Investování do nemovitostí přináší několik daňových výhod. O odpisech slyšela většina investorů. Je to také jeden z nejvíce nepochopených. V tomto článku vám poskytnu základní popis toho, co to je, a ukážu vám, jak vám to může pomoci jako investorovi pronajaté nemovitosti.
Vlastnosti se časem používání zhoršují. Z tohoto důvodu IRS umožňuje každoročně daňové úlevy pro vlastníky. To kompenzuje znehodnocení jejich majetku. To znamená, že můžete každý rok odebrat část nákladů na své investice do nemovitostí po dobu životnosti určenou IRS.
Budovy se znehodnocují, ale půda se nevyčerpává
Odpisy jsou založeny na hodnotě vylepšení do země - nikoli do země samotné. Tím IRS obvykle znamená dům. Pokud váš dům shoří, země tam stále bude. Tato země má hodnotu, která se neznehodnocuje.
Musíte znát hodnotu pozemku a hodnotu vylepšení. Tyto hodnoty jsou většinou definovány krajem a jsou popsány ve vašem vyměření daně z nemovitosti. Můžete si je vyhledat na webových stránkách vaší krajské vlády, protože se jedná o veřejné údaje. Rozpis je také často v závěrečných novinách, které dostanete při koupi nemovitosti.
Půda je často věnována 15–25% z daně odhadované hodnoty rezidenčních nemovitostí a 75–85% jde na vylepšení. Řekněme, že vlastníte pronajatou nemovitost odhadovanou na 100 000 $. Rozdělte to a můžete mít 80 000 dolarů na vylepšení a 20 000 dolarů na hodnotu pozemku. 80 000 $ je tedy odpisovatelných - nikoli celých 100 000 $.
Jak to funguje
U rezidenčních nemovitostí IRS uvedla, že užitečná životnost je 27,5 let. Během této doby můžete odečíst daň až do výše nákladů na nemovitost.
Vezměme si příklad, kdy má dům hodnotu 80 000 dolarů. Odeberete daň ve výši 2 909 $ každý rok (80 000 $ × 27,5 let). Řekněme, že váš čistý roční příjem z pronájmu je 8 300 $. Váš zdanitelný příjem z pronájmu se sníží na 5 391 $.
Daňové úlevy na odpisy se netýkají pouze nemovitostí. Aktiva koupená a používaná podniky se mohou také znehodnocovat po dobu životnosti definovanou IRS. Můžete si například koupit novou tiskárnu pro svoji firmu a odepisovat její hodnotu po dobu pěti let. Srážku berete každý rok, jak tiskárna stárne a ztrácí hodnotu.
Jedinečným bodem odpisování nemovitosti je, že jde o aktivum, které často neztrácí na hodnotě. Ve skutečnosti mají hodnoty majetku v průběhu času tendenci stoupat. To znamená, že získáte daňový kredit na náklady na aktivum, které může stoupat v hodnotě, nikoli dolů.
A co víc, odpisy jsou daňový kredit, který je nad rámec údržby majetku a dalších nákladů, které si můžete vzít z příjmů z pronájmu, které získáte. Když to vezmete, poskytuje to daňový odpočet, který snižuje vaši daňovou povinnost. To znamená více peněz, které můžete použít na nákup více nemovitostí, splacení půjčky, pokud jste si ji vzali, zaplatit údržbu nebo cokoli jiného, za co ji chcete utratit.
Upozornění: „Použijte to“ nebo „Ztratte“
Tato daňová úleva má své důsledky na silnici. Když prodáte nemovitost, IRS vezme zpět daň, kterou byste zaplatili v průběhu let, aniž byste měli nárok na odpisy.
Výtěžek z prodeje podléhá „opětovnému získání odpisů“. Tato část vašich příjmů je zdaněna vaší obvyklou sazbou daně z příjmu. Ne míra kapitálových zisků.
Daň z kapitálových zisků je rovných 15%. Většině lidí pomáhá platit daň z kapitálových zisků nad daní z příjmu. Sazba daně zpětného získání je více než sazba daně z kapitálových zisků.
Možná tedy přemýšlíte, že byste neměli odepisovat daňové úlevy. IRS má pravidlo, jak tomu zabránit. Když člověk prodává pronajatou nemovitost, množství odpisů, které mohl byly přijaty, budou vypočteny. To znamená, že má smysl si každý rok udělat přestávku.
Odpis má další výhodu
Na odpisech je ještě jedna dobrá věc. Může změnit peněžně pozitivní nájem na ztrátu na papíře. Tato ztráta může snížit váš další zdanitelný příjem.
Vezměte si stejný příklad jako dříve. Odepisovatelná částka vašeho pronajatého majetku je 80 000 $. Vaše nemovitost přináší nájemné 11 000 $ ročně. Vaše roční náklady jsou platby úroků z půjčky ve výši 6 000 USD, okresní daně z nemovitostí 1 800 USD, náklady na pojištění 300 USD a náklady na údržbu 600 USD. Součet nákladů je 8 700 $ ročně.
Odpočet odpisů je 2 909 $ (80 000 $ × 27,5 let). Takže máte nájem 11 000 $ a náklady 11 609 $ (8 700 $ reálné náklady plus odpočet daně 2 909 $). To dává „ztrátu“ na majetku 609 $. Tuto ztrátu lze odebrat z vašeho výdělku, například z práce.
Pravidla jsou uvedena v Publikace IRS 527. Pravidla opětovného zachycení jsou v Publikace IRS 946.
Jako každá jiná daňová strategie si musíte dávat pozor na dodržování všech pravidel. Například můžete odepsat odpisy pouze na části vašeho majetku používaného k pronájmu. Pokud si koupíte duplex a pronajmete jednu stranu a bydlíte na druhé, můžete odpisy odečíst pouze z jednotky, kterou pronajmete. Ne ten, ve kterém žijete.
Pomáhá poradit se s účetní. Tím zajistíte, že budete v souladu s pravidly. Pomůže také vědět, jaký způsob vypracování odpisů je pro vás nejlepší. Vyberte si účetního, který pracuje s investory do nemovitostí. Můžete získat skvělé daňové poradenství pro vaši konkrétní situaci.