát.
Místo toho je na každé jednotlivé společnosti, aby provedla náležitou péči a zjistila, zda splňujete kritéria stanovená SEC, než investujete do jejích nabídek.
Jaké jsou požadavky?
Aby se člověk kvalifikoval jako akreditovaný investor, musí splnit jeden ze dvou testů:
- Mít roční příjem minimálně $200,000 (nebo 300 000 $ za společný příjem s manželem) za poslední dva roky s očekáváním zisku stejného nebo vyššího příjmu v běžném roce; nebo
- Mějte čisté jmění překračující 1 milion dolarůbuď jednotlivě, nebo společně s manželem.
Do výpočtu čisté hodnoty nelze zahrnout hodnotu vašeho primárního bydliště. Ale na druhou stranu, vaše hypotéka se proti vám nepočítá, a to až do reálné tržní hodnoty. Při výpočtu společného čistého jmění s manželem / manželkou není nutné, aby byl majetek držen společně.
Zde je užitečná tabulka SEC, která ukazuje, jak pomocí testu čistého jmění určit, zda splňujete podmínky:
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Primární bydliště (není zahrnuto, kromě níže uvedených souvisejících závazků): | |||
| Domácí hodnota | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Hypotéka | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Home equity line | — | $150,000 | — |
| Zahrnutá aktiva: | |||
| bankovní účty | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k)/IRA účty | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Ostatní investice | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Auto | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| CELKEM VČETNĚ AKTIV | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Zahrnuté závazky: | |||
| Půjčky pro studenty a auto | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Ostatní závazky | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Část hypotéky pod vodou | — | — | $100,000 |
| Zůstatek na linii vlastního kapitálu (méně než 60 dní starý) | — | $100,000 | — |
| CELKEM VČETNĚ ZÁVAZKŮ | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Čisté jmění | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Akreditovaný investor | Ano | Ne | Ne |
Jaké jsou nejlepší příležitosti pro akreditované investory?
Tady v Investor Junkie myslíme na některé z nejlepších příležitostí pro investování vašich peněz ležet v realitách. Ale všichni nemáme čas ani prostředky jít ven a opravit a převrátit hromadu vlastností.
V roce 2012 schválil Kongres zákon Jumpstart Our Business Startups (JOBS). To zahrnuje ustanovení, která umožnila rozmachu crowdfundingových platforem. Stručně řečeno, jedním z těchto ustanovení je umožnit společnostem získávat kapitál odkudkoli, pokud investoři splňují požadavky SEC na akreditaci. Dříve mohly společnosti žádat investiční dolary pouze od lidí ve své síti.
Pokud jste akreditovaným investorem, můžete se nyní účastnit potenciálně lukrativních příležitostí v oblasti komerčních nemovitostí z těchto platforem (mimo jiné):
- Dav ulice
- Realitní Mogul
- Půjčování domů
- Patch of Land
- PeerStreet
- RealCrowd
- Sdílí
Co když nejste akreditováni?
Většina dnes populárních platforem crowdfundingu nemovitostí je otevřena pouze akreditovaným investorům. To ale neznamená, že ti, kteří se nekvalifikují, se nemohou účastnit tohoto žhavého trhu.
Mnoho z těchto příležitostí je soukromých REIT (trusty pro investice do nemovitostí). Tyto investiční nástroje jsou podobné akciím v tom, že si můžete koupit jejich akcie. Podle zákona jsou však společnosti REIT povinny vyplatit 90% svého výdělku ve formě dividend, kromě daňových výhod. (Můžeš přečtěte si více o neobchodovaných REIT zde.)
Zde jsou některé z příležitostí, které nevyžadují, aby investoři splňovali kritéria stanovená SEC:
- Dav ulice: Medalist Diversified REIT vám dává příležitost investovat do vícerodinných, „flex-industriálních“, maloobchodních a hotelových nemovitostí s omezenými službami na jihovýchodě.
- Fundrise: eREIT a eFunds umožňují investorům těžit z růstu několika komerčních nemovitostí. Minimální investice je pouze 500 $.
- Realitní Mogul: Dva produkty MogulREIT otevírají platformu neakreditovaným investorům. MogulREIT I poskytuje expozici vícegeneračním, kancelářským, průmyslovým, maloobchodním, skladovacím, lékařským a pohostinským nemovitostem. Mogul REIT II se zaměřuje na bytové domy.
- Modiv: NNN REIT je investováno do majetku pronajatého maloobchodními společnostmi. Nájemné je vybíráno a poté vypláceno akcionářům REIT jako příjem z dividend na měsíční bázi.
- Střecha: Tato platforma je trochu jiná. Umožňuje investorům rovnou koupit nemovitost s pozitivním peněžním tokem k pronájmu. Každá dohoda je přísně předem prověřena. Tím se odstraní část rizika tradičních oprav a překlopení nemovitostí.
Závěr
Akreditovaní investoři získají „výběr z vrhu“, pokud jde o investiční možnosti nad rámec cenných papírů kótovaných na burze. Pokud splňujete kritéria, jsou tyto možnosti skvělé.
Pokud však ne, nenechte se odradit - existuje spousta zajímavých možností. Zkontrolovali jsme mnoho z nich zde v Investor Junkie.
Jste spokojeni s množstvím příležitostí crowdfundingu nemovitostí otevřených neakreditovaným investorům? Myslíte si, že by společnosti měly vyžadovat akreditaci investorů? Dejte nám vědět, co si o této záležitosti myslíte.