Investice do nemovitostí ve skutečnosti odrážejí investice do akcií a dluhopisů více, než si možná uvědomujete. U obou jsou vašimi cíli krátkodobý příjem a dlouhodobější kapitálové zisky.
Pečlivě vybraný vhodně udržovaný a řádně spravovaný pronájem nemovitosti může poskytnout tři věci, které všichni investoři hledají:
- Příjem
- zhodnocení kapitálu
- daňové výhody.
Když vás investovat do pronájmu nemovitosti, váš krátkodobý příjem pochází z nájemného, místo ze čtvrtletních dividend nebo plateb úroků. A vaše kapitálové zisky pocházejí spíše z ceny nemovitosti, kterou vlastníte, a nikoli z růstu cen akcií.
To neznamená, že nejsou velké rozdíly. A neříkáme, že by vaše portfolio mělo zahrnovat pouze aktiva na akciovém trhu nebo pouze nemovitosti. Výzkum ukazuje, že různá portfolia jsou v průběhu času mnohem lepší. Investování na akciovém trhu je často mnohem pasivnější. Může to být také méně času a výzkumu než investování do nemovitostí.
Zjistil jsem však, že aktivnější investiční přístup přináší vyšší odměny. Pro mě je uspokojivější vlastnit hmotné vlastnosti než akcie akcií, které se v měsíčním výpisu zobrazují jako čísla.
Výběr nemovitosti k pronájmu
Mnoho lidí „spadne“ do vlastnictví pronajaté nemovitosti. Mohou si koupit nemovitost, když jsou svobodní, pak se oženit, přestěhovat se k sobě a než prodat dům navíc, rozhodnou se jej pronajmout. Nebo zdědí dům po rodičích a místo okamžitého prodeje jej pronajmou.
Z několika důvodů to často nejsou ideální situace k pronájmu nemovitostí. Hlavním důvodem je, že čísla nefungují. Důvodem je, že plánování je vždy lepší než upadnout do téměř jakékoli životní situace.
Pokud byste nemovitost nekupovali jako investici pro specifické účely příjmů z pronájmu a/nebo zhodnocení kapitálu, pravděpodobně by to nebyla velká investice do nemovitosti.
Řekněme, že nejste v žádné z těchto situací. Místo toho byste chtěli koupit a pronajmout nemovitost jako investici.
Výnos je lepší než umístění
Co dělá dobrou investici pronájem nemovitosti? Možná jste slyšeli, že investice do nemovitostí jsou o „umístění, umístění, umístění“. A to rozhodně platí pro investice do pronájmu nemovitostí. Chcete pronájem, který je vhodný pro velkou skupinu spolehlivých nájemníků, kteří si mohou nájem dovolit a hledají bydlení.
Stejně jako je důležité umístění, je stejně snadné přijít o peníze na nemovitosti na skvělém místě, stejně jako přijít o peníze na nemovitosti ve městě. Samotné umístění je jen jednou částí úspěchu.
Klíčové je, že čísla fungují. Chcete se ujistit, že váš majetek má kladný peněžní tok. Musíte přesně vypočítat příjmy a výdaje z pronájmu. Tomu se říká „čistý výnos z pronájmu“.
Co je čistý výnos z pronájmu?
Nejjednodušší je čistý výnos z pronájmu jako realitní verze ROI (návratnost investice), které byste chtěli dosáhnout u jakékoli investice. Vypočítává se takto:
Čistý výnos z pronájmu = (čistý příjem z pronájmu ÷ celkové náklady na nemovitost) x 100
Abyste dosáhli čistého výnosu z pronájmu, musíte vypočítat nebo velmi přesně odhadnout celkové náklady na nemovitost a čistý příjem z pronájmu. Co tedy do těch čísel patří?
Zde jsou podrobnosti o jedné z mých nemovitostí, které byly pronajaty téměř rok:
| Podrobnosti o nemovitosti Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Kupní cena | $115,000 |
| Zavírací náklady | $2,837 |
| Náklady na rehabilitaci | $21,432 |
| CELKOVÉ NÁKLADY NA VLASTNICTVÍ | $139,269 |
| Roční nájemné | $20,700 |
| Rozpočtové volné místo | $1,725 |
| Rozpočtové výdaje | $862 |
| Roční daně a pojištění | $1,625 |
| ČISTÉ PŘÍJMY Z PRONÁJMU | $16,488 |
| ČISTÝ PRONÁJEM YIELD | 11.8% |
Vaše celkové náklady na nemovitost musí zahrnovat všechny hotové výdaje, aby byla nemovitost k nastěhování připravena pro nájemníky. To by byla vaše kupní cena, náklady na uzavření, náklady na financování v případě, že jste si vzali půjčku, náklady na licencování a poplatky za pronájem a náklady na reklamu. Je třeba spočítat všechny náklady.
Stejně tak musíte znát svůj roční příjem z pronájmu a všechny své náklady, abyste zjistili rozdíl. To je váš čistý příjem z pronájmu.
Typické náklady pocházejí z údržby, poplatků za správu majetku, daní, pojištění, výdajů na volné místo (rozpočtování na měsíce kdy nemovitost nesmí být pronajata) a měsíční poplatky (pokud váš pronájem neuvádí, že nájemníci platí ty). Ujistěte se, že celkový příjem z pronájmu mínus všechny výdaje na držení vašeho majetku a vytváření tohoto příjmu.
Vyhněte se chybám nováčků
Překvapení nerozloženými náklady je chyba nováčka. V případě této nemovitosti si všimnete, že jsem použil rozpočet na volné místo a údržbu. V prvním roce jsem ale neutrpěl ani jednu z těchto nákladů, protože 1) nájemníci byli pečlivě prověřeni a podepsáni v rámci rehabilitace byl do nemovitosti umístěn roční pronájem a 2) nové spotřebiče se zárukami proces.
Můj čistý výnos z pronájmu této nemovitosti tedy činil 11,8%. (Roční příjem z pronájmu 16 488 USD ÷ Celkové náklady na majetek 139 269 USD.)
Na znalosti vašeho čistého výnosu z pronájmu je hezké to, že vám umožní vzájemně porovnat vlastnosti. Pak můžete před nákupem najít lepší nabídku. Dokonce vám umožní porovnat vaše odhadované výnosy z nemovitostí s očekávanou návratností jiných investičních možností, jako jsou akcie a dluhopisy.
A co ocenění?
Mnoho let si mnozí mysleli, že hodnota nemovitostí jen stoupá. Kolaps bydlení v letech 2008–2010 přinesl tomuto myšlení dávku reality. Ale i v té bublině byly v celé zemi rezidenční nemovitosti, které si držely svou hodnotu a dokonce si ji vážily.
Vlastnosti pečlivě vybrané mají skutečnou hodnotu, která nezmizí.
Vyhlídka na zhodnocení kapitálu je velkou součástí mého výběru nemovitostí, ale nespoléhám na to, aby moje čísla fungovala. Trhy jsou nestálé a ceny jdou nahoru a dolů. A když se nad tím zamyslíte, na tržní ceně rezidenčních nemovitostí záleží, jen když je chcete prodat.
Samozřejmě sleduji měnící se tržní hodnoty jako jakoukoli jinou investici, takže vím, zda má větší smysl pokračovat v pronájmu nebo prodeji za účelem zisku. Nemovitost Cedar Barn Way byla koupena pod tržní hodnotou, protože se jednalo o uzavření trhu a potřebovala práci.
Zatím to vypadá jako dobrá investice. Dnes se srovnatelné nemovitosti v této oblasti prodávají za zhruba 185 000 dolarů. Pokud bych se rozhodl prodat a mohl bych získat tuto prodejní cenu a odečíst 8% za prodejní náklady, můj zisk by byl přibližně 30 000 USD. Zatím to není moje nejlepší nabídka, ale ani špatná návratnost investice 140 000 $.
Daňové výhody z pronájmu
Pronájem nemovitostí má také některé daňové výhody, které jiné investiční možnosti postrádají. Podívali jsme se na dvě ze tří věcí, na jejichž dosažení se každý investor těší: příjem a zhodnocení kapitálu. Třetí jsou daňové výhody. Investování do nemovitostí má jedinečnou daňovou výhodu. V zásadě můžete v průběhu času získat daňovou úlevu na zhoršení stavu vašeho domu. Je toho trochu víc, o čem si můžete přečíst tady.
Nákup nemovitosti k pronájmu je jen začátek
Pokud vám pronájem nemovitosti dává smysl, pak je to jen začátek! Nemovitost není jednoduchá a než se pustíte, budete muset hodně prozkoumat. Navíc je tu cena za údržbu, daně z nemovitosti a potíže s jednáním s nájemníky. Nakonec to může být velmi přínosný proces a skvělý doplněk vašeho investičního portfolia.
Pokud hledáte snadný způsob, jak začít s investováním do pronájmu nemovitosti, podívejte se Střecha. Tato investiční platforma vám umožňuje zakoupit předem prověřené nemovitosti na klíč, o které se starají certifikovaní správci nemovitostí.