Investice do nemovitostí ADU: Vyplatí se to?

Není žádným tajemstvím, že ceny nemovitostí v posledních letech šly nahoru. Mnoho potenciálních investorů se snažilo ospravedlnit investice do nemovitostí kvůli vyšším sazbám hypoték a nafouknutým cenám bydlení. Dobrou zprávou je, že toto dilema má řešení. Pokud to vaše obec povolí, můžete si na svém stávajícím pozemku postavit další dům/pronajímat nemovitost. Může to být ADU pro vaše stárnoucí rodiče, samostatná kancelář, tělocvična nebo dokonce zdroj příjmu.

To je přesně to, co děláme. Můj manžel a já v současné době stavíme samostatnou ADU na našem dvorku, kterou budu zatím používat jako kancelář, ale jsme také ochotni nechat tam bydlet jedno z našich dětí, až budou starší. Měli bychom také možnost si jej v budoucnu pronajmout jako krátkodobý pronájem, což nám poskytne příjem v důchodu.

Klady a zápory stavby ADU

Co jsou ADU?

Co je to vlastně ADU? Doplňkové obytné jednotky nebo ADU, jak se jim běžně říká, jsou menší domy, které jsou postaveny na stejném pozemku jako primární bydliště, ve kterém člověk žije. Tyto menší domy mají různá jména, jako jsou domy na uličce, byty pro manžele, kočárkárny, kasina nebo byty babičky.

Například umístění malého domu na vašem pozemku by bylo zváženo a ADU. Vybudování podkroví nad garáží nebo dokonce přeměna garáže na garsonku by bylo také ADU. Na svém pozemku si samozřejmě můžete postavit i samostatnou samostatně stojící stavbu.

V celé zemi je zhruba 1,5 milionu ADU, přičemž ročně přibývá asi 100 000 jednotek. Nejvyšší státy pro ADU jsou Kalifornie, Florida, Texas a Georgia. Los Angeles, Portland a Houston jsou celostátně nejoblíbenějšími městy pro ADU. Zajímavé je, že počet povolení ADU v Los Angeles raketově vzrostl z 80 v roce 2016 na 5 064 v roce 2021. To znamená, že každý čtvrtý nový dům, který vyrostl ve městě v roce 2021, byl ADU.

Zavedení zónování vedlo k zákazu výstavby těchto malých domů na dvorcích. V historii byly časy, kdy byly tyto jednotky běžnější, protože umožňovaly lidem žít v komunitách, které si obvykle nemohli dovolit.

K čemu se ADU používají?

Možná se divíte, co se stane s ADU, jakmile majitel domu nastaví tuto další jednotku.

>Můžete ubytovat své stárnoucí rodiče

Podle roku 2021 studie, kterou provedl HomeLight, 61 % majitelů domů postavilo ADU pro ubytování svých stárnoucích rodičů, zatímco 32 % tak učinilo, aby ubytovali turisty na krátkodobé pobyty za účelem dodatečného příjmu z pronájmu. Namísto umístění rodičů do domova důchodců byste jim mohli postavit útočiště na dvorku.

>Alternativní možnost pro vaše dospělé děti

Kvůli problémům s dostupností bydlení zůstávají mladí dospělí doma s rodiči déle. Pokud chcete pomáhat svým dospělým dětem, aniž byste je nechali bydlet pod vaší střechou, můžete přidat ADU ke svému pozemku.

Tuto možnost také zvážíme, až se naši dva teenageři stanou dospělými. S cenami bydlení, jaké jsou, se mi líbí myšlenka dát jim více soukromého prostoru a zároveň jim umožnit ušetřit peníze za nájem.

>Příjmy z pronájmu

Třetím nejčastějším využitím tohoto prostoru jsou příjmy z pronájmu. Můžete vybudovat přístavbu nebo samostatný prostor k pronájmu. Mohlo by se jednat o dlouhodobý pronájem, kde by někdo skutečně žil na plný úvazek. Nebo prázdninový dům, kde si ho pronajímáte na noc.

Existuje i mezi tím, kde jej využijete jako firemní pronájem. Cestující zdravotní sestry nebo podnikatelé často potřebují místo, kde by mohli zůstat několik týdnů nebo dokonce měsíců.

Pokud chcete vidět, jaký příjem byste mohli generovat z příjmu z krátkodobého pronájmu, podívejte se na Airbnb nebo Vrbo, abyste viděli, na co podobné jednotky ve vaší oblasti jdou. Mějte na paměti, že s pronájmem na dovolenou jsou spojeny průběžné náklady.

>> Související:Výhody a nevýhody investování do nemovitostí

Samostatný prostor pro kancelář

Podle a vládní sčítání lidu, se počet lidí pracujících z domova mezi lety 2019 a 2021 ztrojnásobil. Pokud jste jedním z více než 27 milionů lidí pracujících z domova, možná budete chtít změnit svůj prostor, místo abyste se snažili najít kavárny nebo kancelářské prostory, kde byste mohli pracovat.

Takto budeme používat naše ADU. Každý, kdo pracuje z domova, chápe výhody a nevýhody tohoto uspořádání. I když je skvělé mít své blízké nablízku, může to být také velké rozptýlení. Mít zcela oddělený prostor na dvorku mi dá to nejlepší z obou světů.

Také, pokud uvidíte klienty osobně s odděleným prostorem, můžete ušetřit hodně na pronájmu kanceláře. Terapeuti, masážní terapeuti, účetní, kadeřnice, realitní makléři, dokonce i osobní trenéři by mohli podnikat z ADU a neplatit nájem za kancelářské prostory. Možnosti jsou nekonečné.

Kolik stojí vybudování ADU?

Kolik stojí vybudování ADU? Krátká odpověď je, že se liší na mnoha faktorech. Upgrade garáže je mnohem levnější než přidání zcela nové konstrukce na váš dvorek, ale cena bude záviset na mnoha věcech.

Zavolejte několika dodavatelům a získejte nabídky. Přijdou a prohlédnou si prostor a vy jim můžete vysvětlit, co chcete postavit. Během schůzky vám budou moci poskytnout hrubou ústní nabídku.

Pro rychlou představu, bydlím ve Phoenixu a naše stojí asi 400 dolarů za čtvereční stopu. Ale to, co přesně chcete udělat, to samozřejmě ohromně ovlivní.

>Najměte si správného pomocníka pro vaši stavbu ADU

Než začnete s investováním do nemovitostí ADU, měli byste se poradit s následujícími odborníky:

• Realitní makléř. Chcete vidět své možnosti a jaké druhy ADU jsou běžné ve vaší komunitě.
• Zeměměřič. Musíte zajistit, abyste na svém pozemku mohli provést potřebné změny.
• Dodavatel. Musíte najít firmu, která vám toto nové sídlo postaví.
• Návrhář. Možná budete chtít spolupracovat s nějakým designérem, abyste zajistili, že vaše nové místo bude esteticky příjemné.

> Stavební náklady

Zdá se, že je v podstatě nemožné uvést průměrnou cenu za vybudování ADU, protože vše závisí na typu struktury, kterou chcete přidat, a na velikosti prostoru. Nemůžeme také ignorovat roli současných cen surovin spolu s mzdovými náklady.

Podle výzkumu provedeného společností BudovaAnADU, nejblíže jsme našli průměrné ceně ADU asi 180 000 $. Tyto náklady budou zahrnovat:

• Projekční práce
• Žádost o povolení
• Napojení nových inženýrských sítí, aby prostor získal dostatečnou elektřinu a vodovod
• Veškeré náklady na stavbu
• Vaše potu

Pokud si najmete dodavatele, ten se o vše postará za vás. Včetně najmutí architekta a jednání s městem ohledně povolení a kontrol. Budou také najímat, koordinovat a platit všechny subdodavatele, jako jsou elektrikáři a tesaři.

>Dodatečné náklady na stavbu ADU

Daňové důsledky: Vaše nemovitost bude mít vyšší hodnotu, když k ní přidáte další jednotku, takže pravděpodobně budete muset utratit více za daně z nemovitosti. V závislosti na vaší oblasti to může být málo nebo hodně.

Zvýšené pojištění domácnosti: S více majetkem budete muset utratit více peněz za pojištění domácnosti.

Vybavení nového místa: Pokud nebudete pronajímat jako dlouhodobý pronájem, budete muset ADU kompletně zařídit a vyzdobit. I při dlouhodobém pronájmu budete stále potřebovat drobné doplňky, jako jsou žaluzie a spotřebiče.

Zvýšení veřejných služeb: V závislosti na vašich územních zákonech můžete nebo nemusíte být schopni přidat samostatnou sadu nástrojů. To znamená, že váš nový ADU může být přidán do vašeho hlavního domovního rozvodu elektřiny, vody a odpadu.

O kolik zvýší ADU hodnotu nemovitosti?

O kolik přesně vaše nemovitost naroste, nelze říci. Místní realitní makléř vám může poskytnout představu o tom, jakou hodnotu váš projekt domu přidá.

Když jsem kontaktoval realitního makléře, řekli, že by se to mělo zvýšit o průměrnou cenu za čtvereční plochu. Takže pokud má váš dům hodnotu 200 USD za čtvereční stopu a přidáte 500 čtverečních stop, mělo by to zvýšit hodnotu vaší nemovitosti o přibližně 100 000 USD.

Samozřejmě to nemusí být tak jednoduché. Pokud kupující ve vaší oblasti vysoce oceňují ADU, může přidat více než to; pokud ne, může přidat méně. Ne každý pracuje z domova nebo chce být pronajímatelem.

Pokud přesně víte, o kolik ADU zvýší hodnotu vaší nemovitosti, je pro vás rozhodně důležitým faktorem úzce spolupracujte s realitním makléřem, abyste se ujistili, že neutrácíte více, než dostanete zpět prodat.

Jsou ADU všude legální?

Každý stát a obec má jiné zákony týkající se obytných zón a výstavby.

Váš dodavatel nebo místní územní nařízení vám poskytnou informace, které potřebujete o tom, zda je výstavba ADU v místě vašeho bydliště legální. Chcete se ujistit, že tato další jednotka je legální, abyste si v budoucnu nevytvářeli problémy. Je na vás, abyste zjistili, zda je pro vás zákonné postavit toto obydlí.

Pro nás bylo velkou překážkou to, že nesmíme přidávat 220 voltovou elektřinu. To je výkon, který trouba využívá. Domnívají se, že přidání trouby dělá z nemovitosti pozemek pro více rodin a to není v našem územním plánu povoleno.

Také jsme museli pamatovat na právní překážky. Žijeme v tradiční předměstské čtvrti, takže náš pozemek není velký. Tyto překážky omezovaly velikost a umístění struktury.

Vyplatí se investice do nemovitostí ADU?

Mnozí se domnívají, že ADU jsou řešením bytové krize a perfektní volbou pro životní prostředí, protože se snažíme přidávat další domy. Vybudováním ADU byste mohli pomoci s bytovou krizí s minimálním dopadem na životní prostředí a zároveň si vytvořit pasivní tok příjmů.

Budete si muset sednout a shrnout čísla, ale je jasné, že pokud to vaše město dovolí, ADU real investování do nemovitostí by mohlo být jedinečným způsobem, jak se stát investorem do nemovitostí, aniž byste museli kupovat nový kus vlastnictví.

Mnoho odborníků vychvaluje investice do ADU, protože nemusíte kupovat nové pozemky a poskytují vám flexibilitu. Pokud již nemovitost máte a chcete investovat do nemovitostí, budete se chtít vážně podívat na ADU.