Najít vhodné místo k životu je často obtížné pro rodiny s finančními problémy. Mnoho rodin s nízkými příjmy platí polovinu svého měsíčního příjmu v nájmu a stále se ocitají v podprůměrných a dokonce nebezpečných podmínkách.
Od Velké hospodářské krize existují ve Spojených státech programy pomoci při bydlení. Jedním z nejpopulárnějších je federální program, známý jako „oddíl 8“, který je řízen místními úřady pro veřejné bydlení. A oddíl 8 může také poskytovat investory, kteří se chtějí aktivně účastnit investice do nemovitostí s několika skvělými příležitostmi.
Jak to funguje
Oddíl 8, vytvořený v roce 1974, prošel mnoha změnami a dodatky. Dnešní verze je programem „poukaz na výběr bydlení“. Funguje to takto:
Způsobilé rodiny mohou najít pronajatou jednotku podle svého výběru po obdržení poukázky, která platí až 70% měsíčního nájemného plus účty za energie. Rodiny jsou zodpovědné za zaplacení zbývajících 30%. Oddíl 8 obvykle zahrnuje pomoc při bydlení zdravotně postiženým osobám a starším občanům a také rodinám s nízkými příjmy.
Poukazy na výběr bydlení spravují lokálně agentury veřejného bydlení (PHA). PHA dostávají federální prostředky od amerického ministerstva pro bydlení a městský rozvoj (HUD) na správu voucherového programu. Ve většině komunit existuje pořadník čekání na pomoc, jakmile je žadatel kvalifikován.
Způsobilost
Žadatelé musí splňovat určitá kritéria způsobilosti, včetně:
- Celkový příjem rodiny, který nesmí být vyšší než 50% mediánu příjmu v kraji, ve kterém žadatel žije.
- Celkový počet členů rodiny, kteří budou bydlet v jednotce.
- Příjemce musí být občan USA nebo imigrant s doklady prokazujícími status legálního přistěhovalectví.
Program nařizuje, že až 75% z celkového počtu poukazů na bydlení musí být věnováno rodinám resp jednotlivci, jejichž celkový rodinný příjem není vyšší než 30% mediánu příjmu v oblasti, pro kterou se rozhodnou žít.
Pokud jste investice do městského nebo venkovského pronájmu nemovitostí, pravděpodobně narazíte na nájemce podle § 8 s poukázkami na bydlení. Jako pronajímatel se můžete legálně rozhodnout účastnit - a přijmout nájemce podle § 8 - nebo ne. V nájemních nemovitostech mám několik nájemců z oddílu 8 a jako většina věcí v životě existují pro i proti.
Výhody pro pronajímatele, kteří přijímají poukázky podle oddílu 8
Garantovaný měsíční příjem z pronájmu včas - Největší výhodou přijetí nájemců podle § 8 je pravidelná kontrola, kterou každý měsíc dostanete od vlády. Vláda obvykle platí mezi 50% a 65% nájemného nájemce. Částka závisí na příjmech nájemce a předpokládaných nákladech na energie pro konkrétní nemovitost.
Jakmile je uzavřena vaše nájemní smlouva a jsou dokončeny všechny dokumenty (mnoho nájemníků má balíček), máte zaručenou včasnou kontrolu od vlády na značnou část nájemného. Je to proto, že PHA posílá část nájemného, které platí, přímo pronajímateli. Nájemce odešle samostatný šek na svou část a platí nástroje přímo poskytovateli.
Nižší volná místa - Snižování volných míst je důležité investoři v pronájmu nemovitostí. Když je nemovitost prázdná, neexistuje žádný příjem na pokrytí daní, pojištění, poplatků HOA a dalších měsíčních nákladů na držení. Mnoho nájemců § 8 má tendenci zůstat dlouhodobě na místě a rádi obnoví roční pronájem znovu a znovu.
Větší skupina nájemníků, ze kterých si můžete vybrat - Otevření nájemného nájemcům podle § 8 by mohlo výrazně zvýšit počet nájemců, ze kterých si můžete vybírat. Širší výběr potenciálních nájemců znamená, že můžete být vybíravější a najít pro svou nemovitost opravdu vhodnou nemovitost.
Když zveřejním nemovitost k pronájmu, dostanu o ní spoustu telefonátů. První otázka, na kterou se mě ptají, je často, zda přijímám poukázky. Pokud odpovím „Ne“, omezil bych svou skupinu kvalifikovaných nájemců. Přestože nájemníci podle § 8 mají nízké příjmy, nemusí mít nutně mnoho dalších problémů. Dokud své nájemníky dobře prověříte, často se neliší od nájemníků bez voucherů.
Výhodné ceny za pronájem - Vždy existuje přijatelný rozsah tržních cen za pronájem podobných nemovitostí. Byt se dvěma ložnicemi a dvěma koupelnami by se v mé oblasti mohl pronajmout kdekoli od 1 200 do 1 500 USD. Jednou z výhod klientů § 8 je, že měsíční nájemné, které můžete účtovat, je na horním konci rozmezí tržních sazeb. PHA ví, že pro držitele voucherů podle § 8 je těžší najít bydlení, protože ne všichni majitelé vouchery přijímají. Budou tedy ubytováni na horním konci řady, aby mohli příjemci pomoci zajistit bydlení. To neznamená, že můžete přebíjet! Pokud vaše sazba za pronájem není konkurenceschopná, budete ji pravděpodobně muset snížit, aby byla programem § 8 přijata.
Dodatečná expozice pro váš seznam nemovitostí k pronájmu - Jakmile budete vy a váš majetek schváleni, můžete svůj majetek vypsat na webové stránky PHA, kde si jej mohou držitelé voucherů prohlédnout. Je to další reklamní příležitost pro váš zápis.
Může to být odměna - I když jsem osobně nikdy nedostal pomoc s bydlením, prožil jsem 20 let budování kariéry a přežití sám. Vím, jaké to je zkusit žít s nízkým příjmem a držet krok s účty. Potkal jsem opravdu skvělé lidi, kteří dostávají tolik potřebnou pomoc s bydlením. Je dobré poskytnout jim bezpečné a pěkné místo, kam zavolat domů. A pokud jsou tomu otevření, dostanu šanci nabídnout nějaké osobní finanční poradenství, které jim pomůže - základní věci, které by se měly učit na střední škole, ale nejsou.
Nevýhody účasti na voucheru na bydlení
Více zapojený proces - Přijímání poukazů podle oddílu 8 znamená, že existuje několik obručí, které můžete skákat jako pronajímatel. Když jsem to udělal poprvé, bylo to skličující i trochu frustrující. Teprve poté, co jsem prošel procesem, jsem zjistil, že kraj nabízí měsíčně bezplatný 45minutový informační seminář pro pronajímatele!
Chcete -li začít, musíte vyplnit žádost, abyste byli považováni za pronajímatele podle § 8. Poskytnete osobní údaje a podrobné informace o svém majetku. Následuje prohlídka nemovitosti. A poté, co schválíte nájemce, je tu další papírování. Nakonec, než vám budou finanční prostředky schváleny k vydání, budete muset poslat kopii leasingu společnosti PHA.
Dodatečná kontrola - Váš majetek musí být zkontrolován úřadem PHA. Toto je samostatná kontrola podle oddílu 8, která doplňuje další požadované kontroly. Například v okrese Baltimore jsou pronajímatelé povinni zajistit licenci k pronájmu nemovitostí a před schválením licence k pronájmu je nutná speciální kontrola. A pokud byla nemovitost postavena před rokem 1978, musí být považována za bezolovnatou nebo certifikovanou bezolovnatou.
Kontrola PHA je docela jednoduchá. Vaše pronajatá nemovitost musí mít strukturální kód. Vše musí být ve správné opravě a fungovat bezpečně. Pronajímateli za inspekci podle článku 8 nejsou žádné náklady. Nájemníci jsou odpovědní za zpřístupnění nemovitosti ke kontrole, což se obvykle stane brzy poté, co se nastěhují.
Screening a výběr nájemců je stále velmi důležitý - Přestože nájemníci musí získat souhlas od PHA, nepředpokládejte, že byli řádně prověřeni. Ujistěte se, že pečlivě prověřujete všechny nájemníky z oddílu 8 stejně, jako byste prověřovali všechny ostatní nájemníky. Můžete a měli byste provést veškerou due diligence, která neporušuje zákon o spravedlivém bydlení ani státní a místní zákony, včetně prověrek a ověření kreditu.
Nastavení nového nájemce trvá až 60 dní -S PHA je doba zpracování 60 dní. To znamená, že budete muset počkat dva měsíce, než dostanete první kontrolu od vlády. Například jsem 1. ledna nechal přestěhovat rodinu z oddílu 8 do mého městského domu se třemi ložnicemi. Část nájemného jsem obdržel 1. ledna a 1. února podle potřeby. Vládní šek jsem ale dostal až 1. března. V té době jsem dostal tři měsíce nájemného najednou (leden, únor a březen).
Zvláštní pravidla pro vystěhování - Vystěhování nájemníků je něco, čemu se chce každý investor do nemovitostí vyhnout. Je to nákladné, časově náročné a drahé. Před umístěním pečlivě prozkoumejte nájemníky, abyste snížili šanci, že to budete muset udělat. Naštěstí jsem tento proces nemusel absolvovat u žádné ze svých vlastností. Vystěhování nájemců podle § 8 je však o něco více zapojeno než běžné vystěhování. K vystěhování nájemce § 8 poté, co byl přijat, potřebujete soudní řízení. To platí i ve státech, které nabízejí jiné metody vystěhování.
souhrn
Oddíl 8 je velmi potřebný program pomoci, který umožňuje rodinám s nízkými příjmy žít v bezpečnějších komunitách a udržet si dostatečný měsíční příjem, který by adekvátně zajišťoval jejich rodiny.
Jako pronajímatel, který přijímá část 8 ve dvou mých pronájmech, jsem prostřednictvím programu poznal několik skvělých lidí. Bohužel jsem také potkal několik držitelů voucherů, u kterých mi není příjemné být u toho. Moje nemovitosti k pronájmu jsou více než jen finanční investice. Osobně jsem investoval čas, energii a peníze převzetí nemilovaného majetku a jeho přeměna na domov. Chci být schopen důvěřovat svému nájemci, že bude respektovat a starat se o můj majetek. A chci pronajmout poctivé lidi, se kterými mohu rozvíjet úspěšný dlouhodobý vztah. Správný screening je zásadní součástí úspěšná správa pronajatých nemovitostí zda povolíte nájemníkům poukázky na bydlení nebo ne.
Pro pronajímatele ochotné vyřídit další papírování a udělat něco navíc na příkaz vládě, je možné najít stabilní nájemníky - a mít jistotu, že dostanete pravidelnou kontrolu nájemného každý měsíc.