Téměř každý, kdo se mě ptá, čím se živím, odpovídá vzrušeně: „Vždy jsem to chtěl!“ když jim řeknu, že jsem realitní investor. Vždy se usmívám a souhlasím, že je to skvělé, ale vím, že jsou asi naivní v tom, co opravdu vyžaduje úspěch. A s největší pravděpodobností na to nebudou mít čas ani energii.
Investování do nemovitostí je moje druhá kariéra. Než jsem před několika lety odešel do důchodu, strávil jsem více než 30 let jako obchodník s přímou odpovědí a investiční vydavatel. Nyní je mým primárním zaměstnáním nákup problematických rezidenčních nemovitostí, jejich oprava a další prodej. Think Flip This House s Tarekem a Christinou El Moussou nebo Flip It Forward s bratry Benhamovými - ale bez přidané inscenace „made for TV“ a senzacechtivosti.
Miluji to! Je to náročné i všední s perfektní kombinací umění, matematiky a vědy. A výplata je odměna - právě pracuji na své čtvrté rezidenční rehabilitační nemovitosti a předpokládá se návratnost investice 36% (návratnost investice) - a to je poté, co jsem pro sebe nechal velkorysý měsíční plat, protože působím jako generální dodavatel a osobně provádím veškeré malování a mnoho opravy.
Nemovitost je hmotná investice
Jedna ze skvělých věcí na investování do nemovitostí je, že řešíte hmatatelnou investici. Když kupujete dům, máte skutečné aktivum, nikoli elektronický výpis, který představuje akcie akcií, které vlastníte, s kolísavými hodnotami, nad nimiž nemáte žádnou kontrolu. Pokud krachne akciový trh, vaše akcie se budou tankovat a vy tomu nebudete mít co ukázat.
Je mnohem snazší předpovědět pokles trhu s bydlením a můžete provést úpravy strategie ke snížení rizika. Nejlepší na tom je, že vždy držíte investici, která na vás nezmizí. Můžete projít nemovitost, dotknout se dřeva a prozkoumat strukturu. Můžete jej vylepšit a získat uspokojení, když uvidíte, jak vaše plánování a práce mění nemovitost. A uděláte z malého kousku světa lepší místo - a poskytnete řešení bydlení pro rodinu - tím, že se z nešťastného nemilovaného majetku stanete místem, kde mohou vyrůst děti.
Pokud uvažujete o částečném úvazku jako realitní investor-nebo skočíte do realitního investování jako nová kariéra jako já - budete chtít přemýšlet o tom, co to opravdu vyžaduje, proč mnoho nováčků selhává a jak se dostat začal.
7 vlastností, které všichni úspěšní investoři sdílejí
Téměř denně komunikuji s realitními profesionály a nováčky a všiml jsem si některých charakteristik sdílených těmi úspěšnými:
#1: Jsou to (vypočítaní) příjemci rizika
Nemovitost není statická. Pohybuje se nahoru a dolů v hodnotě. Sousedství morph. Kupující procházejí a pokračují. A riziko, že se v různých aspektech mýlí, je v podnikání neodmyslitelné. Musíte podstoupit nějaká vypočítaná rizika.
Práce s projekcemi a odhady je v kurzu samozřejmostí. Například musíte odhadnout ARV (hodnota po opravě). Musíte také přesně odhadnout celkové náklady na opravy. S těmito dvěma čísly se mohu zdokonalit v nabídkové ceně a zohlednit náklady na držení a další prodej. Ale vždy mám na paměti, že pracuji s odhadovanými čísly a ujistím se, že jsem spokojen s rizikem „vypnout“ o určité procento.
Musíte udělat vše pro to, abyste snížili riziko a zajistili, aby váš rozpočet obsahoval neočekávané.
#2: Jsou šikovní - a uctiví - vyjednavači.
K ostatním lidem se musíte chovat tak, jak byste chtěli, aby se oni chovali k vám - a rychle rozpoznat a vzdát se podvodníka, když ho uvidíte.
Nenechte se zastrašit odborníky - musíte volat býky ** t na předražené dodavatele. Rychle zjistíte, jaké různé aspekty rehabilitace stojí. Vždy dostanu konkurenční nabídky. Cenové nabídky pro nejmenší zakázky se mohou výrazně lišit. Nedávno jsem nabídl nějaké práce na sádrokartonu a odhady dodavatele klesly mezi 940 a 2880 dolary - za stejnou přesnou práci!
Chce to také ochotu slušně vyjednávat. Výměna střechy v zimě může být často levnější než na jaře. Vzhledem k tomu, že při poklesu teplot je menší poptávka po výměně střech-ale pokrývačské společnosti musí platit své posádce po celý rok-můžete získat slevu, ale pouze pokud o ni požádáte.
#3: Oba jsou pokorní a tvrdohlaví.
Můj syn byl jako dítě ve 4H. Jednou z věcí, kterou tato organizace dětem vštěpuje, je „učit se praxí“. Přesně o tom je investice do nemovitostí - vždy je co se učit.
Pokorný přístup vyžaduje kroky vpřed, když nevíte přesně, co děláte, požádat o vedení a učit se tím, že děláte chyby. K tomu, aby se člověk učil metodou pokusů a omylů, je také zapotřebí tvrdohlavosti. Budete dělat chyby, ale poučte se z nich a jděte dál.
#4: Jsou soustředění.
Nováčci mají tendenci zkoušet každou možnou strategii s pouhým 10% zaměření, které potřebují k úspěchu pouze s jednou strategií. Vyberte si jednu strategii a zvládněte ji než půjdu za ostatními.
Mnoho investorů začíná jako velkoobchodníci - což vyžaduje mnohem méně vlastního kapitálu - a většina rychle vyhoří. Osobně jsem nedělal velkoobchod, ale pracuji s několika velkoobchodníky na plný úvazek.
Mně to připadá jako jedna z nejtěžších strategií, které vyžadují hodně výzkumu a chladného volání motivovaní prodejci, kteří chápou, že kvůli svému tvaru nedostanou maloobchodní nabídky na svůj dům je to in. Musíte také vyvinout rozsáhlou síť spolehlivých a zkušených rehabilitátorů s hotovostí.
#5: Jsou dobří ve více úkolech.
Tenhle je evidentní. Bez ohledu na to, jakou strategii zvolíte, budete nosit hodně klobouků. Proto musíte být organizovaní a zběhlí v multitaskingu. Vlastně se vám to musí líbit!
#6: Jsou ochotni vynaložit úsilí a čas.
Mnoho nových investorů do nemovitostí se vzrušuje a tvrdě pracuje dva dny, pak dva měsíce nic nedělá. Čas jsou peníze, ale „výplata“ jako realitního investora je často šest měsíců po cestě. Každý den musíte jít kupředu a zůstat motivovaní.
Vždy vím, jaké jsou mé měsíční náklady na držení dolaru - pro můj aktuální projekt je to 731 $. Mít toto číslo v zadní části hlavy mě motivuje pamatovat si, že zpoždění jsou nákladná - až na konečný výsledek. Jedním ze způsobů, jak to zvládám, je neustálá revize mého dokumentu „rozsahu práce“ a dělat vše proto, aby se věci staly. Nosím notebook, dávám dohromady každodenní úkoly a důsledně je plním.
#7: Dělají si domácí úkoly, než udělají nabídku.
Viděl jsem nějaké špinavé obchody-kutilové, kteří dělají všechno špatně, nezkušení investoři, kteří dostanou způsobem nad hlavou a zkušenými investory, kteří přeceňují svoji kapacitu a končí v hotovosti křupat. Abyste byli úspěšní v realitách, musíte být realističtí, zvládnout svoji strategii a mít k dispozici znalosti, systémy a tým, abyste toho dosáhli.
Vždy proveďte důkladnou kontrolu, důkladně si zkontrolujte matematiku, ve svém rozpočtu vytvořte rezervu pro neočekávané a nepřeplaťte nemovitost. Nemůžete se citově připoutat k vlastnostem a přeplatit - přesto je musíte milovat natolik, abyste chtěli dělat práci! Úspěšní investoři zjišťují čísla a odcházejí, když prodejce po nemovitosti příliš žádá.