Odpočet daně z pronájmu nemovitosti: Vše, co potřebujete vědět

Stejně jako každé jiné podnikání nebo investice chtějí investoři do pronájmu nemovitostí dosáhnout zisku. Obecně k maximalizovat zisky, realitní investoři třeba zvýšit roční příjem, snížit roční výdaje nebo obojí.

Vzhledem k tomu, že daně tvoří významnou část nákladů na vlastnictví, snížení nákladů zahrnuje snížení daňových povinností. Pronájem nemovitostí má jedinečné daňové výhody, které vám umožňují snížit určité výdaje a odložit určité daně povolené IRS.

Pokračujte ve čtení, abyste zjistili, jaké daňové výhody jsou a zda se na vás vztahují.

Co je to příjem z pronájmu?

Když lidé myslí na příjem z pronájmu, myslí na měsíční platby nájemného, ​​které vám platí váš nájemník. IRS definuje příjem z pronájmu jako „veškeré platby přijaté za užívání a obývání nemovitosti”. Často to zahrnuje příjem nad rámec měsíčních plateb nájemného.

Zde je seznam dodatečných příjmů, které musíte nahlásit, jak je podrobně uvedeno v Publikace IRS 527:

• Poplatek za žádost nájemce. Mnoho pronajímatelů účtuje potenciálním nájemcům poplatek za předložení původní žádosti o pronájem ke kontrole a schválení.
• Poplatek za zrušení pronájmu. Pokud vám nájemník zaplatí za zrušení leasingu, musíte tento příjem nahlásit.
• Majetek nebo služby přijaté místo nájmu. Pokud je váš nájemník šikovný domácí kutil a souhlasíte s tím, že se vzdáte měsíčního nebo dvou plateb nájmu, abyste mu odškodnili při úpravách domu (například malování), musíte požadovat výši nájemného, ​​kterou byste dostali jako nájemné příjem.
• Náklady hrazené nájemcem za vás. Mnoho okresů například uvede účet za vodné/stočné pouze na jméno vlastníka, nikoli nájemce. Pokud od nájemce dostanete náhradu za užívání, jedná se o příjem z pronájmu.
• Poplatky za praní a další služby se vybírají za používání vybavení zařízení. Příjmy, které jsou vytvářeny doplňkovými službami poskytovanými na místě, jsou příjmy z pronájmu.
• Kauce se obecně nepovažuje za příjem z pronájmu. Spíše jde o peníze, které obdržíte a odložíte v úschově během podmínek pronájmu. Tyto peníze nakonec vrátíte svému nájemci. Pokud jste z kauce získali úrok, když ji držíte, pak je tento úrok zdanitelným příjmem z pronájmu. Pokud si ponecháte část nebo celou kauci na opravy, částka, kterou si ponecháte, je příjmem z pronájmu (a náklady na opravy jsou výdajem na pronájem). A pokud je kauce použita jako konečná platba nájemného, ​​považuje se za zálohové nájemné a musí být uplatněna jako příjem.

Jaké odpočty daně z pronájmu nemovitosti můžete uplatnit?

Pokud máte příjmy z pronájmu z pronájmu bytové jednotky, existují určité výdaje na pronájem, které si můžete odečíst v daňovém přiznání.

Jak je definováno IRS, můžete odečíst „běžné a nezbytné výdaje na správu, zachování nebo údržbu vaší nemovitosti k pronájmu“. Běžné výdaje jsou ty, které jsou v podnikání běžné a obecně uznávané. Nezbytné výdaje jsou ty, které jsou považovány za vhodné, jako jsou náklady na určité materiály, zásoby, opravy a údržbu, kterou provádíte na své pronajaté nemovitosti, abyste udrželi svůj majetek v dobrém provozu stav.

Mezi nejčastější odečitatelné náklady na pronájem patří:

• Reklamní. Náklady na výpis a marketing vaší nemovitosti k pronájmu.
• Auto a cestovní náklady. Pouze za účelem údržby nemovitosti a vybírání nájemného.
• Úklid mezi nájemníky. Zatímco čištění může být nákladné, jde o odpočitatelné náklady. Nechávám profesionálně čistit koberce mezi nájemníky na všech svých nemovitostech a stojí to pár set dolarů na mém největším pronájmu.
• Amortizace. IRS uznává, že nemovitost se v průběhu času znehodnocuje, takže máte nárok na roční odpis. Předpisy IRS vyžadují, aby investoři do pronájmu nemovitostí znovu získali roční odpis při prodeji nemovitosti bez ohledu na to, zda jste využili výhodu ročního odpisu či nikoli. Ujistěte se tedy, že každý rok alokujete ztrátu z odpisů.
• Právní a jiné odborné poplatky. Poplatky za právní zastoupení, provize za nemovitosti a některé náklady na uzavření, jako jsou poplatky vypořádací společnosti, jsou odečitatelné výdaje.
• Úroky z hypotéky zaplacené z vaší půjčky. V tom spočívá jedna z největších výhod investora do pronájmu nemovitostí – pákový efekt. Vliv je použití vypůjčeného kapitálu k nákupu a/nebo zvýšení potenciální návratnosti investice. S počáteční investicí 30 000 USD (20 % pokles) získáte možnost získat všechny výhody vlastnictví aktiva v hodnotě 150 000 USD. A protože vaše splátka hypotéky je odečitatelný náklad, váš nájemce v podstatě splácí za vás hypotéku.
• Poplatky věřitele. Body zřízení úvěru a další náklady na zajištění hypotéky jsou uznatelnými náklady.
• Náklady na údržbu a opravy. Výdaje přímo související s údržbou a údržbou nemovitosti jsou odečitatelné náklady, stejně jako opravy, které musíte provést, abyste udrželi nemovitost v pronajímatelném stavu. Pokud platíte prémie za servisní společnost na zavolání, která opravuje velká zařízení (například servisní smlouva na servis HVAC), jedná se o náklady na údržbu.

Spropitné: Nezaměňujte údržbu a opravy s domácími úpravami. Pro daňové účely s těmito dvěma nakládáte odlišně. Zatímco výdaje kompenzují příjmy v roce, ke kterému dojde, zlepšení nejsou přímými výdaji. Spíše můžete „získat“ některé nebo všechny náklady na vylepšení používáním Formulář 4562.

• Náklady na energie a další poplatky, které platíte vy jako vlastník. Pokud platíte vodné, stočné, odvoz odpadu nebo jiné výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti, jsou daňově uznatelné.
• Majetkové daně. Jedná se o zjevné náklady na vlastnictví, které lze odečíst.
• Pojištění. Jako pronajímatel/vlastník nemovitosti musíte mít pojištění vlastníka domu, abyste ochránili svou investici. Roční pojistné je náklady na vlastnictví, a tedy náklad, který si můžete odečíst ve svém daňovém přiznání.

Spropitné: Požadujte, aby si nájemník sjednal pojištění nájemce, které pokryje jeho osobní věci. Pojištění vašeho domu nepokryje jejich věci v případě ztráty a většina nájemníků si to neuvědomuje. Zásadní je získat vlastní politiku.

• Poplatky za správu nemovitosti.Správci nemovitostí typicky účtovat 8-10%. Za tento poplatek prověřují a umísťují nájemníky, poskytují finanční účetní výkazy a spravují požadavky na údržbu a opravy. Jejich poplatek je 100% odečitatelný jako náklad na vlastnictví nemovitosti.
• HOA nebo poplatky za byt. To zahrnuje roční nebo pololetní rekreační poplatky, které jsou někdy vybírány, pokud existuje komunitní bazén spojený s vlastnictvím nemovitosti.
• 1031 Poplatky za směnu. Pokud prodáte nemovitost a reinvestujete výnosy do jiné nemovitosti podobného druhu, můžete mít prospěch z a 1031 Výměna. Poplatky s tím spojené jsou odečitatelné jako náklady na nemovitost, pokud dodržíte všechna pravidla a úspěšně dokončíte výměnu. Nemůžete odečíst náklady na vylepšení svého pronájmu nemovitosti jako roční výdaje, pokud zaplacená částka není za „zlepšení, obnovu nebo přizpůsobení novému nebo jinému použití.“ Obecně platí, že náklady na vylepšení můžete získat zpět prostřednictvím odpisů, nikoli jejich uplatněním jako výdaj.

Přečtěte si více >>>Jak snížit daňové zatížení při prodeji nemovitosti k pronájmu

Důležité daňové formuláře a publikace pro vlastníky nájemních nemovitostí

Tyto publikace IRS vám mohou pomoci pochopit, co musíte uplatnit jako příjem a jaké výdaje lze legálně odečíst ve vašem daňovém přiznání. A existují specifické formuláře pro vykazování příjmů a výdajů z pronájmu.

Příslušné formuláře a publikace jsou:

• Publikace IRS 527 poskytuje podrobnosti pro účtování pronájmu nemovitostí.
• Plán E (formulář 1040) slouží k vykazování příjmů a výdajů z pronájmu nemovitostí. Pokud máte více než jednu nemovitost k pronájmu, vyplňte formuláře Schedule E, abyste zdokumentovali každou nemovitost.
• Publikace 925, Pravidla pro pasivní činnost a ohrožení. Pokud vaše náklady na pronájem překročí váš příjem z pronájmu, IRS vám může povolit nárokovat tuto ztrátu jako odpočet. Ustanovení omezení ztráty pasivní aktivity (formulář 8592) a Omezení rizika (formulář 6198) může omezit výši ztráty, kterou si můžete odečíst.
• Plán A (1040) řeší nemovitosti pravidla pro osobní užívání obydlí, které si pronajímáte.
• Čistá daň z investičního příjmu se může vztahovat na čistý příjem z pronájmu. PoužitíFormulář 8960, Daň z čistého investičního příjmu fyzických osob, nemovitostí a trustů, na stanovení výše této daně.
• Publikace IRS 946, Jak odepisovat majetek vysvětluje výhody a nevýhody odpisování majetku. Musíte provést roční odpisy a jste povinni znovu získat odpisy při prodeji nemovitosti.
• Formulář 4562 vám umožní obnovit některá nebo všechna vylepšení vaší nemovitosti počínaje rokem vašeho pronájmu nemovitost je poprvé uvedena do provozu a začíná v každém roce, kdy provedete vylepšení nebo přidáte vybavení bytu.
• Chcete-li odečíst cestovní výdaje, které vám vzniknou při opravách pronájmu nemovitosti, musíte dodržovat pravidla uvedená v kapitole 5 Publikace 463, Výdaje na cestování, zábavu, dárky a auta.

Mnoho z nejpopulárnějších společností zabývajících se daňovým softwarem vám může pomoci s vyplněním těchto formulářů, ale možná budete muset upgradovat na placenou verzi jejich produktů. S TurboTax, například se budete muset zaregistrovat do „Premier“, abyste maximalizovali své odpočty daně z pronájmu nemovitosti. A s H&R Block, budete muset vybrat verzi „Premium“.

Přečtěte si více >>>Jak investovat do rodinných nájemních domů

Sečteno a podtrženo

Ať už jste pomocí daňového softwaru k přípravě vlastních ročních daňových přiznání nebo si najmete profesionála, nemůžeme dostatečně zdůraznit, jak zásadní je vést kvalitní záznamy dokumentující veškeré příjmy a výdaje z pronájmu související s každou nemovitostí, kterou vlastníte.

Kromě toho, že vám dobré záznamy pomohou podat daňové přiznání, pomohou vám sledovat průběh pronájmu nemovitosti. Jsou nezbytné, abyste mohli přesně analyzovat návratnost investic, abyste mohli maximalizovat příjmy a snížit výdaje.

Abyste je mohli odečíst, musíte být schopni doložit výdaje. To znamená, že musíte mít listinné důkazy, jako jsou účtenky, zrušené šeky nebo účty na podporu všech výdajů. IRS vás kontroluje, a pokud nemůžete poskytnout podporu pro položky, které jste uvedli ve svých daňových přiznáních, mohou vám být uloženy další daně a pokuty.

Vezměte prosím na vědomí, že ačkoli vlastním a spravuji portfolio nemovitostí k pronájmu, nejsem daňový účetní a daňové zákony se neustále mění, takže nezapomeňte se poradit s kvalifikovaným daňovým odborníkem a sami si prostudovat pravidla IRS, abyste zajistili soulad se stanovami IRS, když podáváte daně.

Další čtení:

• Průvodce sklizní daňových ztrát: Využijte své investiční ztráty
• 9 způsobů, jak snížit svůj zdanitelný příjem v roce 2023
• Dlouhodobý vs. Krátkodobá daň z kapitálových výnosů