Тъй като лихвените проценти все още са близо до исторически ниски нива, инвеститорите търсят разумно безопасна инвестиция, която ги държи пред инфлацията. На срещата на местните инвеститори в недвижими имоти през април тук, в Балтимор, темата беше инвестирането на данъчен залог. Обещанието за 18% възвръщаемост — върху инвестиция, осигурена с недвижим имот — привлече вниманието ми.
Разбира се, високите нива на възвръщаемост обикновено са балансирани с високи нива на риск. Но ораторът продължи да каза, че е „практически толкова безопасно, сякаш сте паркирали парите си в застрахован от FDIC сметка във вашата местна банка." Така че интересът ми беше възбуден да проуча това инвестиране в недвижими имоти под радара стратегия.
Разбрах, че инвестирането в данъчни запори съществува от повече от 200 години. Никога не съм го чувал? Може би това е така, защото данъците са… добре… ничия любима тема за дискусии. Да кажете на някого на коктейл, че сте данъчен счетоводител, е страхотно спиране на разговора.
И все пак тази инвестиция се възползва от факта, че плащането на данъци е неизбежно. Никой не получава пропуск. Все пак не всеки може да плати на данъчните, когато той почука.
Правителството винаги рано или късно разбира. Така че инвестирането в сертификати за данъчно задържане осигурява на инвеститорите практически гарантиран лихвен процент. Всъщност семейните офиси и институционалните инвеститори инвестират милиарди в сертификати за данъчно задържане от десетилетия.
Основи на данъка върху имотите
Собственик на жилище или не, вероятно сте запознати с идеята за данъци върху имотите. Правителствата облагат собствениците на имоти, за да финансират облаги и услуги за „общото благо“ на общността. Данъкът върху имуществото е в допълнение към данъка върху доходите и продажбите.
Приходите от данък върху собствеността обикновено осигуряват услуги като полицейска защита, обществени библиотеки, центрове за отдих, пътища, училища и снегопочистване. Дори фойерверки.
Ако имате ипотека на дома си, вероятно е месечната ви вноска да включва средства за плащане на данъците ви върху имотите. Вашият кредитор държи парите на депозит и плаща данъците от ваше име директно на окръга, когато са дължими.
Може да не знаете колко плащате данъци върху недвижимите имоти. Но бъдете сигурни, че им плащате, ако притежавате дом. Всички окръзи събират някакъв вид данък върху имуществото.
Отделните парцели с недвижими имоти се оценяват въз основа на местоположение и характеристики. На всеки имот се дава „данъчна оценка“. Собственикът на парцела заплаща данък върху оценената стойност. През 2016 г. процентите по държави варират от ниски от 0,27% на Хаваите до високи от 2,35% в Ню Джърси.
Средната ставка на данък върху имотите за еднофамилни къщи в най-големия град на всеки щат на САЩ се движи около 1,5%. Средното американско домакинство харчи 2149 долара за данъци върху имотите за домовете си всяка година, според Бюрото за преброяване на населението на САЩ.
Окръгът, в който се намира имотът, обикновено събира данък върху собствеността. Ако собственикът на имота не плати данъка, размерът на данъка става запор върху имота.
Запорът срещу имота обаче не помага на окръжните и местните власти да плащат за услугите и ползите, които са обещали на своите граждани. Окръгът се нуждае от парите сега, за да изпълни бюджетните си задължения. Правителството не взема дългови задължения!
Какво точно е удостоверение за данъчен залог?
Въпреки че процесът се различава в цялата страна, местните власти са упълномощени да събират неплатени данъци чрез продажба на удостоверение за данъчен запор или данъчен акт на публичен търг. Около половината от 50-те щата продават сертификати за данъчен залог. Другата половина продава актове за данъчен запор или договори за изкупуване. Последният е хибрид между удостоверение и акт. Някои щати продават както данъчни задържания, така и данъчни актове.
Между двете има важни разлики. Обикновено купувате сертификат за данъчно задържане, защото искате лихва. Ако собственикът на жилището не го изкупи, може да получите имота. С данъчен акт вие купувате имота направо.
Едното не е по-добро от другото. Всеки има предимства в зависимост от вашите инвестиционни цели. Всеки има свой собствен набор от правила и е необходимо проучване. Разбира се, можете да направите и двете едновременно.
Тази статия ще се фокусира върху данъчните задържания и ще остави данъчните актове за друг път.
Лесното инвестиране в данъчни задържания
Хубавото е, че не се нуждаете от лиценз за недвижими имоти. Не е необходимо да създавате LLC. И нямате нужда от много пари, за да инвестирате в сертификати или актове.
Когато купувате данъчно запор, вие основно плащате данъците за собственика на жилището в замяна на сертификат. Сертификатът е подходящ за сумата, която сте платили плюс лихва.
Също така е хубаво, че вашата инвестиция е подкрепена от обезпечението на собствеността или държавните закони, които налагат изкупуване на данъчното задържане, включително лихви и неустойки. Като инвеститор вие се намесвате, за да плащате закъснелите данъци и да заключвате гарантиран лихвен процент върху вашата инвестиция.
Удостоверението за данъчен запор е договорен инструмент. Но няма вторичен пазар, освен може би eBay и други подобни.
Удостоверението е доказателство, че притежателят е закупил подлежащо на изпълнение право на запор върху недвижимия имот. Това е законово задължение за запор от първа позиция върху определен имот. Това означава, че това е първото дългово задължение, което се изплаща, ако имотът премине през възбрана.
(Големите) ползи от инвестирането в сертификат за данъчен залог
Когато купувате удостоверение за данъчен запор, вие не купувате имота. Нито трябва да се занимавате със собственика на имота. Вие просто се намесвате, за да плащате просрочените данъци на правителството на окръга.
В замяна на внасянето на парите, окръгът ще ви даде лихвения процент и таксите за закъснение, които начисляват на собственика, когато данъците най-накрая бъдат платени. Ако собственикът на имота не плаща данъците, можете да наложите възбрана и да вземете правото на собственост върху имота за общата сума на дължимите на окръга данъци, неустойки и такси.
С други думи, има два инвестиционни резултата от инвестиране на данъчен залог:
- Удостоверението за данъчен залог е изкупено и вие печелите обезпечена висока лихва.
- Удостоверението за данъчен запор не се изкупува и можете да придобиете имота чрез възбрана, понякога за стотинки на долара.
В зависимост от вашите инвестиционни цели, всеки резултат може да бъде привлекателен.
Данъчните задържания осигуряват фиксиран лихвен процент, който варира в зависимост от окръга. В Балтимор лихвеният процент е 18% годишно. В други окръзи в цялата страна тя може да бъде много по-ниска или много по-висока. Няколко окръга в Илинойс публикуват лихвен процент от 18% на всеки шест месеца, което се равнява на малко повече от 36% годишно.
Въпреки това, както можете да си представите, тези високи нива на възвръщаемост привличат много внимание. Въпреки че не се нуждаете от много пари, за да инвестирате, конкурентите с дълбоки джобове могат да скочат и да наддават цената, изтласквайки малкия инвеститор.
Цената може лесно и често ескалира над дължимите данъци. Четох, че в някои окръзи имоти могат да бъдат продадени на данъчен търг за повече от стойността на имота.
Особено ако сте акредитиран инвеститор, има няколко алтернативи, които също могат да доведат до двуцифрена годишна доходност. Един пример е Произходни инвестиции, която е частна инвестиционна компания, която позволява на лица с висока нетна стойност да инвестират в диверсифицирани фондове за недвижими имоти.
Няма ограничение за това колко можете да инвестирате
Можете да инвестирате малко или много. Данъчните задържания не са като банкови сметки, които са застраховани от FDIC до определен лимит. Няма ограничение за това колко можете да инвестирате в сертификати за данъчно задържане.
Собственикът на имота запазва собствеността върху имота. Той или тя има право да изкупи — да изплати — удостоверението за данъчен залог, докато съдията на окръжния съд не подпише постановление, разрешаващо процедури за възбрана.
Като притежател на удостоверение за данъчен запор, вие трябва да започнете процеса на възбрана в рамките на определен период от време, обикновено две години. Ако сертификатът не е изкупен и не започнете възбрана навреме, вашата инвестиция ще бъде конфискувана и няма да бъде извършено възстановяване.
Как да наддавате
Повечето окръзи провеждат продажба на данъчни запори всяка година. Повечето търгове се провеждат онлайн. В Балтимор, където живея, окръжната продажба се провежда през юни, а градската продажба се провежда в средата на май.
Регистрирате се няколко седмици преди действителната продажба и плащате такса за регистрация. (В Балтимор таксата е $100.) Изпращат ви имейл с идентификационен номер на офертата. Когато търгът се отвори, наддавате за сертификатите, които ви интересуват, чрез онлайн формуляр.
Минималната оферта, необходима за закупуване на сертификат за задържане на данък, включва брутен данък, неустойки и лихви. Санкциите включват всички приложими разходи, свързани с продажбата на сертификат за данъчен залог. Минималната оферта е посочена до адреса на просрочената собственост и идентификационния номер.
И така, как работи?
Процесът на инвестиране в данъчни запори или дела не е пасивен. Всъщност може да отнеме много време.
Окръгите обикновено публикуват списък няколко седмици преди продажбата на данъчен залог. Може да има стотици налични имоти. Имате нужда от система, за да стесните списъка и да решите за кои от тях искате да наддавате.
По принцип трябва да премахнете тези, които не отговарят на вашите критерии за инвестиране. Започнете със собствен първоначален инвестиционен бюджет. Ако имате само няколко хиляди или дори само няколкостотин долара за инвестиране, можете незабавно да премахнете имотите с по-високи минимални оферти.
Ако искате доход от лихви и нямате цел да придобиете имот, потърсете еднофамилни къщи с ипотека. Те предлагат най-добрия шанс да бъдат изкупени. В много страни процентът им на обратно изкупуване е 95% или по-висок.
Времевата рамка за инвестиране в данъчен залог е между шест месеца и три години. Няма вторичен пазар, на който да продавате вашите сертификати. Така че трябва да сте сигурни, че инвестирате само пари, които няма да ви трябват в краткосрочен план.
Няма комисионни за плащане. Но както споменахме по-рано, вероятно ще трябва да платите еднократна такса за регистрация за търга.
Не забравяйте да извършите дължимата проверка
Надлежната проверка е задължителна. Може в крайна сметка да наложите възбрана върху имот. Ще искате да минете и да разгледате имотите. Вие също така ще искате да направите внимателно онлайн проучване, за да завършите надлежната си проверка.
Вероятно няма да можете да огледате вътрешността на имота, тъй като собствениците на жилища едва ли ще ви позволят да се отбиете и да разгледате. Все пак ще искате да знаете колкото можете повече за имота, квартала и района като цяло. Не искате да се забивате с имот, който няма потенциал.
Няколко данъчни права за задържане могат да бъдат закупени върху един и същи имот за следващите данъчни години. Зависи от това колко е дълъг периодът на изкупуване.
Например, в държава, която има тригодишен период на изкупуване, могат да бъдат закупени три данъчни задържания, по едно за всяка година. Тези права за задържане могат да бъдат закупени от един и същ инвеститор или от различни. Това означава, че може да се изисква повече капитал, докато процесът се движи напред.
При обратно изкупуване на имота, независимо колко инвеститори са закупили данъчни запори, всички данъчни задържания и лихви се изплащат. Ако запорът не бъде изкупен, тогава ще има процес на възбрана съгласно законите на окръга и щата.
Ако целта ви е да възпрепятствате и придобиете имота, може да се наложи да закупите последващи запори, тъй като понякога по-новите данъчни запори имат предимство пред старите. Който наложи възбрана върху имота, за да вземе акта, може също да бъде отговорен да плати всички други притежатели на данък.
Научете повече
Има книги, семинари и курсове по темата. И както споменахме по-рано, всеки окръг има свой собствен набор от правила, регулиращи процеса, периода на обратно изкупуване, нивата на възвръщаемост и самия процес на наддаване.
Тази статия е предназначена за преглед. Можете и трябва да проучите пазара и да се уверите, че разбирате подробностите на планирания пазар, преди да направите оферта.
Като инвеститор, аз постоянно търся нови възможности и оценявам риска спрямо. награда. На 2 юни окръг Балтимор ще проведе годишния си търг на сертификати за данъчен залог.
Регистрирах се за онлайн продажба и получих списъка с имоти, които ще бъдат продадени на търг. В момента списъкът съдържа няколко хиляди имота, но вероятно ще се съкрати преди действителната продажба, тъй като собствениците на имоти плащат данъците си.
Правя обиколни посещения, за да избера внимателно няколко сертификата за данъчен запор, за които бих искал да наддавам. Ще продължа със статия за моя опит през следващите месеци.