Zde recenze: Frakční investice do nemovitostí

Ve světě investic do nemovitostí probíhá přeplněné závody ve zbrojení o to, kdo se stane „frakční“ investiční platformou, kde si můžete koupit akcie za 100 dolarů v domácnostech za 1 milion dolarů.

Zde se poslední uchazeč moudře odklonil od hlavního konfliktu, aby sledoval lukrativní výklenek: prázdninové domy. Koneckonců, prázdninové domy generují v průměru o 160 % vyšší výnosy za měsíc ve srovnání s typickými pronajímanými nemovitostmi říká Tady s odkazem na výzkum Zillow. V důsledku toho by měli pronásledovatelé vysoce výnosných generátorů pasivního příjmu získat výhody.

Ale jak tady funguje? Jak jsou na tom nabídky? Jaká jsou skrytá rizika a je částečné investování do prázdninových domů skutečně pro vás?

Prozkoumáme zde.

Zde pro a proti

co je tady?

Zde je dílčí platforma pro investice do nemovitostí specializující se na prázdninové domy.

Zakladatel Corey Ashton Walters viděl příležitost objevit se s explozivním vzestupem AirBnB na konci roku 2010: Proč nenechat drobní investoři vlastní částečné podíly prázdninových domů, kde je měsíční výnos o 160 % vyšší než váš průměrný nájem vlastnictví?

Takové myšlení dalo vzniknout programu Here, který byl spuštěn na začátku roku 2022 a rychle zajistil financování rizikového kapitálu ve výši 7 milionů dolarů. The web je aktivní a již plně financovali více než tucet nemovitostí a generovali pasivní příjem pro sebe a své investory (zde bere minimálně 1% podíl v každé nemovitosti).

Pro koho je tu

Zde je pro investora, který si uvědomuje potenciální vysokou návratnost rekreačních nemovitostí, ale:

1. Nemá kapitál na 10% zálohu a/nebo
2. Chybí trpělivost se správou nemovitostí – nebo dokonce nalezením slušné společnosti pro správu nemovitostí

Zde zmírňuje oba obavy tím, že snižuje buy-in na pouhých 100 USD za akcii a řídí každý aspekt vlastnictví nemovitosti sám. Uvádějí seznam vlastností na AirBnB a spol., čistí a udržují je a řeší všechny možné bolesti hlavy.

Jediné, co musí investoři udělat, je sledovat příchod pasivního příjmu. Tato pozice zde představuje životaschopnou, lukrativnější alternativu dividendové akcie nebo I dluhopisy.

Jak již bylo řečeno, investování s Here není zcela bez rizika. Pojďme se tedy ponořit do detailů.

Jak to tady funguje?

Zde je stručný přehled obchodního modelu Here:

1. Zde získává nemovitost na horkém prázdninovém trhu s vysokými příjmy, jako je Blue Ridge Mountains, a investuje trochu kapitálu, aby byla „připravená na dovolenou“.
2. Poté zaregistrují nemovitost pod společností Series LLC, která žije pod deštníkem Here LLC. Současně začnou pronajímat nemovitost na stránkách pro krátkodobé pronájmy na dovolenou, jako je AirBnB a VRBO.
3. Zábavná část! Zde „spouští“ nemovitost jako IPO a prodává až 99 % vlastního kapitálu jako akcie v hodnotě 100 USD.
4. Vy a ostatní investoři (včetně samotných Here) začnete dostávat čtvrtletní „dividendové“ platby úměrné vašemu vlastnickému podílu.
5. Konečně, za pět až sedm let – nebo kdykoli stanoví investiční lhůtu – zde nemovitost prodá a podělí se s vámi o kořist.

Nyní, když máte základní představu o tom, jak to funguje, pojďme si rozebrat jednotlivé klíčové funkce.

Co dělá Here skvělým?

> Jednoduchý proces registrace

Protože Here nevyžaduje, abyste byli akreditovaným investorem, registrace je hračka. Stačí zaregistrovat své jméno, e-mail a heslo a jste ve hře. Vlastnosti můžete začít procházet během několika sekund.

Jakmile budete připraveni k nákupu, budete muset proskočit několika dalšími obručemi, abyste dokázali, že neperete peníze kartelu. Tyto kroky zahrnují:

• Dotazník Poznej svého zákazníka (KYC).
• Kontroly proti praní špinavých peněz (AML).
• Různé osobní otázky a
• Propojení vašeho bankovního účtu

Přesto je to zhruba minimální počet obručí, kterými mohou neakreditovaní investoři proskočit.

>Uživatelsky přívětivý design stránek

Podívejte se, jak čistý je zde web. Každý, kdo navštívil web od roku 1996, okamžitě pochopí, jak funguje a kam jít.

K dispozici jsou karty Vlastnosti a vaše portfolio a také často kladené otázky a blog. Je to jasné, jednoduché a intuitivní. A+.

>Ručně vybrané nabídky

Na rozdíl od některých jiných platforem pro investování do nemovitostí, Here nevrhá širokou síť a uvádí 137 nemovitostí najednou, jen abyste viděli, které z nich vzbudí zájem investorů.

Tým spíše eliminuje 99,8 % vlastností, které zvažuje, a na web se dostane pouze crème de la crème. A zatímco jejich prověřovací proces zůstává proprietární, Here sami mají minimálně 1% vlastnický podíl a jejich celkový výnosový model závisí na vlastnostech, které jsou úspěšnou investicí.

Jinými slovy, investoři mohou investovat s přiměřenou mírou důvěry.

>Nízký buy-in

Tradičně je minimální buy-in pro rekreační pronájem nemovitosti 10% akontace plus daně a poplatky. Na trhu s dovolenou vysoké hodnoty, jako je Blue Ridge nebo Pasadena, by toto číslo mohlo snadno překonat hotovost 100 000 dolarů.

S Here je minimální buy-in pouhých 100 $. To jsou náklady na každou akcii v Series LLC, tedy subjektu zastupujícího nemovitost. I když tedy tento podíl může představovat pouze 0,01 % hodnoty nemovitosti, stále odstraňuje obrovskou překážku vstupu pro tradiční investice do pronájmu na dovolenou.

>Přiměřené poplatky za správu nemovitostí

Zde si účtuje poplatek za správu ve výši 25 % z měsíčního příjmu nemovitosti. To je upřímně docela štědré, vezmeme-li v úvahu průměr v oboru pro rekreační pronájmy se pohybuje od 25 % až 30 % – a tyto společnosti vám nemovitost nenašly a nezprostředkovaly.

>Kvalifikované pro SEC

Jiné dílčí realitní společnosti udržují své nemovitosti na blockchainu, což ztěžuje regulaci (chyba, která stojí BlockFi 100 milionů dolarů).

A skutečně, někteří dílčí investoři se necítí příliš znepokojeni bezpečností svých platforem a říkají: „Je to stejné, jako když kupujete nemovitost se svými přáteli“, takže není potřeba žádné hlášení SEC. Takto na to reagoval můj kolega, bývalý právník SEC.

přes GIPHY

Proto se mi ulevilo, když vidím, že Tady se hraje míč, podání formulářů 1-A takže je méně pravděpodobné, že dostanou dveře od regulátorů.

Jaké jsou zde nevýhody?

Žádný sekundární trh (zatím).

Tým společnosti Here říká, že mají v úmyslu držet každou nemovitost po dobu pěti až sedmi let. Pokud byste do té doby chtěli své žetony vydělat, no, škoda. Zde nemá žádný sekundární trh a prodej akcií v LLC kontrolované Here LLC může zahrnovat další kroky (a právníky).

>Limited – Někdy Zero – Options

V době psaní tohoto článku měl Here 10 nemovitostí uvedených pro investory – ale všechny byly vyprodané:

Zde říká, že jejich nabídky se vyprodávají extrémně rychle, takže doufají, že nakonec uvedou až čtyři za měsíc.

>Dlouhá životnost a škálovatelnost

V době psaní tohoto článku má Here jen tucet zaměstnanců na plný úvazek, včetně jednoho správce nemovitosti bez předchozích zkušeností.

Byl bych méně znepokojený, kdyby Here měl plán na ochranu investorů v případě, že by společnost spadla. Lofty jeden má, ale Zde se nezdá. A neobvyklá struktura Series LLC/LLC jistě vyvolává otázky ohledně právního dopadu, pokud se společnost rozpustí.

>Žádná akcionářská hlasovací práva

Když jsem v rozsáhlých často kladených dotazech Here neviděl žádnou zmínku o „hlasovacích právech“ nebo „samosprávě“, začalo mě podezřívat, že si Here v tichosti ponechává 100% kontrolu nad každým majetkem. Brianna Watterson, vedoucí oddělení vztahů s investory, potvrdila moje podezření a řekla: „Tady... si zachová kontrolu nad hlasováním série [LLC] a určí, kdy prodat.“

To je v ostrém kontrastu s jinými dílčími investičními platformami, jako je Vznešený a Rally Rd. Tyto platformy zacházejí s aktivy jako se 100% samosprávnými LLC a nechávají investory rozhodnout, kdy prodat, renovovat atd. Sakra, dokonce usnadní hlasování.

Ale ne tady. A to může být velký problém pro investory, kteří mají rádi určitou kontrolu nad tím, jak je s jejich sdílenými investicemi zacházeno, ať už pro účely likvidity nebo jednoduše z principu.

>Žádná mobilní aplikace

Zde nemá žádnou mobilní aplikaci a ani ji neplánuje, ale alespoň je její web vhodný pro mobily.

Zde Ceny a poplatky

Jako firma zde vydělává peníze třemi způsoby:

1. Poplatek za správu aktiv v celkové výši 1 % z celkové hodnoty nemovitosti každý rok, vyplácené z příjmu nemovitosti se sazbou 0,25 % každé čtvrtletí. To zahrnuje správu aktiv, poplatky za platby a vztahy s investory.
2. Poplatek za správu nemovitosti 25 % z hrubého ročního příjmu nemovitosti, vyplácených každý měsíc. To pokrývá typické náklady na správu, jako je úklid, vztahy s hosty, údržba, opravy, rezervace a další.
3. Investování vlastních peněz v nemovitostech a vybírají pro sebe malý příjem z pronájmu.

Zde také stojí vydělat trochu peněz z prodeje nemovitosti, kterou částečně vlastní. Podle týmu plánují držet nemovitosti po dobu pěti až sedmi let, ale mohou prodat dříve – nebo později – pokud usoudí, že je to v nejlepším zájmu akcionářů (opět žádné hlasování).

Kromě snížení příjmů z nemovitosti zde neexistují žádné přímé poplatky investorům. Žádné registrační poplatky, iniciační poplatky, nada. A jak již bylo zmíněno, zde je nízký buy-in pouhých 100 $ za akcii je vrcholem platformy.

Likvidita

Nedostatek likvidity je věc č. 1, která děsí typického investora od trhu s nájemním bydlením, a bohužel zde nenabízí okamžité řešení. Investice jsou uzamčeny, dokud Tady – nikoli akcionáři – rozhodnou, že je čas prodat.

Jak kontaktovat zde

Zde má a kontaktní stránku který obsahuje e-mail ([email protected]) a živý chat dostupný od pondělí do pátku od 9:00 do 17:00 EST. Pingl jsem na ně ve 2:30 a ten samý den jsem se neozval, ale to by mohla být náhoda.

Je zde bezpečno?

Zde je bezpečnost částečně odvozena z jeho jednoduchosti. Platforma nesdílí data se třetími stranami bez vašeho souhlasu a usnadňuje všechny své transakce prostřednictvím Plaid.

naopak Lofty.ai, Vlastnosti kapesa další nahradili poskytovatele plateb chytrými smlouvami založenými na blockchainu. I když jsou teoreticky levnější a efektivnější, tyto novoškolské metody představují svůj vlastní nový soubor rizik: co když bude blockchain hacknut ala Ethereum 1.0? Co když budou „žetony“ představující kapitál ukradeny? Co když SEC zasáhne železnou botou?

Jinými slovy, přístup „staré školy“ Here může poskytnout útěchu investorům nervózním z řešení založených na blockchainu.

Nejlepší alternativy zde

>HappyNest

HappyNest je trochu jako zde, ale pro komerční nemovitosti. Takže místo částečného vlastnictví chaty v Aspenu budete vlastnit část kancelářské budovy pronajaté CVS.

Podobně jako tým zde, tým HappyNest za vás provádí většinu due diligence. Ve skutečnosti je celá platforma jen jedna velká REIT; buď jste in, nebo jste mimo, výběr je binární.

Komerční nemovitosti nemusí poskytovat vzrušující roční výnosy z rekreačních pronájmů (HappyNest cílí na ~6 %), ale za nízký buy-in 10 $ nabízí HappyNest snadný způsob, jak diverzifikovat nějaké CRE.

Podívejte se na naši úplnou recenzi HappyNest.

> Příjezd domů

Společnost Arrived Homes, která byla uvedena na trh v roce 2019, je relativně zkušenějším hráčem v oblasti dílčích investic do nemovitostí. A vzhledem k tomu, že se chystá proniknout do prázdninových domů, je připraven stát se hlavním konkurentem Here.

Oba mají buy-iny 100 USD, oba mají cílovou dobu držení pět až sedm let a oba se snaží poskytnout investorům štědrý pasivní příjem. Arrived Homes má více zkušeností a funkcí (jako je schopnost prodat jim svůj domov a ponechat si 10% podíl), ale dalo by se říci, že Here má výhodu tím, že se specializuje na prázdninové domy od jít do toho.

Podívejte se na naši úplnou recenzi Arrived Homes.

Sečteno a podtrženo

Zatímco neprokázaná historie Here’s a nepříjemný nedostatek hlasovacích práv akcionářů mohou některé investory odradit, jiní by se mohli podívat za hranice a vidět příležitost. Částečné vlastnictví rekreační nemovitosti je jistě vysoce lukrativní a předčí dokonce i dividendové aristokraty, pokud jde o skvělý pasivní příjem urychlující odchod do důchodu.

Pro více informací o částečném investování do nemovitostí se podívejte na náš rozpis 5 nejlepších platforem pro dílčí investice do nemovitostí.