Téměř každý článek o nemovitostech varuje investory, aby provedli náležitou péči. Ale co to přesně znamená?
V širším smyslu je due diligence proces shromažďování a analýzy dat o všech faktorech, které ovlivňují návratnost investic. Proces due diligence je nezbytný k tomu, aby počáteční a následné investice do příležitosti měly smysl.
Pravděpodobně jste slyšeli přísloví „dvakrát měř a jednou řež“. To platí zejména v případě nemovitostí: před investováním byste měli důkladně zhodnotit každou příležitost.
Aby se předešlo nákladným chybám, jako jsou:
1) investice do projektu, který nesplní strategické cíle, a
2) selhání při zmírňování a řízení očekávaných rizik pro lepší a předvídatelnější výsledek při investování.
Hloubka a šíře due diligence, kterou provádíte, se bude lišit podle třídy aktiv nemovitosti: Rozdílná bude pro komerční nemovitosti, pronájem nemovitostí REITs, a realitní crowdfunding příležitosti. Druh due diligence bude také záviset na konkrétní investici samotné (umístění, finance, stav nemovitosti atd.).
Například používáte různé finanční metriky k hodnocení komerčních a rezidenčních nemovitostí k pronájmu. A některé možnosti crowdfundingu v oblasti nemovitostí mají specifické rozdíly, které vyžadují hloubkovou analýzu, která se nebude vztahovat na jiné možnosti crowdfundingu. Když investujete do pronájmu nemovitostí, je nezbytná náležitá péče před a během procesu koupě.
Krátká verze
- U každé investice do nemovitosti musíte provést důkladnou due diligence, abyste zajistili, že získáte dostatečně vysokou návratnost, aby se vaše investice vyplatila.
- Proces due diligence se u nájemních domů liší vs. REIT a realitní crowdfundingové stránky.
- Jakákoli investice do nemovitostí s sebou nese riziko, ale toto riziko můžete minimalizovat pečlivým prozkoumáním všech investičních příležitostí, i těch předem prověřených.
Due Diligence pro nájemní domy
Investoři do nemovitostí k pronájmu obvykle hledají tři věci:
- Krátkodobé peněžní toky
- Dlouhodobé zhodnocení majetku
- Průběžné daňové výhody.
Vaše přednákupní due diligence se zaměří na dva nejdůležitější faktory: cash flow a zhodnocení. To zahrnuje rozsáhlý výzkum v několika klíčových oblastech:
- Stav nemovitosti
- Poloha nemovitosti/trh
- Finanční analýza a projekce
Zde jsou některé z důležitých problémů, které je třeba zkontrolovat – mějte na paměti, že každá nemovitost a příležitost je jedinečná a vaše náležitá péče vás může vést k tomu, že se ponoříte hlouběji do konkrétních oblastí. Pojďme se níže věnovat každé z těchto tří oblastí podrobněji.
Vyhodnoťte stav nemovitosti
Je důležité strávit spoustu času a úsilí zhodnocením aktuálního stavu nemovitosti a určením, co musíte udělat pro zlepšení domova, než si ji koupíte. Obecně by vám pomohlo, kdybyste se podívali na tyto věci:
- Strukturální integrita (interiér a exteriér) – Vyskytují se zde trhliny v základech, známky poškození termity, problémy s odtékáním vody z domu, stárnoucí střecha, utržený obklad, prorůstání kořenů stromů do kanalizační vedení připojené k domu, šikmé podlahy, neadekvátně dimenzovaný elektrický panel pro velikost domu, neadekvátně dimenzované HVAC nebo nesprávně nainstalované potrubí?
- Mechanické systémy – Budete se chtít podívat na aktuální stav a zbývající životnost hlavních systémů, včetně HVAC, ohřívače vody, hlavních spotřebičů, elektřiny a instalatérství.
- Bezpečnost – Budete muset opravit všechna nebezpečí. Potřebujete se postarat o nějakou plíseň? Potřebují schůdky zábradlí? Co musíte udělat, abyste získali schválenou inspekci potřebnou pro licenci k pronájmu? Pravděpodobně si můžete stáhnout kopii formuláře pro kontrolu pronájmu online. Je důležité pochopit, jaká vylepšení je třeba provést (a kolik to bude stát), abyste získali licenci k pronájmu.
- Nutná počáteční údržba – Existuje odložená údržba a jaké jsou náklady na to, aby nemovitost byla připravena k pronájmu, což znamená, že je čistá, bezpečná a atraktivní?
Vyberte si správnou lokalitu a trh
Jediná věc, kterou nemůžete změnit, je umístění nemovitosti. Musíte porozumět a analyzovat jak rozsáhlou oblast (město/město), tak úroveň ulice (sousedství/ulice) umístění vaší pronajímané nemovitosti.
- Trh práce pro potenciální nájemce — nájemníci musí mít práci, aby mohli platit nájem. Existuje dostatek pracovních příležitostí v dojezdové vzdálenosti od vašeho pronájmu? Stěhuje se do oblasti velký zaměstnavatel?
- Demografie nájemního bazénu – Když mluvíme široce, chcete vědět, že skupina potenciálních nájemců bude pravděpodobně platit nájem v plné výši a včas.
- Analýza sestav – Už nikdy nechcete přeplatit za pronájem nemovitosti; abyste se tomu vyhnuli, musíte shromáždit informace a studovat kompy v oblasti.
- Analýza trhu s nájmy – Je ve vaší nájemní oblasti poptávka po dostupném bydlení? Pokud není nedostatek nájemních nemovitostí, budete muset nalákat nájemníky a pravděpodobně účtovat méně, než je tržní sazba, abyste získali ty nejlepší nájemníky.
- Sousedství - Starají se současní obyvatelé sousedství o své nemovitosti? Povalují se tu odpadky? Potřebují domy údržbu? Stejně jako vy chtějí vaši nájemníci bydlet v čistém a bezpečném prostředí – bude náročné přilákat dobré nájemníky do čtvrti, která je zjevně upadající.
Výzkum půjčovny >>>7 nejlepších míst pro investice do nemovitostí v roce 2022
Crunch the Numbers
Zde se guma setkává se silnicí. Čísla musí fungovat!
- Cena pořízení nemovitosti (pořizovací cena plus náklady na uzavření) — Budete muset najít kompenzace (nedávno prodané podobné nemovitosti poblíž nemovitosti, o které uvažujete). Podívejte se na srovnání nemovitosti, kterou zvažujete, a upravte svou nabídkovou cenu na základě funkcí a stavu. Do tohoto procesu jde hodně, protože žádná vlastnost, dvě vlastnosti nejsou totožné, takže nejde o srovnání jablek s jablky. Náklady na uzavření jsou založeny na ceně domu a dalších faktorech – věřitel vám je může pomoci odhadnout.
- Hypotéka, pojištění a daně – Nejvýznamnějšími náklady na vlastnictví nemovitosti k pronájmu je měsíční hypotéka, která obvykle zahrnuje PITI (jistina, úrok, daně a pojištění). Ujistěte se, že vaše projekce měsíčního příjmu z pronájmu přesahují náklady na PITI, abyste pokryli pravidelnou údržbu, příspěvek na volná místa, správa majetku a další výdaje spojené s udržováním vaší nemovitosti aktivně pronajaté. A zatímco u hypotéky s pevnou úrokovou sazbou zůstanou úroky a jistina každý měsíc stejné, měli byste počítat s postupným zvyšováním daní a pojištěním domácnosti v průběhu času.
- Náklady na jeho přípravu k pronájmu – Jaká vylepšení potřebujete provést? Možná stačí koberec natřít a šamponovat. Nebo možná existují podstatnější opravy. Hlavní chybou, kterou začínající investoři dělají, jsou zbytečné úpravy nemovitosti. Podívejte se na půjčovny kompy v okolí. Možná nebudete potřebovat centrální vzduch, žulové přepážky nebo venkovní palubu, abyste získali nájemníky ochotné a schopné platit tržní nájemné.
- Možnost ocenění – Nejen, že potřebujete vědět, že nemovitost má odpovídající cenu a stojí za to, co platíte pro to, ale musíte se také podívat na trendy, abyste mohli odhadnout, zda zaznamenáte zhodnocení čas. Je v pořádku kupovat pronájmy, kde se neočekává zhodnocení nemovitosti, ale měli byste se ujistit, že váš měsíční peněžní tok je solidní a dostatečně vysoký, aby se investice vyplatila.
- Pronájem projekcí – Musíte vědět, jaké bude vaše hrubé roční nájemné. Byla nemovitost dříve pronajata, a pokud ano, kolik platil nájemce měsíčně? Jaká je aktuální tržní sazba za pronájem tohoto typu nemovitosti v této konkrétní lokalitě?
- Omezení HOA a finanční stabilita – Umožňuje HOA pronájem nemovitosti? Pokud jsou pronájmy povoleny, jaká jsou pravidla, kterými se toto ustanovení řídí? Některé HOA například vyžadují, abyste předložili nájemní smlouvu, zatímco jiné musí schválit vaši nájemní smlouvu. Je HOA v dobré finanční kondici? Pravděpodobně jste si všimli, že ne všechny komunity HOA umožňují financování Federal Housing Administration (FHA). kupci domů – je to proto, že neprojdou shromažďováním, když je věřitelé FHA zkontrolují z hlediska finančního zajištění nebo adekvátního řízení. To vás negativně ovlivní, když přejdete na další prodej, protože to vylučuje mnoho potenciálních kupců.
Shromažďování informací a náležitá péče o všech těchto faktorech jsou nezbytné pro rozhodnutí, zda byste měli získat nemovitost nebo ne. Slyšel jsem, že „nakupováním vyděláte peníze“ a zjistil jsem, že to platí. Pokud si vyberete špatnou nemovitost, budete pozadu, než vůbec začnete.
Proces due diligence pro REIT a realitní Crowdfunding
Investice do pronájmu nemovitostí se může zdát zdrcující. Naštěstí existuje spousta způsobů, jak investovat do nemovitostí, aniž byste museli kupovat a spravovat nemovitosti, ale i tak je potřeba udělat trochu due diligence.
Většina realitních crowdfundingových webů před zveřejněním na svých platformách předem prověřuje příležitosti a partnery. Co je na tom hezké je, že nemusíte shromažďovat všechny informace nebo navštěvovat nemovitost, abyste provedli due diligence.
Například, RealtyMogul před tím, než na své platformě zorganizují příležitost, provádí mnoho praktických náležitých prověrek. Mají tým due diligence upisovatelů, kteří nemovitost prověřují osobně (nejen na papíře). Existuje také tým správy aktiv, který důkladně prošetřuje provozní partnery (sponzory), a interní výbor, který přezkoumává všechna data a názory. Pokud to není jednomyslný palec nahoru, RealtyMogul neuvede projekt na svou platformu. Jakmile je dohoda uzavřena, jejich tým správy aktiv aktivně řídí projekt a sponzora, aby splnil včas a kvalitativní cíle.
Jak vyhodnotit předem prověřené možnosti crowdfundingu
- Pochopte, co znamená „předběžná prověrka“ – Co zahrnuje proces předběžné prověrky a je dostatečný?
- Prozkoumejte úspěch poskytovatele platformy – Splnila většina jejich minulých obchodů očekávání?
- Prozkoumejte sponzora - Většina crowdfundingových webů nabízí příležitosti pouze se zkušenými sponzory. Zajistěte, aby osoby stojící za obchodem měly dostatečné zkušenosti s nemovitostmi a byly dříve úspěšné jako sponzor.
- Zkontrolujte všechny dokumenty due diligence — Zeptejte se, pokud nerozumíte tomu, na co se díváte, nebo nevidíte dokumenty, které by měly být zahrnuty.
- Proveďte náležitou péči, abyste ověřili, že informace, které jste poskytli, jsou přesné – Vyhledejte sestavy ke kontrole. Prozkoumejte trh práce a trendy v oblasti nemovitostí.
jako crowdfunding, Realitní investiční trusty (REIT) jsou určeny pro investory, kteří se rozhodnou být méně zapojeni. Vzhledem k tomu, že se jedná o aktivně spravované investiční cenné papíry, nákup REIT vyžaduje méně náležité péče. Manažeři jsou odpovědní za poskytování konkurenceschopné návratnosti investic pro akcionáře. Dělají svůj spravedlivý podíl na due diligence ve svěřeneckých fondech pro investice do nemovitostí.
Přesto, stejně jako byste prováděli osobní přednákupní due diligence u jakéhokoli skladem, podílový fond nebo pouto, měli byste udělat totéž s možností crowdfundingu a REIT.
Sečteno a podtrženo
Odborníci doporučují vyvážit celkové investiční portfolio. Jedním ze způsobů, jak diverzifikovat své portfolio, je držet některá ze svých aktiv v nemovitostech. Jak nemovitosti zařadíte a jak velkou část svého portfolia jim věnujete, je osobní rozhodnutí.
Zatímco všechny investice zahrnují rizikoInvestování do nemovitostí s sebou nese jedinečná rizika, která vyžadují náležitou péči. Vlastnictví a správa nemovitostí k pronájmu zahrnuje rozsáhlejší due diligence než investice do REIT nebo možnosti crowdfundingu nemovitostí.
Řádnou due diligence při investování do nemovitostí, zejména pronájmu nemovitostí, nelze přeceňovat. Cílem je uhradit nějaký měsíční peněžní tok a vlastnit nemovitost, kterou pravděpodobně ocení. Jedna špatně vybraná nebo špatně spravovaná nemovitost k pronájmu vás může stát spoustu peněz místo toho, abyste přidali k vašemu bohatství. Provedení důkladné due diligence předem vás dostane do mnohem lepší pozice k dosažení vašich cílů.
Více o nemovitostech:
- Pasivní investování do nemovitostí: co to je a jak začít
- Jsou nemovitosti právě teď dobrou investicí?
- Jak investovat do zaostalých komunit prostřednictvím nemovitostí