Шофирате обичайното си пътуване и забелязвате аматьорски изглеждащ знак отстрани на пътя. Пише „Ние купуваме грозни къщи“ или „Ние ще купим вашата къща във всяко състояние за пари“. Какво става с това? Кой поставя тези знаци и какво означават?
Като брокер ме питат доста често. В индустрията ние наричаме тези „бандитски знаци“.
„Търговците на едро“ на недвижими имоти стоят зад знаците. Тези момчета са вид посредници. Те намират домове и ги „продават на едро“. рехабилитатори, които след това ремонтират и препродават ги на купувач на жилище.
Противно на това, което рекламират техните знаци, търговците на едро всъщност не „купуват дома ви за пари“. В замяна на вашето съгласие за да приемат намалена цена в брой, те обещават да ви доставят купувач в рамките на определен период от време - обикновено 30 дни. Вместо договор за продажба, търговците на едро използват „договор за възлагане“, който им позволява да „възлагат“ сделката за продажба на вашия дом на трета страна, която става действителният купувач.
Търговците на едро правят парите си от разликата между това, което обещават да ви платят, и това, което събират от рехабилитатора, който всъщност купува имота от вас.
Трябва ли да продавате къщата си на едро?
Търговците на едро съществуват от десетилетия. Те предлагат да направят процеса на продажба на жилище бърз и лесен — независимо от състоянието му. Чрез бандитски знаци или директни пощенски картички те намират потенциални продавачи, които все още не са направили първата стъпка да продадат дома си.
Да приемем, че сте живели в дома си през последните 20 години и сте отгледали семейството си. Децата са пораснали и мислите да намалите броя. През годините сте събрали много неща. Мисълта да разчистите дома си и да го подготвите за показване е поразителна.
Получавате пощенска картичка от търговец на едро, който ви предлага пари в брой за вашия дом в състояние „както е“ и това изглежда като добро решение. И може да е добро решение, но дали е най-доброто решение?
Търговците на едро представят тези три „ползи“:
- Няма нужда да почиствате или да правите ремонти. Ние ви даваме пари за вашия дом във вида, в който е. Дори не е нужно да показвате собствеността си.
- Без комисионни на агенти по недвижими имоти. Прескочете разходите за продажба, когато сключите договор с нас.
- Вземете парите си много по-бързо отколкото бихте направили, ако обявите дома си на свободния пазар.
Верни ли са тези твърдения? Може би, но има някои неща, които не ви казват:
Жилищата във вида, в който са, се купуват и продават на MLS.
Търговците на едро се възползват от често срещаното погрешно схващане на потребителите, че къщата ви трябва да е в добро състояние, за да бъде включена в услугата за множество обяви (MLS). Истината е, че въпреки че много домове, регистрирани с агент по недвижими имоти и предлагани на пазара в MLS, са „готови за нанасяне“, много имоти във вида, в който са, се купуват и продават успешно ежедневно чрез обяви МЛС.
Много по-малка група от потенциални купувачи ще знаят, че вашият дом се продава.
Търговците на едро имат списък с потенциални купувачи, с които се свързват, когато получат нова сделка за възлагане. Сравнете това с това да преминете през лицензиран агент и да включите вашия имот в MLS, където можете да го търсите и се вижда от много хиляди агенти, всеки с готови купувачи, които може да се заинтересуват да направят оферта на вашия Имот.
Видимостта и конкуренцията за достигане до повече купувачи ще доведат до конкурентна продажна цена в сравнение с намалената продажна цена, която търговецът на едро ще може да осигури за вас. Има купувач за всеки имот, независимо от местоположението или състоянието. Най-добрият резултат за един продавач е жилището му да бъде широко рекламирано. И най-добрият начин да направите това е да го изброите с опитни брокери на недвижими имоти.
Можете да получите по-малко пари... често много по-малко!
Въпреки че няма комисионни за плащане на агенти по недвижими имоти, таксата за възлагане често е по-висока от тази 5–6% комисионна, която бихте платили, за да бъде вашият дом професионален на пазара и продаден чрез недвижим имот компания. Типичната такса за търговец на едро е от 25 000 до 30 000 долара. Ако продавате дом с пазарна стойност от $200 000, това са 15% такса.
Вие сте представляван от нелицензирано лице.
Търговците на едро по същество продават недвижими имоти без лиценз. Вие доверявате най-голямата инвестиция в живота си на човек, който:
- не е обвързан от етичен кодекс или a фидуциарно задължение да представлява вашите най-добри интереси,
- е без надзор от лицензиран брокер на недвижими имоти и
- не е било необходимо да посещава никакви образователни курсове или да преминава сертификат, квалифициран да продава недвижими имоти.
Държавните правителства изискват лицензи за недвижими имоти и обучение, до голяма степен за защита на обществеността от безскрупулна дейност. Продажбата на недвижими имоти без лиценз е против закона. Търговците на едро заобикалят това, защото договорът, който използват, е внимателно формулиран, за да покаже, че изобщо не е споразумение за продажба. Това е споразумение, което им позволява да възложат имота на друг купувач; транзакцията е директна между купувача и продавача без участие на агент. Като продавач, който работи с търговец на едро, вие не сте представлявани от никой, който е лицензиран да извършва сделки с недвижими имоти.
От началото до края сделките на едро могат да отнемат повече време от традиционната продажба.
Една от точките за продажба на търговците на едро е, че ще получите парите си по-бързо, като продавате чрез тях. Истината е, че от момента, в който подпишете договор за възлагане, докато стигнете до масата за затваряне, процесът всъщност може да отнеме повече време, преминавайки през търговец на едро. Това е така, защото има 30 допълнителни дни, вградени в процеса. Тези 30 дни, когато търговецът на едро държи договора за възлагане и търси купувач, могат да бъдат 30 дни, когато вашият имот е на MLS се вижда от хиляди купувачи, много от които имат парите да купят и реновират имота ви и нетърпеливи да получат започна!
Все още има „показвания“, независимо дали минавате през търговец на едро или лицензиран агент.
Показванията са неудобство за продавачите. разбирам това Никой не обича непознати да минават през дома му и да разглеждат нещата му! Но не вярвайте, че преминаването през търговец на едро ще ви спести това проникване. Хората - дори рехабилитаторите - не купуват дом, който не е видян. Ще трябва да се справите с показвания, независимо дали преминавате през търговец на едро или по-традиционния процес на продажба на дома.
Просто бъдете наясно
Бях инвеститор в недвижими имоти години наред, преди да стана лицензиран агент от Мериленд. Купих „проблемни“ имоти, изброени в MLS, а също така купих няколко от търговци на едро. Не чукам какво правят търговците на едро. Всъщност техните усилия често извеждат къщи на пазара, които са добри сделки за рехабилитатори.
Както при всяко финансово решение, информираността относно избора ви помага да вземете най-доброто решение за вашите конкретни обстоятелства. Важно е да сте наясно от какво се отказвате, ако изберете да продавате чрез търговец на едро, вместо да наемете лицензиран агент.
Като се има предвид това, не всички агенти са еднакви. Някои наистина са добри в улесняването на продажбата на жилища, готови за нанасяне. Но ако домът ви не е в безупречно състояние и искате да продадете, ще искате да потърсите агент, който разбира как да предлага на пазара жилища във вида, в който са.