Jak investovat do nemovitostí: základní kroky, jak začít

Posaďte se s jakýmkoli finančním poradcem a bez ohledu na velikost vašeho portfolia vám pravděpodobně bude řečeno, že je důležité snížit investiční riziko prostřednictvím diverzifikace portfolia. To zahrnuje přidání 13 % až 26 % v oblasti nemovitostí, což je třída aktiv, která přímo nesouvisí s akciovým trhem. Investování do nemovitostí má mnoho podob – od pasivního zapojení až po nabývání a rehabilitaci nemovitostí. Zde je náš komplexní průvodce, jak investovat do nemovitostí.

1. Sestavte si hotovost a možnosti financování

Nemovitosti jsou nákladnou investiční možností a potřebujete určitou hotovost a přístup k financování. Pokud kupujete nemovitost k pronájmu, plánujte:

Chcete-li získat půjčku u banky, musíte mít také dobré kreditní skóre. Čím lepší je vaše kreditní skóre, tím větší šanci máte na získání dobrých hypotečních podmínek. Vaše kreditní skóre rozhoduje nejen o tom, zda hypotéku dostanete, ale také o podmínkách této půjčky. Můžete použít produkt jako Experian Boost™ zvýšit své kreditní skóre.

I když nechcete být DIY investorem do nemovitostí, některé z nich nejlepší možnosti crowdfundingu vyžadují značné množství kapitálu jako minimální investice. Mnohé také vyžadují, aby investoři byli akreditováni. Jakmile dosáhnete statutu akreditovaného investora, váš potenciál vydělávání peněz se může podstatně zvýšit.

Například, Původní investice je soukromá investiční společnost, která umožňuje osobám s vysokým čistým jměním investovat do pečlivě prověřených a diverzifikovaných nemovitostních fondů. Vlajkový fond společnosti Origin vyžaduje minimální investici 100 000 USD a může se pochlubit dvouciferným ročním výnosem.

2. Začněte pomalu s pasivním investováním do nemovitostí

Pokud toho o investování do nemovitostí moc nevíte, možná budete chtít začít s apasivnístrategie. Výhodou pasivního investování je, že to můžete dělat ze svého počítače. Samozřejmě, stejně jako u jakékoli investice, musíte provést průzkum a due diligence, ale nemusíte fyzicky navštěvovat nebo spravovat žádné nemovitosti.

Investujte do REIT (realitní investiční trust)

A REIT (realitní investiční trust) je společnost (ve skutečnosti trust), která je založena za účelem využívání peněz investorů k získávání, správě a prodávat nemovitosti produkující příjem, jako jsou nákupní centra, komerční budovy a zdravotní péče zařízení. REIT jsou ze zákona povinny rozdělovat 90 % svých zdanitelných zisků ročně akcionářům. To přichází ve formě dividend, často čtvrtletních. Stejně jako investice do nemovitostního podílového fondu je vaše investice REIT profesionálně spravována, regulována SEC a vysoce likvidní. (Akcie lze nakupovat a prodávat na hlavních burzách.)

Mezi společnosti, které se nám líbí a prodávají REIT, patří:FundriseaStreitwise.

Investujte do nemovitostních podílových fondů

Nemovitostní podílové fondy jsou oblíbeným způsobem, jak přidat do svého portfolia diverzifikaci nemovitostí aniž by skutečně vlastnili nemovitost nebo rozuměli nákupu, prodeji a správě konkrétních věcí vlastnosti.

• Vaše investice je sloučena s ostatními a jsou vám vydány akcie fondu. Na všechny nákupy, aktivity a výplaty dohlíží správce fondu.
• Analytické a výzkumné informace provádějí profesionálové. Jednoduše nakupujete a prodáváte akcie podobně jako jakýkoli jiný podílový fond na burzách cenných papírů.

REIT a nemovitostní podílové fondy jsou nejpasivnějšími způsoby, jak investovat do nemovitostí vynikající volba pro někoho, kdo chce pouze expozici portfolia k nemovitostem a nehledá a vedlejší práce.

Investujte do nemovitostí prostřednictvím Real Estate Crowdfunding

Crowdfundingové investování do nemovitostí může být také velmi pasivní. Ale due diligence, kterou byste měli udělat, je složitější než pouhé nakupování akcií podílového fondu nebo REIT.

• Crowdfundingové platformy poskytovat online tržiště pro investování do různých realitních příležitostí.
• Existují stovky realitních crowdfundingových platforem, ze kterých si můžete vybrat.
• Prostřednictvím crowdfundingu můžete investovat do všeho od kvalitních úvěrů na nemovitosti až po rodinné domy.

Crowdfundingové stránky umožňují individuálním investorům vstupovat do větších obchodů (a to jak rezidenčních, tak komerčních), které byly dříve dostupné pouze těm, kteří měli značné množství peněz na investování. Jako investování do podílových fondů nebo REITs, mnoho nabídek crowdfundingu nabízí velmi dostupné minimální investice. Největší výhodou crowdfundingu je, že můžete investovat do konkrétních nemovitostí a exkluzivních nabídek s velmi malým množstvím peněz.

Zatímco online crowdfundingové platformy usnadňují investování, vyžaduje mnoho platforem investoři mají být „akreditováni“(jednotlivec s ročním výdělečným příjmem přesahujícím 200 000 USD a čistým jměním vyšším než 1 milion USD bez primárního bydliště dané osoby). A to z dobrého důvodu. Jste odpovědní za provedení důkladné due diligence. Musíte tedy analyzovat poskytnuté dokumenty. Musíte také najít a prostudovat všechny relevantní informace, které nejsou uvedeny. A nezapomeňte si prostudovat personál a zásady správy crowdfundingu.

Crowdfunding nemovitostí je pasivní investice; nebudete muset dát výpověď v práci a stát se pronajímatelem, ale stále můžete sklízet plody investování do nemovitostí. Jedna z crowdfundingových služeb, která září, je Crowdstreet, která umožňuje investovat do nemovitostí již od 10 000 USD.

Kupte si předem prověřené nemovitosti k pronájmu

Další alternativou k tradičnímu investování do nemovitostí je platforma tzv Střešní pažba. Tuto platformu můžete použít k nákupu předem prověřených nemovitostí k pronájmu. Jedná se o příležitosti „na klíč“ — nemusíte uprostřed noci provádět žádnou rekonstrukci ani opravovat toalety. Jednoduše použijte Střešní pažba databáze k výběru a nákupu nemovitosti k pronájmu, která již má pozitivní cash-flow.

Investujte do realitních komanditních společností

Real Estate Limited Partnerships (RELPs) jsou dalším způsobem, jak pasivně investovat. Protože některé investice do nemovitostí vyžadují velké množství peněz – například vybudování nákupního centra – partnerství je běžným způsobem, jak získat potřebné finanční prostředky.

• RELP je subjekt vytvořený za účelem vývoje nebo nákupu a držení portfolia nemovitostí, obvykle po omezený počet let.
• Ty provozují zkušení správci nemovitostí nebo developerské firmy a externí investoři poskytují financování realitního projektu jako komanditisté.
• Jako komanditista byste dostávali pravidelné distribuce z příjmu generovaného RELP a získali byste větší výplatu, když jsou nemovitosti prodány a RELP je rozpuštěn.
• Byť komanditistou je pasivní činnost, ale vaše investice je obvykle velmi nelikvidní.
• RELP jsou typicky soukromé investice a neprodávají se na burzách cenných papírů, ani RELP široce nepropagují své dostupné nabídky. Důležitá je náležitá péče.

Připojte se k realitním investičním skupinám

Realitní investiční skupiny jsou něco jako malé podílové fondy na pronájem nemovitostí.

• Společnost koupí nebo postaví některé byty a poté umožní investorům, aby je koupili prostřednictvím společnosti.
• Jako jediný investor můžete vlastnit jednu nebo více jednotek.
• Společnost provozující investiční skupinu společně spravuje všechny podílové jednotky. Stará se o údržbu a provoz výměnou za procenta z měsíčního nájmu.

To je pasivní v tom, že investoři se nestarají o umístění nájemců nebo správu jejich jednotek. Před investováním však musíte provést náležitou péči. To zahrnuje ověření všech poplatků, služeb a procesů prověřování nájemců, stejně jako integrity a zkušeností manažerů skupiny.

3. Převezměte aktivní roli s aktivním investováním do nemovitostí

Mnoho investorů do nemovitostí, jako jsem já, hrát aktivní roli k dosažení vyšších zisků. Nejběžnější strategie jsou:

Nakupujte a držte za příjem z pronájmu

Vlastnit pronájem nemovitosti je místo, kde mnoho investorů, kteří chtějí být šikovnější, začít. Přístup spočívá v získávání a správě rezidenčních nemovitostí za účelem zisku. Nejdůležitějšími faktory jsou umístění nemovitosti a tržní ceny nájemného. Chcete si vybrat místo, kde je pravděpodobné zhodnocení trhu. A chcete se ujistit, že po pokrytí všech nákladů můžete účtovat dostatečné nájemné, abyste dosáhli zisku. Výdaje zahrnují hypotéku, úroky, údržbu, poplatky za HOA nebo byty, daně z nemovitosti, pojištění, neobsazené místo, služby a další přímé a nepřímé výdaje.

Investoři do pronájmu nemovitostí obvykle hledejte vlastnosti, které splňují „pravidlo jednoho procenta“. To znamená, že měsíční nájem pokryje 1 % z pořizovací ceny plus náklady na rehabilitaci. Pokud jsou tedy vaše celkové náklady na získání nemovitosti „připravené k pronájmu“ 150 000 USD, vaše měsíční nájemné by mělo být alespoň 1 500 USD. Samozřejmě jde o obecnost. V mnoha lokalitách se čísla vyvíjejí odlišně na základě mnoha faktorů, které je třeba pečlivě zvážit.

Koupě nemovitosti k pronájmu vyžaduje větší investici. Budete potřebovat 20 % z kupní ceny jako zálohu. A budete si chtít být jisti, že máte know-how a čas to úspěšně provést. I když máte v úmyslu najmout realitního makléře Chcete-li najít nemovitost a správce nemovitosti, který bude provozovat měsíční aktivity, je ještě třeba hodně vědět, než se pustíte do nákupu nemovitosti k pronájmu.

Opravit a převrátit

Na opačném konci kontinua pasivního/aktivního investování do nemovitostí je fixace a převracení nemovitostí. Překlápění, které se stalo populárním v reality show HGTV, vyvolalo velkou přitažlivost od potenciálních investorů „udělej si sám“.

• Kupujete nemovitost, která je podhodnocená, nejčastěji proto, že je ve špatném stavu.
• Ty pak opravíte a vylepšíte a o pár měsíců později prodáte se ziskem.
• Být úspěšná při převracení, potřebujete široký soubor dovedností, zkušenosti a přístup k značným penězům.
• Potřebujete najít a získat nemovitosti pod tržní hodnotou, řídit úspěšnou, rychlou a nákladově efektivní rehabilitaci a rychle ji prodat.

Transakční náklady jsou vysoké na obou stranách stolu.

• Za prvé, máte poplatky jak při koupi nemovitosti v nouzi, tak při nákupu prodat vylepšenou nemovitost.
• Dále jsou to daně z převodu, průzkum a pojištění vlastnictví, náklady na uzavření a provize agentů.
• Převádíte vlastnické právo dvakrát během krátké doby, ale nedochází k žádným cenovým výkyvům.
• Kraj a stát zdaňují převod u obou transakcí.
• Pojištění titulu je nutné zakoupit v obou případech.
• Všechny náklady, včetně pořizovacích, rehabilitačních a transakčních poplatků, je třeba pečlivě odhadnout a započítat do počáteční ceny nemovitosti.

Překlápění je nejrizikovější strategií investování do nemovitostí. Jedno nedopatření, jako je strukturální problém, může zničit vaše zisky a pak ještě některé. Fix-and-flips také nabízí potenciál k poměrně rychlému dosažení velkého zisku. Ale překlápění není pro začátečníky nebo ty, kteří hledají menší počáteční investice. Chcete-li získat nejlepší nabídky, potřebují ploutve přístup k velkým částkám hotovosti na nákup nemovitosti v nouzi přímo, dostatek finančních prostředků na rehabilitaci a dostatek peněžních toků v jejich podnikání, aby nemovitost drželi je to prodáno.

Velkoobchod nemovitostí

Velkoobchodník najde nemovitosti v nouzi s motivovanými prodejci a spojí je s investory, aniž by kdy sám převzal titul nemovitosti. Tyto cedule, které někdy vidíte na kraji silnice, s nápisem „Peníze pro váš dům, jakákoliv podmínka“ jsou pravděpodobně umístěny velkoobchodníkem, který rychle vydělává 5 000 dolarů, aby se dorovnal.

Osobně jsem zjistil, že díky výhodám aktivního investování do nemovitostí to stojí za můj čas a úsilí. (V současné době vlastním portfolio 8 pronájmů a každý rok přehodím 1-3 nemovitosti.) Mezi výhody patří potenciál pro mnohem vyšší zisky (zhodnocení majetku), spolehlivý měsíční příjem z pronájmu, kontrola nad mými investicemi, daňové výhody a hrdost na dosažení.

Pokud se rozhodnete pro aktivní investování do nemovitostí, musíte se soustředit, abyste byli úspěšní.

>>Další čtení: Investiční strategie do nemovitostí by měl zvážit každý investor

4. Staňte se odborníkem na nemovitosti

Investice do nemovitostí je v mnoha ohledech řemeslo, které se naučíte (1) tím, že děláte, a (2) díky spolupráci s ostatními. To znamená, že to není omluva, abyste se co nejvíce nevzdělávali a nevzdělávali. Pokud se rozhodnete provozovat aktivní obchod se strategií v oblasti nemovitostí, je důležité, abyste se naučili tím, že: (1) studujete a analyzujete (2) děláte a (3) spolupracujete s ostatními.

Bez ohledu na strategii, kterou si vyberete, musíte vědět, abyste se dozvěděli VŠECHNO o své investiční oblasti. Minimálně musíte prozkoumat:

5. Spojte se s dalšími investory do nemovitostí a sledujte své učení

• Častá online fóra — Velmi doporučuji Fóra BiggerPockets jako místo pro virtuální spojení s dalšími investory do nemovitostí. Můžete položit otázku a komunita je tak otevřená a nápomocná, že pravděpodobně dostanete odpověď do jednoho dne. Doporučuji nastavit upozornění na témata související s vaší investiční strategií a místní oblastí. Použijte fóra k tomu, abyste si tam domluvili schůzky na kávu s ostatními investory. Mít síť kontaktních specialistů je klíčem k úspěchu.
• Navštivte místní setkání REIA (Asociace investorů do nemovitostí), kde se můžete učit a vytvářet sítě. Je pravděpodobné, že existují místní Setkání REIA ve vašem městě s posláním „rozvíjet, podporovat a propagovat místní organizace investorů do nemovitostí a zároveň sloužit zájmům odvětví investic do nemovitostí prostřednictvím sítí, vzdělávání, podpory, vedení v legislativních otázkách.“ Obvykle je provozován zkušenými investory, kteří chtějí sdílet svou moudrost, velmi doporučuji, abyste se připojili a zúčastnit se.
• Meetup.com — Co miluji Meetup.com je tam jen velmi málo virtuálního připojení... ve skutečnosti se musíte SETKAT. Rozmanitost klubů a skupin dostupných na Meetup.com nekončí. Pozvánky popisují plánované téma a já snadno uvidím životopisy ostatních investorů, kteří se plánují zúčastnit, aby se rozhodli, zda stojí za to jít.

6. Poznejte rizika v oblasti nemovitostí

Žádný článek o investování do nemovitostí není úplný bez zmínky o riziku.

Je také důležité znát zákony týkající se vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. I když jste vlastníkem nemovitosti, vaše možnosti jsou často omezeny státními a místními zákony. Tyto zákony se v jednotlivých státech liší, takže si nezapomeňte vyhledat různá pravidla týkající se procesu vystěhování, kauce a pojištění. Také se ujistěte, že jste provedli kontrolu pozadí u potenciálních nájemců, abyste zjistili jejich kreditní skóre a případný trestní rejstřík.

>> Další čtení: Jaká jsou rizika investování do nemovitostí

Investování do nemovitostí je tvrdá práce

Existuje spousta knih a programů, které vám slibují, že můžete zbohatnout na nemovitostech, aniž byste museli cokoli dělat. Všechno jsou to úplné nesmysly!

Investice do nemovitostí může být velmi zisková, ale musíte do toho jít se správným očekáváním a přístupem — a pak se připravit na práci.

Pokud chcete začít v realitách, vyberte si strategii. Staňte se expertem ve své strategii tím, že budete studovat a spojovat se s ostatními, abyste si vytvořili síť a posouvali své učení. Uspořádejte svůj investiční kapitál. Nyní jste připraveni najít nabídky a investovat do nich!