Většina investoři v pronájmu nemovitostí najměte si profesionální pronajímatelskou společnost pro správu nemovitostí. To činí jejich pronájem nemovitostí pasivním příjmem, protože aktivně nespravují své investice. Pokud však chcete převzít kontrolu nad svým pronajatým majetkem a spravovat jej sami jako podnik s aktivním příjmem, musíte mít na paměti několik věcí. Provedeme vás důležitými povinnostmi.
V této příručce:
Klíčové odpovědnosti správy nájemního majetku
Správa pronájmu zahrnuje tři povinnosti:
- Správa vaší nemovitosti k pronájmu
- Jednání se svými nájemníky
- Ovládání vašich financí
Správa majetku může zahrnovat věci jako vyřizování stížností, řešení problémů na majetku (například nalezení instalatéra) a obecná údržba majetku. Musíte také jednat s nájemníky, včetně jejich prověřování. A vy musíte zvládnout všechny nájemníky, kteří poškodí váš majetek nebo nezaplatí nájem. A pak je tu samozřejmě finanční část, včetně placení za údržbu a celkovou údržbu, sledování příjmů z pronájmu a
podání vašich daní.Stanovte ceny a očekávání
Nejdůležitější rozhodnutí o správě nemovitosti k pronájmu zahrnuje stanovení ceny nájmu. Nikdo nechce platit příliš mnoho nájmu. Ale také nechcete pronajmout za nízkou cenu. Musíte tedy vyvážit svoji touhu po zisku a nájemníky, kteří nechtějí přeplatit.
Rovněž musíte stanovit očekávání správy svého pronajatého majetku. Jaké typy nájemníků chcete? Jaké faktory rozhodují o tom, zda jim pronajmete či nikoli?
Vaše ideální očekávání nájemců mohou zahrnovat:
- Minimální příjem
- Požadavek zaměstnání
- Kreditní skóre minimální
- Domácí zvířata nebo žádná domácí zvířata
- Kouření nebo zákaz kouření
- Historie pronájmu v minulosti
- Počet požadovaných referencí
Jak nastavit pravidla pro nájemce
Efektivní správa nemovitostí k pronájmu znamená zajistit, aby vaši nájemníci byli spokojení a dodržovali pravidla, která jste zavedli.
Mezi typy očekávání a sankcí, které byste měli zahrnout do své písemné nájemní smlouvy, patří:
- Vysvětlení, zda existuje lhůta pro pozdní nájem a jaké akce můžete podniknout penalizovat opožděné platby.
- Zřízení vašeho práva vstupu v rámci státních zákonů. Za jakých okolností a jak můžete do nemovitosti vstoupit? Vysvětlete typy mimořádných událostí, které umožňují vstup dříve.
- Tiché hodiny. Nastavte časy, kdy je třeba ztišit hlasitou hudbu, televizory a večírky.
- Venkovní úpravy a údržba pro nájemní domy vysvětlující povinnost sekat trávník, sbírat nečistoty, stříhat keře, odstraňovat led a sníh atd.
- Odvoz odpadků pravidla o tom, jak a kdy odstraňovat odpadky a pravidla o kompostování a recyklaci.
- Připojení satelitních antén kde a jakými prostředky.
- Použití kuchyňských a jiných spotřebičů jako nenechat mastnotu v kanálech nebo likvidaci odpadu, nikdy nenechávat varnou desku bez dozoru a pravidelně čistit ledničku. Rovněž uveďte, že neoznámení vás o potřebě údržby nebo oprav může vést k nákladům na opravu ze strany nájemce.
- Zásady ochrany zvířat jako nikdy nedovolit domácí zvířata nebo omezovat plemena a velikosti psů nebo zakazovat exotická nebo nebezpečná domácí zvířata.
Jak nastavit ceny za pronájem
Jako investor chcete dosáhnout největšího zisku a maximalizovat výnos z pronájmu, abyste si mohli užít vyšší peněžní toky. To provedete provedením a analýza trhu s pronájmy.
To vyžaduje průzkum cen nájemného na vašem místním trhu. Nechcete nastavovat příliš vysoké ceny za pronájem, protože potenciální nájemci si od vás nebudou pronajímat, takže vám zůstane prázdná nemovitost. Vyhněte se ztrátě měsíčních příjmů z pronájmu prozkoumáním těchto faktorů o okolí:
- Průměrný příjem obyvatel
- Průměrná velikost rodiny v sousedství
- Průměrná cena pronájmu
- Výhody okolí (blízká procházka ke stanici metra nebo autobusovým zastávkám, snadný přístup na dálnici, parkování mimo ulici, nedaleké školy, parky, restaurace, nákupy atd.)
Mezi faktory, které určují spravedlivou tržní cenu pronájmu, patří:
- Typ nemovitosti (dům, byt, popř bytová jednotka)
- Záběry na náměstí a počet ložnic a koupelen
- Umístění (srovnání podobných pronájmů na stejné ulici nebo sousedství)
- Vybavení domu nebo budovy (bazén, prostor pro grilování, hlídané parkoviště, ostraha atd.)
Zjistit více:Kolik nájemného potřebujete účtovat?
Jak pronajmout svou nemovitost
Pokud máte dům, který chcete pronajmout, musíte najít nájemce. Nejprve musíte inzerovat. Můžete použít službu jako Craigslist, která nabízí reklamu na pronájem nemovitostí pro většinu velkých měst v zemi. Můžete také použít apartments.com, který poskytuje seznamy pronájmů pro byty, byty, domy a měšťanské domy.
- Ale nepronajímejte první osobě, která se přihlásí. Chcete si najít dobrého nájemce. Hledejte tedy nájemce, který rychle zaplatí nájem, respektuje vaši nemovitost a nedělá problémy.
- Připravte si písemný dotazník, který vám pomůže pohovořit s uchazeči a najít vhodnou osobu.
- Ujistěte se, že znáte antidiskriminační zákony. To znamená neptat se na věci jako rasa, náboženství, postižení, velikost rodiny nebo sexuální identita.
- A musíte dodržovat stav a federální zákony o spravedlivém bydlení.
Jak kontrolovat a často udržovat vlastnosti pronájmu
Vaše písemná nájemní smlouva by měla specifikovat, jak můžete svůj majetek kontrolovat a udržovat. Každý stát má zákony pronajímatele/nájemce, které řeší práva pronajímatelů na kontrolu a údržbu jejich majetku.
Státní zákony obvykle vyžadují, abyste svůj majetek udrželi obyvatelný, zdravý, funkční a bezpečný. Abyste splnili tyto požadavky, musíte získat přístup k prohlídce a prohlídce nemovitosti. Rovněž odpovězte, když vás váš nájemce upozorní na rozbitá zařízení, nebezpečné nástroje nebo jiné nebezpečné podmínky.
Často kontrolujte netěsnosti, vyměňujte vzduchové filtry, testujte detektory kouře a oxidu uhelnatého, čistěte okapy a ořezávejte stromy.
Jak vybírat nájemné
Správa pronajaté nemovitosti také znamená výběr nájemného. Vaše nájemní smlouva by měla specifikovat výši nájemného, datum splatnosti a způsoby platby. Většina majitelů zřídila online platební systém, který umožňuje nájemcům platit kreditní nebo debetní kartou. Dobrou volbou jsou také automatické platební systémy, jako jsou přímé bankovní vklady.
Nastavte si způsob platby, který vám vyhovuje. Ale ujistěte se, že je to pro vaše nájemníky jasné a konzistentní.
Jak zacházet s vystěhováním
Jednou z největších výzev správy pronajatého majetku je vyřizování vystěhování. Nikdo nechce řešit vystěhování, ale někdy je to nevyhnutelné.
- Přečtěte si zákony svého státu, abyste se ujistili, že postupu rozumíte. Musíte dodržovat řádný soudní proces, jinak byste mohli čelit problémům později.
- Nezapomeňte dát nájemníkům oficiální oznámení, včetně času, který mají na vyřešení problémů.
- Podejte vystěhování k soudu. Jakmile podáte žádost o vystěhování, nepřijímejte platby nájemného, protože to může zrušit proces vystěhování. Musíte počkat, až soudní jednání a místní orgány činné v trestním řízení skutečně vystěhují nájemníky.
- Pravidla mohou být matoucí, takže byste mohli zvážit najmutí realitního zástupce nebo správcovské společnosti s vlastními právníky, kteří vám pomohou s procesem vystěhování.
Jak zacházet se svým účtem správy nemovitostí k pronájmu
Naučit se spravovat pronajatý majetek vyžaduje dobré účetní postupy. Nedělejte účetní nebo účetní chyby. To může vést ke ztrátě zisku a daňovým problémům.
Uchovávejte řádné záznamy o všech příjmech. A rozpisujte výdaje na pronájem nemovitostí, protože vám to pomůže získat srážky při podání daní.
Podávání daní může být matoucí, protože formy a otázky se liší od ostatních typů přiznání k dani z příjmu. Ke všemu se musíte ujistit, že máte záznamy a stvrzenky.
Další čtení:Odpisy nemovitostí
Zvažte pronájem správce nemovitostí pro správu pronajatých nemovitostí
Pokud vás odpovědnost za správu pronajatého majetku přesahuje, zvažte najmutí profesionální společnosti pro správu nemovitostí. Nechte je, ať zvládnou všechny potíže a sníží váš stres.
Dobrý správce nemovitosti se stará o nemovitost za vás a také:
- Využívá své zkušenosti najít kvalitní nájemníky
- Vyhýbá se právním problémům znalostí federálních a státních zákonů
- Rychleji najde nové nájemníky což má za následek méně období neobsazenosti
- Hledá kvalitu dlouhodobější nájemníci
- Vybírá nájemné efektivně
- Zpracovává vystěhování pomocí zkušených realitních právníků
- Přidává hodnotu k nemovitostem s preventivní údržbou
- Smlouvy s kompetentními opraváři za rozumné ceny
- Šetří daně prostřednictvím efektivního vedení záznamů a daňových odpočtů
Rozdíly mezi správou rodinných a vícerodinných domů
Jedná se o dvě nejběžnější investice do nemovitostí rodinné domy a vícegenerační domy. A mezi těmito dvěma je mnoho rozdílů.
Mezi výhody rodinných domů patří:
- Rodinné domy jsou cenově dostupnější
- Větší poptávka způsobuje, že rodinné domy ocení více než rodinné domy
- Pronajímatelé rodinných domů si dělají lepší nájemníky než nájemci rodinných domů, protože mají tendenci se o nemovitost lépe starat
- Je také jednodušší prodat rodinný dům než vícegenerační budova
Sečteno a podtrženo
Při pronájmu nemovitosti je třeba vzít v úvahu řadu věcí. Investice do nemovitostí není pasivní, ale aktivní investicí. Hledání nájemníků, údržba majetku a výběr nájemného může být časově velmi náročné.
Pokud se vám všechny tyto povinnosti stanou příliš, přemýšlejte o pronájmu profesionální společnosti pro správu nemovitostí. Nechte je zbavit stresu a času, který si aktivní nájemní podnik obnáší. Stále příliš mnoho? Pak zvažte služby crowdfundingu nemovitostí, jako Fundrise nebo Streitwise. Vždy existují společnosti, které by rády investovaly vaše peníze za provizi.