Vzhledem k tomu, že úrokové sazby jsou stále blízko historických minim, investoři hledají přiměřeně bezpečnou investici, která je udrží před inflací. Na dubnovém setkání místních realitních investorů zde v Baltimoru bylo tématem investování do daňových zástav. Příslib 18% návratnosti – u investice zajištěné nemovitostmi – mě zaujal.
Vysoké míry návratnosti jsou samozřejmě obvykle vyváženy vysokou mírou rizika. Ale řečník pokračoval a řekl, že je to „prakticky tak bezpečné, jako kdybyste zaparkovali své peníze v pokladně pojištěné FDIC účtu ve vaší místní bance.“ Takže můj zájem vzbudil průzkum tohoto podradarového investování do nemovitostí strategie.
Zjistil jsem, že investování pomocí daňových zástav existuje již více než 200 let. Nikdy jsem o tom neslyšel? Možná je to proto, že daně jsou... no... nikoho oblíbené téma diskuze. Když někomu na koktejlovém večírku řeknete, že jste daňový účetní, je to skvělá zarážka konverzace.
Tato investice však využívá skutečnosti, že placení daní je nevyhnutelné. Nikdo nedostane propustku. Přesto ne každý může zaplatit eráru, když zaklepe.
Vláda se vždy dříve nebo později prosadí. Investice do daňových zástavních listů tedy poskytuje investorům prakticky garantovanou úrokovou sazbu. Ve skutečnosti rodinné kanceláře a institucionální investoři po desetiletí investují miliardy do certifikátů daňových zástav.
Základy daně z nemovitosti
Majitel domu nebo ne, pravděpodobně znáte myšlenku daně z nemovitosti. Vlády zdaňují vlastníky nemovitostí za účelem financování výhod a služeb pro „společné dobro“ komunity. Daň z nemovitosti je doplňkem daně z příjmu a daně z prodeje.
Příjmy z daně z nemovitostí obvykle poskytují služby, jako je policejní ochrana, veřejné knihovny, rekreační střediska, silnice, školy a odklízení sněhu. Dokonce i ohňostroje.
Pokud máte na dům hypotéku, je pravděpodobné, že vaše měsíční splátka zahrnuje prostředky na zaplacení daně z nemovitosti. Váš věřitel drží peníze v úschově a platí daně vaším jménem přímo kraji, když je splatný.
Možná nevíte, kolik platíte na dani z nemovitosti. Ale buďte si jisti, že jim platíte, pokud vlastníte dům. Všechny kraje vybírají nějakou daň z osobního majetku.
Jednotlivé parcely nemovitostí se oceňují podle lokality a vlastností. Každé nemovitosti je přidělena hodnota „daňového výměru“. Majitel pozemku platí daň z vyměřené hodnoty. V roce 2016 se sazby podle států pohybovaly od minima 0,27 % na Havaji po nejvyšší 2,35 % v New Jersey.
Průměrná sazba daně z nemovitosti pro rodinné domy v největším městě každého státu USA se pohybuje kolem 1,5 %. Podle amerického úřadu pro sčítání lidu utratí průměrná americká domácnost ročně 2 149 dolarů na dani z nemovitosti za své domy.
Kraj, ve kterém se nemovitost nachází, obvykle vybírá daň z nemovitosti. Pokud vlastník nemovitosti nezaplatí daň, částka daně se stává zástavním právem k nemovitosti.
Zástavní právo k nemovitosti však nepomáhá kraji a samosprávám platit za služby a výhody, které svým občanům slíbili. Kraj nyní potřebuje peníze na plnění svých rozpočtových povinností. Vláda nebere IOU!
Co přesně je potvrzení o daňové zástavě?
I když se proces v jednotlivých zemích liší, místní samosprávy jsou oprávněny vybírat nezaplacené daně prodejem potvrzení o daňovém zástavním právu nebo daňové listiny ve veřejné dražbě. Přibližně polovina z 50 států prodává certifikáty o daňové zástavě. Druhá polovina prodává daňové zástavní listiny nebo směnitelné listiny. Ten je hybridem mezi certifikátem a listinou. Některé státy prodávají jak daňové zástavní právo, tak daňové listiny.
Mezi těmito dvěma jsou důležité rozdíly. Obvykle byste si koupili potvrzení o daňové zástavě, protože chcete úrok. Pokud to majitel domu nevykoupí, můžete nemovitost získat vy. S daňovým dokladem kupujete nemovitost přímo.
Jedno není lepší než druhé. Každý má výhody v závislosti na vašich investičních cílech. Každý má svůj vlastní soubor pravidel a je nezbytný výzkum. Samozřejmě můžete dělat obojí současně.
Tento článek se zaměří na daňové zástavní právo a daňové listiny si nechá na jindy.
Snadné investování do daňových zástav
Co je hezké, že nepotřebujete realitní licenci. Nemusíte zakládat LLC. A k investování do certifikátů nebo listin nepotřebujete mnoho peněz.
Když si koupíte daňové zástavní právo, v podstatě jste zaplatili daně za majitele domu výměnou za certifikát. Certifikát je dobrý na částku, kterou jste zaplatili plus úrok.
Pěkné je také to, že vaše investice je podložena zástavou nemovitosti nebo zákony státu, které nařizují splacení daňového zástavního práva, včetně úroků a sankcí. Jako investor vstupujete do toho, abyste zaplatili zpět daně a zajistili si garantovanou úrokovou sazbu své investice.
Daňový zástavní list je obchodovatelným cenným papírem. Sekundární trh ale neexistuje, snad kromě eBay a podobně.
Certifikát je dokladem toho, že držitel zakoupil vymahatelné úročené zástavní právo k nemovitosti. Je to zákonná povinnost k zástavnímu právu prvního místa ke konkrétní nemovitosti. To znamená, že je to první dluhový závazek, který je splacen, pokud nemovitost prochází exekucí.
(Velké) výhody investování osvědčení o daňové zástavě
Když si koupíte potvrzení o daňové zástavě, nekupujete nemovitost. Stejně tak nemusíte jednat s vlastníkem nemovitosti. Jednoduše vstupujete do toho, abyste zaplatili dlužné daně krajské vládě.
Výměnou za vložení peněz vám kraj dá úrokovou sazbu a poplatky z prodlení, které účtují majiteli, když jsou daně konečně zaplaceny. Pokud vlastník nemovitosti neplatí daně, můžete zabavit a vzít si vlastnické právo k nemovitosti v celkové výši zpětných daní, penále a poplatků dlužných kraji.
Jinými slovy, existují dva investiční výsledky z investování daňových zástav:
- Potvrzení o daňovém zástavním právu je splaceno a získáte zajištěnou vysokou úrokovou sazbu.
- Certifikát daňového zástavního práva není splacen a nemovitost můžete získat exekucí, někdy za haléře dolaru.
V závislosti na vašich investičních cílech může být kterýkoli výsledek atraktivní.
Daňové zástavní právo poskytuje pevnou úrokovou sazbu, která se liší podle kraje. V Baltimoru je úroková sazba 18 % ročně. V jiných krajích po celé zemi může být mnohem nižší nebo mnohem vyšší. Několik okresů v Illinois zveřejňuje úrokovou sazbu 18 % každých šest měsíců, což odpovídá o něco více než 36 % ročně.
Jak si však dokážete představit, tyto vysoké míry návratnosti přitahují velkou pozornost. I když k investování nepotřebujete mnoho peněz, konkurenti s hlubokou kapsou mohou skočit a zvýšit cenu a vytlačit drobného investora.
Cena může snadno, a často se to stává, eskalovat nad splatnou daň. Četl jsem, že v některých okresech lze nemovitosti prodat v daňové aukci za více, než je hodnota nemovitosti.
Zvláště pokud jste akreditovaný investor, existuje několik alternativ, které mohou také přinést dvouciferné roční výnosy. Jedním z příkladů je Původní investice, což je soukromá investiční společnost, která umožňuje osobám s vysokým čistým jměním investovat do diverzifikovaných nemovitostních fondů.
Neexistuje žádný limit, kolik můžete investovat
Můžete investovat málo nebo hodně. Daňové zástavní právo není jako bankovní účty, které jsou pojištěny FDIC do určitého limitu. Neexistuje žádný limit na to, kolik můžete investovat do certifikátů o daňové zástavě.
Vlastník nemovitosti si udržuje vlastnictví nemovitosti. Má právo proplatit – splatit – potvrzení o daňovém zástavním právu, dokud soudce obvodního soudu nepodepíše dekret povolující řízení o exekuci.
Jako držitel certifikátu daňového zástavního práva musíte zahájit proces exekuce do určité doby, obvykle dvou let. Pokud certifikát nebyl vykoupen a nezačnete s exekucí včas, vaše investice propadne a nebude vám vrácena žádná částka.
Jak přihazovat
Většina krajů pořádá každoročně prodej daňových zástav. Většina aukcí probíhá online. V Baltimoru, kde bydlím, se okresní prodej koná v červnu a městský prodej v polovině května.
Zaregistrujete se několik týdnů před skutečným prodejem a zaplatíte registrační poplatek. (V Baltimoru je poplatek 100 USD.) Pošlou vám e-mailem identifikační číslo nabídky. Po zahájení aukce přihazujete certifikáty, které vás zajímají, prostřednictvím online formuláře.
Minimální nabídka nutná k zakoupení daňového zástavního listu zahrnuje hrubou daň, penále a úroky. Sankce zahrnují veškeré příslušné náklady spojené s prodejem potvrzení o daňovém zástavním právu. Minimální příhoz je uveden vedle adresy nemovitosti a IČ.
Jak to tedy funguje?
Proces investování do daňových zástav nebo listin není pasivní. Ve skutečnosti to může trvat hodně času.
Kraje obvykle zveřejňují seznam několik týdnů před prodejem daňové zástavy. K dispozici mohou být stovky nemovitostí. Potřebujete systém, který zúží seznam a rozhodne, na které z nich chcete přihazovat.
V zásadě musíte odstranit ty, které nesplňují vaše investiční kritéria. Začněte s vlastním rozpočtem počáteční investice. Pokud máte na investici jen několik tisíc nebo dokonce jen několik set dolarů, můžete okamžitě eliminovat nemovitosti s vyššími minimálními nabídkami.
Pokud chcete úrokový výnos a nemáte za cíl pořízení nemovitosti, hledejte rodinné domy s hypotékou. Nabízejí nejlepší šanci na vykoupení. V mnoha zemích je míra jejich zpětného odkupu 95 % nebo vyšší.
Časový rámec pro investování daňových zástav se pohybuje mezi šesti měsíci a třemi roky. Neexistuje žádný sekundární trh, na kterém byste své certifikáty prodávali. Musíte se tedy ujistit, že investujete pouze peníze, které v krátké době nebudete potřebovat.
Neplatíte žádné provize. Ale jak již bylo zmíněno dříve, pravděpodobně budete muset za aukci zaplatit jednorázový registrační poplatek.
Udělejte si náležitou péči
Due diligence je nutností. Můžete skončit zabavením nemovitosti. Budete chtít projet a podívat se na vlastnosti. Budete také chtít pečlivě provést online průzkum, abyste dokončili svou due diligence.
Pravděpodobně nebudete moci prohlédnout vnitřek nemovitosti, protože majitelé domů vám pravděpodobně nedovolí zaskočit a podívat se. Přesto budete chtít vědět co nejvíce o nemovitosti, sousedství a oblasti obecně. Nechcete uvíznout u nemovitosti, která nemá žádný potenciál.
Na stejnou nemovitost lze zakoupit několik daňových zástav pro následující zdaňovací období. Záleží na tom, jak dlouhá je výkupní lhůta.
Například ve státě, který má tříletou lhůtu pro splacení, lze zakoupit tři daňová zástavní práva, jednu na každý rok. Tato zástavní práva mohou být zakoupena stejným investorem nebo různými investory. To znamená, že s postupujícím procesem budete možná potřebovat více kapitálu.
Když je nemovitost vykoupena, bez ohledu na to, kolik investorů si zakoupilo daňová zástavní práva, platí se všechna daňová zástavní práva a úroky. Pokud se zástavní právo nevykoupe, dojde k exekučnímu řízení podle krajských a státních zákonů.
Pokud je vaším cílem zabavit a získat nemovitost, možná budete muset zakoupit jakékoli následné zástavní právo, protože někdy mají novější daňová zástavní práva přednost před starými zástavními právy. Kdo zabaví nemovitost, aby vzal listinu, může být také odpovědný za to, aby zaplatil všem ostatním držitelům daňových zástav.
Další informace
Na toto téma existují knihy, semináře a kurzy. A jak již bylo zmíněno dříve, každý kraj má svůj vlastní soubor pravidel, kterými se řídí proces, období zpětného odkupu, míra návratnosti a samotný nabídkový proces.
Tento článek je zamýšlen jako přehled. Než uděláte nabídku, můžete a musíte prostudovat trh a ujistit se, že rozumíte podrobnostem zamýšleného trhu.
Jako investor neustále hledám nové příležitosti a vyhodnocuji riziko vs. odměna. 2. června bude Baltimore County pořádat každoroční aukci certifikátů daňových zástav.
Zaregistroval jsem se k online prodeji a obdržel jsem seznam nemovitostí k dražbě. Právě teď seznam obsahuje několik tisíc nemovitostí, ale před samotným prodejem se pravděpodobně zkrátí, protože majitelé nemovitostí platí daně.
Nyní jezdím autem, abych pečlivě vybral několik daňových zástavních listů, na které bych chtěl přihazovat. V následujících měsících napíšu článek o své zkušenosti.