Какво е фонд за инвестиции в недвижими имоти?

Преди 90-те години на миналия век инвестирането в недвижими имоти изискваше големи суми капитал. Това ограничава броя на хората, които могат да участват, до тези, които имат достатъчно пари да купуват и държат недвижими имоти.

Но дойдоха фондове за инвестиции в недвижими имоти. Те осигуряват начин на средния инвеститор да получи достъп до доходоносни сектори на недвижимите имоти, като притежава дялове от утвърден фонд, който инвестира в различни сектори на недвижими имоти.

Какво е фонд за инвестиции в недвижими имоти?

Има четири основни типа инвестиции, които се наричат ​​„инвестиционен фонд за недвижими имоти“.

• Взаимни фондове за недвижими имоти
• REITs (тръстове за инвестиции в недвижими имоти)
• Частни фондове за недвижими имоти
• Дългови средства за недвижими имоти

По същество всеки е вид взаимен фонд, който инвестира в ценни книжа, които се предлагат от публични компании за недвижими имоти, създадени само за фонда. И компаниите често управляват обявите за имоти. Компаниите също активно или пасивно управляват средствата. Тези фондове улесняват средния инвеститор да диверсифицира портфейла си, като инвестира в недвижими имоти.

Договорен фонд за недвижими имоти

Най-разпространеният фонд е a взаимен фонд за недвижими имоти. Този тип професионално управлявани и SEC-регулиран фонд инвестира в акции и облигации на утвърдени компании за недвижими имоти и/или директно в имоти.

Взаимните фондове за недвижими имоти предлагат алтернативен начин за пасивно инвестиране в недвижими имоти. Вие просто купувате акции от взаимен фонд, вместо да влагате голяма част от средствата в закупуване на недвижими имоти. Притежаването и управлението на един имот на едно място изисква активно участие – рисковано предложение, ако не сте експерт. Но фондът държи инвестиции, диверсифицирани в много видове активи и сектори на недвижимите имоти. Покупката и продажбата на конкретен имот отнема време и е свързан процес. Но като инвеститор във взаимен фонд за недвижими имоти, вие можете да купувате и продавате своите акции лесно и бързо.

Получавате всички предимства на инвеститор в акции на взаимен фонд.

• Минималната инвестиция е ниска.
• Вашето участие е пасивно.
• Вградена е диверсификация.
• Вашата инвестиция е високоликвидна.

Тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT)

А инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT) е доверително дружество или корпорация, което инвестира директно в недвижими имоти чрез закупуване, държане и продажба на имоти или ипотеки. АДСИЦ са структурно различни от взаимните фондове за недвижими имоти по няколко начина.

• Те са задължени от IRS да изплащат 90% от облагаемите си печалби на акционерите всяка година.
• Най-малко 75% от активите на АДСИЦ трябва да бъдат инвестирани в недвижими имоти.
• Най-малко 75% от брутния доход на АДСИЦ трябва да идва от наеми, ипотечни лихви или печалби от продажба на имоти, държани от АДСИЦ.

Има три основни типа REITs:

Собствен капитал АДСИЦ притежават и управляват търговски имоти. Те включват апартаменти, офис сгради, хотели и търговски центрове. Тези АДСИЦ събират наеми и лизингови такси. И това осигурява стабилен и лесен за прогнозиране доход от наем, който има тенденция да се увеличава с течение на времето.

Ипотечни АДСИЦ дават пари на заем за ипотеки, да купувате съществуващи ипотеки или да купувате обезпечени с ипотека ценни книжа. Те получават доходи от лихви при изплащане на ипотеките.

Хибридни АДСИЦ инвестирайте в комбинация от собствен капитал и ипотеки. Хибридните АДСИЦ печелят независимо дали лихвените проценти се повишават или намаляват. АДСИЦ само за собствен капитал и само за ипотека могат да бъдат обект на колебания по време на променливост на лихвите.

Взаимните фондове за недвижими имоти и АДСИЦ са удобен и пасивен начин за индивидуалните инвеститори да диверсифицират инвестициите си в сегмент от пазара на недвижими имоти. Притежавайки акции, инвеститорите се възползват от няколко от уникалните предимства на притежаването на недвижими имоти, без лично да купуват и държат недвижими имоти.

Един REIT, който харесваме тук в InvestorJunkie, е Фондация. Не е нужно да сте акредитиран инвеститор, за да инвестирате с Fundrise и можете да започнете да инвестирате в недвижими имоти само с $500. Научете повече в нашия Преглед на фондация.

Частни фондове за недвижими имоти

Частни фондове за недвижими имоти обединява средства от индивидуални инвеститори и инвестира директно в предварително проверени и специфични възможности. Тези фирми служат като това, което се нарича „генерален партньор“ (GP). Те набират пари от частни инвеститори, известни като „партньори с ограничена отговорност“ (LP). Генералният партньор идентифицира и придобива или финансира инвестиции в недвижими имоти. И управлява портфолиото, за да осигури възвръщаемост на инвестициите на ограничените партньори.

Акциите на фондове за частни инвестиции в недвижими имоти не се продават на големите пазарни борси и обикновено са достъпни само за акредитирани инвеститори.

Основните инвеститори включват пенсионни фондове, застрахователни компании, университетски дарения, институционални инвеститори и физически лица с висока нетна стойност. Тези често местни фирми инвестират в комбинация от по-малки и внимателно подбрани предприятия за жилищни и търговски недвижими имоти. Инвеститорите смятат тези фондове за по-спекулативни от взаимните фондове за недвижими имоти. Фондовете изплащат редовно дивиденти на инвеститорите.

Аз лично инвестирам в частна инвестиционна компания, Триус кредитни партньори. Дава пари на заем на местни плавници. Ръководството на фирмата проверява кредитополучателите и имотите/възможностите. След това предоставя краткосрочни заеми на квалифицирани инвеститори в недвижими имоти / плавници. Тези хора купуват, рехабилитират и препродават действителните имоти. Trius начислява на плавника 12% лихва и плаща 8% на инвеститори като мен. И Trius прави парите си от лихвения спред (разликата от 4%), както и от таксите за откриване на заем, които се начисляват на кредитополучателите.

Дългови фондове за недвижими имоти

А дългов фонд за недвижими имоти е подобен на фонд за частни инвестиции, често в по-голям мащаб. Фондът обикновено набира пари от по-големи институционални инвеститори. И инвестира в развитието или преустройството на значителни търговски имоти, които изискват големи суми в брой. Те включват търговски центрове, комплекси за офис сгради и други дългосрочни проекти.

Повечето дългови фондове се специализират по конкретна стратегия за кредитиране. Банките предоставят универсални видове заеми, които са подходящи за всички. Но частните дългови кредитори работят с кредитополучатели, които имат сложна финансова ситуация. И предлагат заеми и условия, които традиционните кредитори не могат или няма да предоставят. Те предлагат финансиране на многофамилни жилищни строители, индустриални предприемачи, реноватори на хотели/хотели, строителни компании и предприемачи на дребно/пазаруване.

Както фондовете за дялово участие, така и дълговите фондове за недвижими имоти са обезпечени (или обезпечени) от имота, върху който е даден заемът. В случай на неизпълнение на кредита, фондът има възможност да поеме правото на собственост върху имота. Това осигурява голяма полза за инвеститорите. Но по-често, отколкото не, заемодателят променя или преструктурира заема, за да събира от кредитополучателите. Подобно на банките, които се занимават с отпускане на пари, а не за държане на недвижими имоти, дълговите фондове за недвижими имоти се фокусират върху поддържането на въртенето на парите си и да печелят лихви, които да изплащат на инвеститорите.

Каква е разликата между АДСИЦ и договорен фонд за недвижими имоти?

Ключовата разлика е как е структурирано самото предприятие, тъй като и двете се регулират от SEC. Взаимният фонд за недвижими имоти притежава комбинация от недвижими имоти и свързани активи, които се управляват професионално, за да осигурят печалби на акционерите.

АДСИЦ е данъчно облагодетелствана компания, която инвестира в недвижими имоти. АДСИЦ изплащат 90% от приходите си като дивиденти на акционерите. В резултат на това АДСИЦ не плащат корпоративни данъци.

Акциите както на АДСИЦ, така и на взаимни фондове се търгуват на популярните пазарни борси и могат да се купуват и продават лесно и бързо. И двамата изплащат редовни дивиденти на инвеститорите.

Как да инвестирате във фонд за инвестиции в недвижими имоти

Инвестиционните фондове за недвижими имоти първоначално бяха разработени, за да осигурят удобен и лесен за разбиране начин за лицата да инвестират в активи за недвижими имоти. В случай на АДСИЦ и взаимни фондове за недвижими имоти, можете да купувате и продавате акции чрез брокер, подобно на купуването и продажбата на акции на компанията. Или вижте нашия любим платформи за групово финансиране на недвижими имоти, включително такива, които предлагат АДСИЦ.

Фондовете за частен капитал и дълговите фондове за недвижими имоти обикновено са извън пазара и не се рекламират. Така че трябва да направите малко копаене и проучване, за да намерите и оцените тези опции. И тъй като повечето от тези предложения са малко по-сложни, IRS често изисква да сте акредитиран инвеститор.

Плюсовете и минусите на инвестирането във фонд за инвестиции в недвижими имоти

При всеки от тези четири вида инвестиционни фондове за недвижими имоти инвеститорът има пасивна роля и фондовете изплащат периодични дивиденти.

Трябва ли да инвестирате във фонд за инвестиции в недвижими имоти?

Като инвеститор е важно да диверсифицирате инвестицията си между пет класа активи, които съставляват балансирано портфолио:

• фиксиран доход
• собствен капитал
• недвижим имот
• стоки
• пари в брой

Специалистите по богатство обикновено препоръчват да разпределите 15–20% от портфолиото си за недвижими имоти. А инвестиционните фондове за недвижими имоти предоставят най-удобния начин за постигане на това, без да е необходимо да разбирате тънкостите на самия имот.

Недвижимите имоти са свой собствен пазар. И повечето притежания на недвижими имоти не са тясно свързани с възходите и паденията на фондовия пазар. Така че е добро убежище да диверсифицирате портфолиото си, като държите някои активи в недвижими имоти.

Фондовете обикновено се специализират в една или няколко стратегии и видове активи. На фондовия пазар трябва да разберете бизнеса зад всяка акция, която купувате. И е важно да имате основно разбиране за видовете активи, в които инвестира фондът за недвижими имоти, който сте избрали. Например, средствата, инвестиращи единствено в развитието на нови офис площи, няма да се справят непременно добре, ако тенденцията към работа от вкъщи продължи.

Важно е да се анализират бизнес перспективите на инвестиционната стратегия на фонда. И направете дължимата проверка на управителите на фондове.