Почти всяка статия за недвижими имоти предупреждава инвеститорите да направят своята надлежна проверка. Но какво точно означава това?
В широк смисъл, надлежната проверка е процесът на събиране и анализиране на данни за всички фактори, които влияят върху възвръщаемостта на инвестициите. Процесът на надлежна проверка е необходим, за да се гарантира, че първоначалните и последващите инвестиции във възможността имат смисъл.
Вероятно сте чували поговорката „два пъти мери и веднъж режи“. Това е особено вярно, когато става въпрос за недвижими имоти: трябва внимателно да оцените всяка възможност, преди да инвестирате.
Надлежната проверка е необходима, за да се предотвратят скъпи грешки като:
1) инвестиране в проект, който няма да отговаря на стратегическите цели, и
2) невъзможност за смекчаване и управление на очакваните рискове за по-добър и по-предвидим резултат, когато инвестирате.
Дълбочината и обхватът на надлежната проверка, която извършвате, ще варира в зависимост от класа активи на недвижимия имот: Ще бъде различен за
търговски имоти, имоти под наем REITs, и групово финансиране на недвижими имоти възможности. Видът надлежна проверка също ще зависи от самата конкретна инвестиция (местоположение, финансови показатели, състояние на имота и т.н.).Например, вие използвате различни финансови показатели, за да оцените търговски и жилищни имоти под наем. А някои възможности за групово финансиране на недвижими имоти имат специфични разлики, които изискват задълбочен анализ, който няма да се прилага за други опции за групово финансиране. Когато инвестирате в имоти под наем, надлежната проверка е от съществено значение преди и по време на процеса на покупка.
Кратката версия
- За всяка инвестиция в недвижими имоти трябва да извършите задълбочена проверка, за да сте сигурни, че ще получите достатъчно висока възвръщаемост, за да си струва инвестицията.
- Процесът на надлежна проверка се различава за жилища под наем спрямо. REITs и сайтове за групово финансиране на недвижими имоти.
- Всяка инвестиция в недвижими имоти носи риск, но можете да минимизирате този риск, като внимателно проучите всички инвестиционни възможности, дори предварително проверените.
Дю дилиджънс за жилища под наем
Инвеститорите в недвижими имоти под наем обикновено търсят три неща:
- Краткосрочен паричен поток
- Дългосрочно поскъпване на имота
- Текущи данъчни облекчения.
Вашата надлежна проверка преди покупка ще се съсредоточи върху двата най-важни фактора: паричен поток и поскъпване. Това включва обширни изследвания в няколко ключови области:
- Състояние на имота
- Местоположение/пазар на имота
- Финансови анализи и прогнози
Ето някои от важните проблеми, които трябва да разгледате – имайте предвид, че всеки имот и възможност са уникални и вашата надлежна проверка може да ви накара да се задълбочите в конкретни области. Нека разгледаме всяка от тези три области по-подробно по-долу.
Оценете състоянието на имота
Важно е да отделите много време и усилия, за да оцените текущото състояние на имота и да определите какво трябва да направите, за да подобрите дома, преди да го купите. Като цяло би било полезно, ако погледнете тези неща:
- Структурна цялост (вътрешна и външна) – Има ли пукнатини в основата, признаци на увреждане от термити, проблеми с оттичането на водата от къщата, остарял покрив, издухан сайдинг, корени на дървета, прорастващи в канализационна линия, свързваща къщата, наклонени подове, електрическо табло с неподходящ размер за размера на дома, ОВК с неподходящ размер или неправилно инсталиран тръбопровод?
- Механични системи – Ще искате да разгледате текущото състояние и оставащия живот на основните системи, включително HVAC, бойлер, основни уреди, електрически и водопроводни инсталации.
- Безопасност – Ще трябва да коригирате всички опасности. Трябва ли да се грижите за мухъл? Имат ли нужда стъпалата от парапет? Какво трябва да направите, за да получите одобрена проверка, необходима за лиценз за отдаване под наем? Вероятно можете да изтеглите копие от формуляра за проверка на наема онлайн. От решаващо значение е да разберете кои подобрения трябва да бъдат направени (и колко ще струва извършването им), за да получите лиценз за отдаване под наем.
- Необходима е първоначална поддръжка – Има ли отложена поддръжка и каква е цената, за да получите имота „готов за наем“, което означава, че е чист, безопасен и привлекателен?
Изберете правилното местоположение и пазар
Единственото нещо, което не можете да промените, е местоположението на имота. Трябва да разберете и анализирате местоположението както на широкия район (град/населено място), така и на ниво улица (квартал/улица) на вашия имот под наем.
- Пазар на труда за потенциални наематели — наемателите трябва да имат работа, за да плащат наем. Има ли достатъчно възможности за работа на разстояние за пътуване от вашия наем? Премества ли се голям работодател в района?
- Демографски данни за басейн под наем – Говорейки по-общо тук, искате да знаете, че групата от потенциални наематели вероятно ще плати наема изцяло и навреме.
- Анализ на comps – Никога не искате да надплащате за имот под наем; за да избегнете това, трябва да съберете информация и да проучите комповете в района.
- Анализ на пазара на наеми – Има ли търсене на достъпни жилища във вашия район за наемане? Ако няма недостиг на имоти под наем, ще трябва да привлечете наематели и вероятно да таксувате по-малко от пазарната цена, за да получите най-добрите наематели.
- Квартал – Сегашните жители на квартала грижат ли се за имотите си? Има ли боклук? Домовете имат ли нужда от поддръжка? Точно като вас, вашите наематели искат да живеят в чиста, безопасна среда – ще бъде предизвикателство да привлечете добри наематели в квартал в очевиден упадък.
Проучване пазари на наеми >>>7 най-добри места за инвестиране в недвижими имоти през 2022 г
Разбийте числата
Ето къде гумата среща пътя. Числата трябва да работят!
- Разходи за придобиване на собственост (покупна цена плюс разходи за затваряне) — Ще трябва да намерите компи (наскоро продадени подобни имоти в близост до имота, който обмисляте). Разгледайте компютрите в сравнение с имота, който обмисляте, и коригирайте офертната си цена въз основа на характеристиките и състоянието. Много се влага в този процес, тъй като никое свойство не е идентично, така че това не е сравнение между ябълки и ябълки. Разходите при затваряне се основават на цената на жилището и други фактори – заемодателят може да ви помогне да ги оцените.
- Ипотека, застраховка и данъци – Най-значимата цена за притежаване на имот под наем е месечната ипотека, която обикновено включва PITI (главница, лихва, данъци и застраховка). Уверете се, че вашите прогнози за месечен доход от наем надвишават разходите за PITI за покриване на редовна поддръжка, надбавка за свободно място, управление на собствеността и други разходи, свързани с поддържането на вашия имот активно отдаден под наем. И докато при ипотека с фиксиран лихвен процент лихвата и главницата ще останат същите всеки месец, трябва да планирате постепенно увеличаване на данъците и застраховката на собственика на жилище с течение на времето.
- Разходи, за да го получите под наем – Какви подобрения трябва да направите? Може би просто трябва да боядисате и измиете килима с шампоан. Или може би има по-съществени ремонти. Основната грешка, която виждам, че правят начинаещите инвеститори, е ненужните подобрения на имота. Вижте компаниите за отдаване под наем в района. Може да не се нуждаете от централен въздух, гранитни плотове или външна тераса, за да привлечете наематели, желаещи и способни да плащат пазарен наем.
- Възможност за оценка – Не само трябва да знаете, че имотът е на подходяща цена и си струва това, което плащате за него, но вие също трябва да погледнете тенденциите, за да прогнозирате дали ще видите поскъпване или не време. Добре е да купувате жилища под наем, където не се очаква поскъпване на имотите, но трябва да сте сигурни, че месечният ви паричен поток е стабилен и достатъчно висок, за да си струва инвестицията.
- Прогнози за наем – Трябва да знаете какъв вероятно ще бъде вашият брутен годишен наем. Имотът бил ли е наеман преди и ако да, какво е плащал наемателят месечно? Каква е текущата пазарна наемна ставка за този тип имоти на това конкретно място?
- Ограничения на HOA и финансова стабилност – HOA позволява ли имотът да бъде отдаван под наем? Ако отдаването под наем е разрешено, какви са правилата, уреждащи тази разпоредба? Например, някои HOA изискват от вас да представите своя лизинг, докато други трябва да одобрят вашия лизинг. В добро финансово състояние ли е HOA? Вероятно сте забелязали, че не всички HOA общности позволяват финансиране от Федералната жилищна администрация (FHA). купувачи на жилища – това е така, защото те не преминават проверка, когато кредиторите на FHA ги преглеждат за финансова сигурност или адекватно управление. Това ще ви се отрази негативно, когато отидете да препродавате, тъй като изключва много потенциални купувачи.
Събирането на информация и надлежната проверка на всички тези фактори са необходими, за да определите дали трябва да придобиете имот или не. Чувал съм, че „правите парите си, когато купувате“, и открих, че това звучи вярно. Ще изостанете, преди дори да започнете, ако изберете грешния имот.
Процесът на надлежна проверка за АДСИЦ и групово финансиране на недвижими имоти
Инвестирането в имоти под наем може да изглежда непосилно. За щастие има много начини да инвестирате в недвижими имоти, без да купувате и управлявате имоти, но все пак трябва да извършите надлежна проверка.
Повечето сайтове за групово финансиране на недвижими имоти предварително проверяват възможностите и партньорите, преди да ги публикуват в своите платформи. Хубавото в това е, че не е нужно да събирате цялата информация или да посещавате имота, за да извършите надлежна проверка.
Например, RealtyMogul прави много практическа надлежна проверка, преди да хостват възможност на своята платформа. Те разполагат с екип за надлежна проверка от застрахователи, които преглеждат имота лично (не само на хартия). Има и екип за управление на активи, който проучва щателно оперативните партньори (спонсори) и вътрешна комисия, която преглежда всички данни и становища. Ако не е единодушно вдигнат палец, RealtyMogul няма да постави проекта на своята платформа. След като сделката е налице, техният екип за управление на активи активно управлява проекта и спонсора, за да постигне навреме и качествени цели.
Как да оценим предварително проверени възможности за групово финансиране
- Разберете какво означава „предварителна проверка“ – Какво включва процесът на предварителна проверка и достатъчен ли е?
- Проучете успеха на доставчика на платформата – Повечето от миналите им сделки отговарят ли на очакванията?
- Проучете спонсора - Повечето сайтове за групово финансиране предлагат само възможности с опитни спонсори. Уверете се, че лицата зад сделката имат достатъчен опит в областта на недвижимите имоти и преди това са били успешни като спонсори.
- Прегледайте всички документи за надлежна проверка — Задавайте въпроси, ако не разбирате какво разглеждате или не виждате документи, които трябва да бъдат включени.
- Извършете дължимата грижа, за да проверите дали информацията, която сте предоставили, е точна — Търсете компютри за преглед. Проучете пазара на труда и тенденциите в областта на имотите.
Подобно на груповото финансиране, Тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs) са предназначени за инвеститори, които избират да бъдат по-малко ангажирани. Като активно управлявани инвестиционни ценни книжа, има по-малко надлежна проверка при закупуването на АДСИЦ. Мениджърите са отговорни за предоставянето на конкурентна възвръщаемост на инвестициите за акционерите. Те извършват своя справедлив дял от надлежната проверка на доверителните фондове за инвестиции в недвижими имоти.
И все пак, точно както бихте направили лична надлежна проверка преди покупка на всеки наличност, взаимен фонд или връзка, трябва да направите същото с възможностите за групово финансиране и REITs.
Долния ред
Експертите препоръчват да балансирате цялостния си инвестиционен портфейл. Един от начините да диверсифицирате портфолиото си е като държите част от активите си в недвижими имоти. Как ще включите недвижими имоти и каква част от портфолиото си ще отделите за това е лично решение.
Докато всички инвестиции включват риск, инвестирането в недвижими имоти носи уникални рискове, които изискват надлежна проверка. Притежаването и управлението на имоти под наем включва по-задълбочена проверка, отколкото инвестиране в REIT или възможност за групово финансиране на недвижими имоти.
Правилната надлежна проверка при инвестиране в недвижими имоти, особено имоти под наем, не може да бъде надценена. Целта е да осигурите месечен паричен поток и да притежавате имот, който вероятно ще поскъпне. Един зле избран или зле управляван имот под наем може да ви струва много пари, вместо да увеличи богатството ви. Предварителното извършване на задълбочена проверка ви поставя в много по-добра позиция да постигнете целите си.
Още за имотите:
- Пасивно инвестиране в недвижими имоти: какво е и как да започнете
- Добра инвестиция ли са недвижимите имоти в момента?
- Как да инвестираме в необслужвани общности чрез недвижими имоти