Ето преглед: Дробно инвестиране в недвижими имоти

В света на инвестирането в недвижими имоти има многолюдна надпревара във въоръжаването, за да се превърнете в платформата за „частично“ инвестиране, където можете да закупите акции за $100 в домове за $1 милион.

Тук последният претендент мъдро се отклони от основния конфликт, за да преследва доходоносна ниша: ваканционни жилища. В края на краищата ваканционните жилища генерират 160% повече приходи на месец средно в сравнение с типичните имоти под наем казва Тук цитирайки изследване на Zillow. В резултат на това преследвачите на високодоходни генератори на пасивен доход трябва да се оживят.

Но как работи Here? Как са предложенията? Какви са скритите рискове и наистина ли е частичната инвестиция във ваканционен дом за вас?

Нека проучим тук.

Тук плюсове и минуси

Какво има тук?

Ето една частична платформа за инвестиране в недвижими имоти, специализирана във ваканционни жилища.

Основателят Кори Аштън Уолтърс видя възможността да се появи с експлозивния възход на AirBnBs в края на 2010 г.: Защо да не позволим инвеститорите на дребно притежават частични дялове от ваканционни жилища, където месечните приходи са 160% по-високи от средния ви наем Имот?

Подобно мислене породи Here, което стартира в началото на 2022 г. и бързо осигури $7 милиона VC финансиране. The сайтът е на живо и вече са финансирали напълно над дузина имоти, генерирайки пасивен доход за себе си и своите инвеститори (Тук се изисква минимум 1% дял във всеки имот).

За кого е тук?

Ето за инвеститора, който разпознава потенциалната висока възвръщаемост на ваканционните имоти, но:

1. Няма капитал за 10% авансово плащане и/или
2. Липсва му търпение за управление на имоти – или дори за намиране на прилична компания за управление на имоти

Тук успокоява и двете опасения, като намалява входната такса до само $100 на акция и сами управлява всеки аспект на собствеността. Те изброяват имотите на AirBnB et al, почистват ги и ги поддържат и се справят с всяко друго възможно главоболие.

Всичко, което инвеститорите трябва да направят, е да наблюдават пасивния доход. Това позиционира Here като жизнеспособна, по-доходоносна алтернатива на дивидентни акции или I облигации.

Като се има предвид това, инвестирането с Here не е напълно безрисково. Така че нека се потопим в подробностите.

Как работи тук?

Ето кратко описание на бизнес модела Ето:

1. Тук придобива имот на горещ ваканционен пазар с високи приходи като Blue Ridge Mountains и инвестира малко капитал, за да го направи „готов за почивка“.
2. След това те регистрират имота под Series LLC, което живее под Here umbrella LLC. Едновременно с това те започват да отдават имота под наем в сайтове за краткосрочно отдаване под наем като AirBnB и VRBO.
3. Забавната част! Тук „пуска“ собствеността като IPO, продавайки до 99% собствен капитал като акции от $100.
4. Вие и другите инвеститори (включително самите Here) започвате да получавате тримесечни плащания „дивиденти“, пропорционални на вашия дял от собствеността.
5. Накрая, след пет до седем години — или когато определят инвестиционния срок — Here ще продаде имота и ще сподели плячката с вас.

Сега, след като имате основната представа за това как работи, нека разбием всяка от ключовите характеристики на Ето.

Какво прави Here страхотно?

>Прост процес на регистрация

Тъй като Here не изисква да сте акредитиран инвеститор, регистрацията е лесна. Просто регистрирайте вашето име, имейл и парола и сте вътре. Можете да започнете да разглеждате свойствата в рамките на секунди.

След като сте готови да купите, ще трябва да преминете през още няколко обръча, за да докажете, че не перете пари на картела. Тези стъпки включват:

• Въпросник „Познай своя клиент“ (KYC).
• Проверки срещу пране на пари (AML).
• Различни лични въпроси и
• Свързване на вашата банкова сметка

И все пак това е минималният брой обръчи, през които неакредитираните инвеститори могат да преминат.

>Удобен за потребителя дизайн на сайта

Само вижте колко чист е уебсайтът на Here’s. Всеки, който е посетил уебсайт от 1996 г. насам, веднага ще разбере как работи и къде да отиде.

Има раздели за имоти и вашето портфолио, плюс често задавани въпроси и блог. Той е ясен, прост и интуитивен. A+.

> Ръчно подбрани предложения

За разлика от някои други платформи за инвестиране в недвижими имоти, Here не хвърля широка мрежа, изброявайки 137 имота наведнъж, само за да види кои от тях ще привлекат инвеститорски интерес.

По-скоро екипът елиминира 99,8% от имотите, които смятат, и само crème de la crème стига до сайта. И докато техният процес на проверка остава частен, самите Here вземат минимум 1% дял от собствеността и общият им модел на приходи зависи от това дали имотите са успешни инвестиции.

С други думи, инвеститорите могат да инвестират с разумна доза увереност.

>Нисък бай-ин

Традиционно минималният бай-ин за ваканционен имот под наем е 10% първоначална вноска плюс данъци и такси. На ваканционен пазар с висока стойност като Блу ​​Ридж или Пасадена тази цифра може лесно да надхвърли 100 000 долара в брой.

С Тук минималният бай-ин е само $100. Това е цената на всяка акция в Series LLC, т.е. образуванието, представляващо собствеността. Така че, докато този дял може да представлява само 0,01% от стойността на имота, той все още елиминира огромната бариера за навлизане на традиционното инвестиране във ваканционно отдаване под наем.

>Разумни такси за управление на имоти

Тук начислява такса за управление от 25% от месечните приходи на имота. Това е честно казано доста щедро, като се има предвид средната стойност за индустрията за ваканционни наеми варира от 25% до 30% - и тези компании не са намерили и не са посредничили в имота вместо вас.

>Квалифициран по SEC

Други частни компании за недвижими имоти държат имотите си в блокчейна, което го прави трудно за регулиране (грешка, която струва BlockFi 100 милиона долара).

И наистина, някои частични инвеститори не се притесняват много от сигурността на своите платформи, като казват, че „Това е същото като да купувате имот с приятелите си“, така че не е необходимо подаване на документи в SEC. Ето как моят колега, бивш адвокат на SEC, реагира на това.

чрез GIPHY

Ето защо изпитвам облекчение да видя, че тук играе топка, подаване на формуляри 1-A така че е по-малко вероятно вратата да бъде изритана от регулаторите.

Какви са недостатъците на Here's?

Няма вторичен пазар (все още).

Екипът на Here казва, че възнамерява да държи всеки имот между пет и седем години. Ако искате да осребрите чиповете си преди това, жалко. Тук няма вторичен пазар и продажбата на дялове в LLC, контролирано от Here LLC, може да включва допълнителни стъпки (и адвокати).

>Ограничени – Понякога нула – Опции

Към момента на писане на тази статия Here имаше 10 имота, обявени за инвеститори – но всички бяха разпродадени:

Тук казват, че предложенията им се разпродават изключително бързо, така че се надяват в крайна сметка да изброят до четири на месец.

> Притеснения за дълготрайност и мащабируемост

Към момента на писане на това, Here има само дузина служители на пълен работен ден, включително един Property Manager без предишен опит.

Бих бил по-малко загрижен, ако Here имаше план за защита на инвеститорите в случай, че компанията се разпадне. Lofty има такъв, но тук не изглежда. И необичайната структура на Series LLC/LLC със сигурност повдига въпроси относно правните последствия, ако компанията се разпусне.

>Без право на глас на акционерите

Когато не видях споменаване на „право на глас“ или „самоуправление“ в обширните често задавани въпроси на Here, се усъмних, че Here тихо запазва 100% контрол върху всяка собственост. Тук е ръководителят на връзките с инвеститорите, Бриана Уотърсън, потвърди подозренията ми, като каза: „Тук... ще запази контрола върху гласуването на Series [LLC] и ще определи кога да продаде.“

Това е в рязък контраст с други платформи за частично инвестиране като Възвишен и Rally Rd. Тези платформи третират активите като 100% самоуправляващи се LLCs и позволяват на инвеститорите да решат кога да продадат, обновят и т.н. По дяволите, те дори ще улеснят гласуването.

Но не тук. И това може да е голямо отклонение за инвеститорите, които искат известен контрол върху начина, по който се третират споделените им инвестиции, или за целите на ликвидността, или просто по принцип.

> Няма мобилно приложение

Тук няма мобилно приложение и няма планове за такова, но поне сайтът му е удобен за мобилни устройства.

Тук Цени и такси

Като бизнес Here прави пари по три начина:

1. Такса за управление на активи общо 1% от общата стойност на имота всяка година, изплащана от дохода на имота в размер на 0,25% всяко тримесечие. Това обхваща управление на активи, такси за плащане и връзки с инвеститорите.
2. Такса за управление на имота от 25% от брутния годишен приход на имота, изплащани всеки месец. Това покрива типичните разходи за управление като почистване, връзки с гостите, поддръжка, ремонти, резервации и други.
3. Инвестиране на собствени пари в имотите и събират малко приходи от наем за себе си.

Тук също стои да направи малко пари от продажбата на имот, който частично притежава. Според екипа те планират да държат имоти между пет и седем години, но може да продадат по-рано - или по-късно - ако решат, че това е в най-добрия интерес на акционерите (отново без гласуване).

Освен намаляването на приходите от собственост на Here, няма директни такси за инвеститорите. Без такси за регистрация, начални такси, nada. И както споменахме, Ето ниската входна такса от само $100 на акция е акцент на платформата.

Ликвидност

Липсата на ликвидност е нещо №1, което плаши типичния инвеститор от пазара на наеми и за съжаление Here не предлага незабавно решение. Инвестициите са заключени, докато Here - не акционерите - решат, че е време за продажба.

Как да се свържете тук

Тук има a страница за контакти който изброява имейл ([email protected]) и чат на живо, достъпен от 9:00 до 17:00 ч. EST от понеделник до петък. Изпратих им сигнал в 2:30 и не получих отговор същия ден, но това може да е случайност.

Тук безопасно ли е?

Тук безопасността произтича отчасти от неговата простота. Платформата не споделя данни с трети страни без вашето съгласие и улеснява всички свои транзакции чрез Plaid.

За разлика от това, Lofty.ai, Джобни свойства, а други са заменили доставчиците на плащания с интелигентни договори, базирани на блокчейн. Въпреки че са по-евтини и по-ефективни на теория, тези методи от новото училище представляват свой нов набор от рискове: какво ще стане, ако блокчейнът бъде хакнат като Ethereum 1.0? Какво ще стане, ако „жетоните“, представляващи капитал, бъдат откраднати? Ами ако SEC се намеси с желязна обувка?

С други думи, подходът на „старата школа“ може да осигури утеха на инвеститорите, които се притесняват от решения, базирани на блокчейн.

Най-добрите алтернативи тук

>HappyNest

HappyNest е малко като Here, но за търговски недвижими имоти. Така че вместо частична собственост в хижа в Аспен, ще притежавате част от офис сграда, наета от CVS.

Подобно на екипа на Here, екипът на HappyNest прави по-голямата част от надлежната проверка за вас. Всъщност цялата платформа е просто една голяма REIT; или сте вътре, или сте навън, изборът е двоичен.

Търговските недвижими имоти може да не осигурят вълнуващата годишна възвръщаемост на ваканционните наеми (HappyNest цели ~6%), но за нисък бай-ин от $10, HappyNest предлага лесен начин за разнообразяване с някои CRE.

Вижте нашия пълен преглед на HappyNest.

>Пристигнали домове

След като стартира през 2019 г., Arrived Homes е сравнително по-опитен играч в пространството за частично инвестиране в недвижими имоти. И като се има предвид, че е на път да пробие във ваканционни домове, той е готов да стане главният конкурент на Here.

И двете имат бай-ини от $100, и двете имат целеви период на задържане от пет до седем години и двете се стремят да предоставят щедър пасивен доход на инвеститорите. Arrived Homes има повече опит и функции (като възможността да им продадете дома си и да запазите 10% дял), но може да се каже, че Here има предимството, като се специализира във ваканционни жилища от тръгвай.

Вижте нашия пълен преглед на Arrived Homes.

Долния ред

Докато Here’s недоказан опит и досадната липса на права на глас на акционерите може да отблъснат някои инвеститори, други може да погледнат отвъд превратностите и да видят възможността. Частичната собственост върху ваканционен имот със сигурност е много доходоносна, надминавайки дори дивидентните аристократи за великолепен пасивен доход, ускоряващ пенсионирането.

За повече информация относно частичното инвестиране в недвижими имоти вижте нашата разбивка на 5 най-добри частични платформи за инвестиране в недвижими имоти.