„Краудфандинг“ се отнася до набиране на пари от публични инвеститори — „тълпата“ — чрез онлайн платформи. Преди краудфандинга собствениците на бизнес събираха пари чрез приятели, кандидатствайки за банков заем или отивайки в частна инвестиционна компания.
Crowdfunding предоставя нов източник на финансиране за бизнеса и нова входна точка за индивидуалните инвеститори. Вече не е необходимо да разполагате с достатъчно средства, за да финансирате сами цялата сделка с недвижими имоти – по-скоро се присъединете към други подобни инвеститори, „тълпата“, за да получат достъп до сделки, които преди са били достъпни само за супер богат.
Краудфандингът за недвижими имоти придоби популярност както сред доставчиците, така и при инвеститорите и има много фирми, които се специализират в различни области на платформи за недвижими имоти, с голямо разнообразие от функции, уникални за тяхното предлагане. Нашата любима услуга за краудфандинг е CrowdStreet, която е компания за търговски недвижими имоти, която предоставя директен достъп до конкретни възможности за инвестиции в недвижими имоти и най-важното- всички такси са за спонсорите, а не за инвеститора.
Повечето платформи за краудфандинг на недвижими имоти позволяват на инвеститорите да изберат едно от двете дълг или собствен капитал инвестиции (със сигурност можете да включите комбинация от двете във вашето портфолио). Ето разликите, които да ви помогнат да определите кой - дълг или собствен капитал - най-добре отговаря на вашите инвестиционни цели и толерантност към риска. (Можете да намерите подробна сравнение на платформи за краудфандинг за недвижими имоти тук.)
Какво представляват дългови инвестиции в недвижими имоти?
Когато инвестирате в дългови инструменти, вие действате като заемодател на собственика на имота или спонсора на сделката. В зависимост от структурата – която варира в зависимост от платформата за краудфандинг на недвижими имоти – заемът е обезпечен или от: (1) самия имот или (2) запис на заповед, обезпечен от LLC, притежаващ имота.
Плюсове на дългови инвестиции
Първи да получи заплата — Като дългов инвеститор, вашата инвестиция е обезпечена от самия имот или от запис на заповед, притежаван от LLC. И в двата случая вие сте на първо място сред кредиторите, които получават плащане, ако заемът стане в неизпълнение. Процесът по подразбиране на заема варира в зависимост от платформата, така че трябва да направите надлежната си проверка. Понякога инвеститорите трябва да плащат за част от разходите за възбрана, ако заемът за имот не може да бъде изплатен и имотът бъде запориран.
По-кратък период на задържане — Дълговите инвестиции имат предварително определена дата на изплащане, обикновено между 6 и 24 месеца.
Редовни месечни или тримесечни разпределения — Както е типично при заемите, има редовен график за изплащане на лихви и принципи ежемесечно (понякога на тримесечие вместо месечно). Знаете какво и кога получавате.
Минуси на дългови инвестиции
Такси — Таксите обикновено са по-високи за дългови инвестиции, отколкото за инвестиции в капитал.
Връщанията са ограничени — При дългови инвестиции вие сте ипотекарен притежател на заем, обезпечен с конкретен имот. Възвръщаемостта ви е ограничена до лихвата, натрупана върху парите, които сте заели на кредитополучателя - не участвате в печалбата, направена от сделката.
Без данъчни облекчения — Едно от предимствата на инвестирането в недвижими имоти е, че собствениците на имоти могат да приспадат амортизацията. Като дългов инвеститор вие заемате пари на собственика на имота, а не на самия собственик, така че не можете да приспаднете амортизацията на имота.
Какво представляват капиталовите инвестиции в недвижими имоти?
С инвестирането в собствен капитал вие получавате пропорционална част от собствения капитал в конкретен имот или портфолио от имоти и дял в печалбите, когато имотът се развива и продава или управлява за отдаване под наем доходи.
Плюсове на капиталовите инвестиции
Достъп до сделки, които досега не са били налични — Благодарение на лекотата, ефективността и мащабируемостта на онлайн платформите (където всички съответни документи могат да бъдат публикувани онлайн, сделките могат да бъдат разделени на ниски минимални инвестиционни акции и средствата могат да текат по електронен път напред-назад), сделките с акции, които преди не са били достъпни за индивидуалните инвеститори, сега са просто мишка щраква.
Потенциал за по-висока възвръщаемост — Като инвеститор в акции, вие купувате акции в бизнеса, а не просто заемате пари за финансиране на сделката. Като такъв, вие имате право да участвате в нетната печалба.
По-ниски такси — Като цяло сделките с акции носят по-ниски инвестиционни такси от дълга.
Възможни данъчни облекчения, прехвърлени върху инвеститорите — Като инвеститор в капитал, вие притежавате част от имота и в зависимост от платформата може да имате право на приспадане на разходите за амортизация, за да намалите данъците върху печалбите си.
По-голямо удовлетворение на инвеститорите — Инвестиране в конкретни сделки, които могат да бъдат много задълбочено проверени чрез разглеждане на съответните документи онлайн, може да осигури по-голямо чувство за контрол и удовлетворение, отколкото закупуването на акции в голяма търговско дружество.
Минуси на капиталовите инвестиции
Риск от провал — Инвестициите в дялов капитал имат по-висок риск от дългови инвестиции. Спонсорите на сделки може да нямат опит и насоки на опитни професионалисти по недвижими имоти. Финансирането на предприятие за недвижими имоти е само първата стъпка. Без адекватен бизнес план и поддържаща структура дори много обещаващи възможности могат да се провалят.
Дългосрочна инвестиция — Докато изплащането обикновено е по-високо, инвестициите в дялов капитал отнемат повече време, за да се материализират, отколкото инвестициите в дългови инструменти. Има алтернативни разходи за обвързване на вашите инвестиционни долари в дългосрочни инвестиции, които трябва да бъдат претеглени спрямо очакваната възвръщаемост и нейната вероятност.
Необезпечени — Инвестициите в акции носят по-висок риск, отчасти защото вашата инвестиция се счита за несигурна. Не сте първият на опашката, за да получите възвръщаемост на инвестицията си, ако сделката се провали. Вие притежавате недвижим имот, който най-вероятно е обезпечен със заеми, които се връщат първо, ако има неизпълнение.
Ето диаграма, обобщаваща основните разлики между капиталови и дългови инвестиции за краудфандинг в недвижими имоти:
| Дълг | Собствен капитал | |
|---|---|---|
| Вид инвестиция | Кредитор към собственик на имота | Собственик на имота (акционер) |
| Връщане | Лихва (фиксирана) | Дял от нетните печалби (различава се) |
| Потенциал за връщане | Таван, ограничен до лихвения процент по заема | Неограничен, може да бъде двуцифрен |
| Риск | Нисък | По-висок |
| Осигурен от | Изплащането на заема е или (1) обезпечено от имота или (2) необезпечен запис на заповед | Необезпечени - Вие притежавате стойност на недвижими имоти след дълг |
| Старшина по подразбиране | 1-ви, за да получите изплащане, но може да се наложи да платите част от разходите за възбрана, ако заемите са в неизпълнение | 2-ри за получаване на изплащане |
| Разпределения | Да, месечни или тримесечни лихви | Различно, понякога се плащат тримесечни разпределения |
| Такси | Обикновено 2% + възможна такса за издаване на заем | Обикновено 1%-2%, без авансови такси или такси за обслужване |
| Период на задържане | Варира: 6-24 месеца | Варира: 1-10 години |
| Данъчни облекчения | Не | Да, инвеститорите обикновено могат да вземат приспадането на амортизацията, без да притежават директно имота |
При сделки с дълг или дялов капитал, достъпни чрез краудфандинг, има два допълнителни риска, които трябва да разберете:
Възможна измама — Същата функция — онлайн мащабируемост — която прави груповото финансиране на недвижими имоти достъпно за малки инвеститори, също така го прави отворен за измами. Ето защо повечето от тези инвестиции са достъпни само за акредитирани инвеститори, които знаят как да извършват надлежна проверка и имат капитал да рискуват цялата си инвестиция.
Възможни нарушения на сигурността — Става все по-често срещано за водещи търговци на дребно и компании, които съхраняват вашата лична информация, да бъдат хакнати. Дори и с най-модерните стени за сигурност, сайтовете за краудфандинг са отворени за риск от хакване.
Дълг или собствен капитал? Ключовите играчи са…
Всяка от платформите за групово финансиране на недвижими имоти е малко по-различна и обикновено се грижи за конкретна ниша, но всички те са концептуално същото — предоставяне на онлайн технологична платформа, която улеснява съгласуването между операторите на недвижими имоти, които искат набира капитал и акредитирани инвеститори, които искат да инвестират директно в конкретни проекти за недвижими имоти чрез парични заеми.
Повечето сайтове за краудфандинг имат минимална инвестиция от $5000 и трябва да сте акредитиран инвеститор. Сред тези, Могул за недвижими имоти включва жилищни и търговски капиталови инвестиции. RealCrowd предлага търговски сделки, както собствен капитал, така и дългови. Парче земя специализира в дългови проекти, както търговски, така и жилищни.
За по-голяма минимална инвестиция можете да изберете търговски дългови и капиталови инвестиции CrowdStreet с 10 000 долара и LendingHome предлага инвестиции в жилищни дългове с минимална инвестиция от $50 000.
Покривен елементУникалното предложение на инвеститорите предоставя на инвеститорите възможност да закупят конкретен жилищен имот под наем със съществуващи наематели - очевидно входните цени варират, тъй като лично купувате цялото Имот.
Долния ред
Всички инвестиции идват с риск, а недвижимите имоти имат различни рискове от инвестициите в акции. Дълговите инструменти предлагат по-малък риск от инвестициите в капитал. Вашите инвестиционни цели може да благоприятстват инвестициите в дялов капитал, ако търсите поразителен растеж или потенциал за печалба. Обратно, може да се съсредоточите върху дългови инвестиции, когато предпочитате постоянен доход и по-малък риск.
Наистина се свежда до приспособяване на вашите инвестиционни действия, за да съответстват на вашите цели и толерантност към риска – и извършване на надлежна проверка на всяка платформа за групово финансиране и конкретната сделка.