Обръщането на къщата включва закупуване на къща, която се нуждае от ремонт, извършване на корекции и бърза продажба за печалба. Това е доста проста идея, но изпълнението е всичко друго, но не и просто. Обръщането на къща не е инвестиция, която повечето инвеститори трябва да поемат. Въпреки това, за правилния инвеститор, обръщането на къща може да бъде изключително печелившо.
И така, трябва ли да инвестирате в къща flipping? Нека разберем.
Кратката версия
- Обръщането на къща може да бъде доходоносно за инвеститори с предварително капитал и които са готови да направят проекта „Направи си сам“.
- Можете да направите значителна печалба само от една обърната къща, ако приемем, че не се сблъсквате с никакви усложнения.
- Обръщането на къща е рисковано и инвеститорите трябва да са подготвени да имат допълнителни пари, спестени в спешен фонд.
Цената на среден флип
Почти всеки експерт, с когото говорих, спомена огромните разходи за обръщане на къща. Средната цена, се движи около $48 000, прави тази опция за инвестиция недостъпна за начинаещи. Очаква се да заплатите следните разходи по време на процеса:
Покупна цена
Покупната цена вероятно е най-голямата цена, която ще трябва да платите. Финансирането на къща, която възнамерявате да обърнете, увеличава риска ви, така че ще искате да платите цялата продажна цена, ако е възможно. Ако трябва да го финансирате, помислете за живеене в дома, докато ремонтирате.
Въпреки че плавниците са предназначени да бъдат евтини домове, които ремонтирате, ще трябва да измислите хиляди долари, ако не и стотици хиляди долари, за да покриете само цената на покупката. „Домашните плавници биха могли да се възползват от прилагането на правилото за 70%. Това означава, че инвеститорите не трябва да плащат повече от 70% от ARV на имота, минус разходите за необходимите ремонти“, казва Джон Санборн от Недвижими имоти Братска любов.
Заключителни разходи
Когато купувате плавник, ще трябва да платите разходите за затваряне два пъти: когато купувате и когато продавате. Средно разходите за затваряне обикновено „варират между 2% до 7% от покупната цена“, казва Санборн.
Това, че сте агент по недвижими имоти, ще помогне за намаляване на тези разходи, тъй като ще получите комисионна, когато купувате (като агент на купувача) и ще трябва да платите само един недвижим имот, когато продавате.
Разходи за ремонт
Най-големият разход, който ще имате, ще бъдат материалите и времето, от които се нуждаете, за да обновите дома.
„Естествено, инвеститорите изчисляват основните разходи за скъпи артикули като кухня и бани, покрив, боядисване и подове и т.н., казва Скот Харвел, основател на Quick Sale Homes, Inc. „Но някои инвеститори не предвиждат бюджет за много от по-малките билети, които се натрупват. Осветителните тела, ключовете и контактите, дръжките на вратите, озеленяването и дори толкова дребни неща като пирони и винтове могат да добавят до хиляди долари.“
>>Свързани: Колко струва да продадете дом
Комунални разходи
Докато ремонтирате, трябва да имате предвид разходите за електричество, вода и топлина. Точно като всеки друг собственик на жилище, вие ще ги плащате на месечна база, докато не разтоварите имота.
Маркетингови разходи
Когато търсите къща или искате да продадете наскоро обърнат дом, ще трябва да отчетете разходите за маркетинга, който ще трябва да направите.
Харвел казва: „Повечето инвеститори трябва постоянно да рекламират, за да имат достатъчно възможности да закупят имоти с отстъпка. Средната цена на договор на нашия пазар в момента е $7500. С други думи… всеки $7500, които харчим за реклама, води средно до една къща с договор.“
Плюсове и минуси на House Flipping
Професионалисти
- Това е краткосрочна инвестиция – Повечето обръщания се случват в рамките на една година, което ги прави краткосрочни инвестиции, които често имат висока възвръщаемост. Това означава, че няма да се налага да чакате десетилетие, за да извлечете ползите от вашата инвестиция.
- Опитните строители могат да правят проекти „направи си сам“. – Обръщането се прави най-добре от онези, които знаят какво правят или от страна на строителството, или от страната на недвижимите имоти. Това намалява това, което ще трябва да платите на външен човек, за да свърши работата.
- Потенциално високи печалби – Flippers печелят средно от $67 000 възвръщаемост (от първото тримесечие на 2022 г.), когато се продават. Ако всичко върви по план, можете да спечелите сериозна възвръщаемост за много кратък период от време.
минуси
- Жилищният пазар често е рискован – Жилищният пазар не е известен с това, че остава последователен. В определени години се наблюдава огромен подем в покупките на жилища, докато в други се наблюдават високи лихвени проценти и по-малко купувачи. За непосветените разбирането на сложността, която причинява тези промени, може да бъде трудно и може да не купите или завършите проекта си в подходящия момент за покупка или продажба.
- Ще платите много предварително – Между покупната цена, разходите за затваряне и всички други свързани разходи, търсите огромна част от парите, само за да започнете да инвестирате. Много инвестиции нямат минимални инвестиционни изисквания, дори близки до толкова високи.
- Може да плащате краткосрочни капиталови печалби – Ако купите, ремонтирате и продадете дома си в рамките на една година, в крайна сметка ще платите краткосрочен данък върху капиталовата печалба.
- Финансирането може да бъде трудно осигурено – Не можете да излезете и да вземете традиционна ипотека, когато променяте дом. Вместо това ще ви трябва някакъв вид заем за ремонт (има много). Това са рискови заеми за заемодателите, „така че те често изискват обезпечение като жилища или коли, преди да ги отпуснат одобрение за финансиране, което добавя допълнително време (и разходи) към всеки план на проект“, казва Шон Мартин, главен изпълнителен директор на Пари за къщи.
Колко време отнема обръщането на къща?
Според Rocket Mortgage, типично обръщане, при което не възникват проблеми, отнема между 6 и 12 месеца. Въпреки това, инвеститорите не трябва да подценяват колко много начини тази конкретна инвестиция може да се обърка. Вие купувате дом, а не акции, зависими от множество фактори, които променят цената. Може да откриете, че трябва да ремонтирате цяла електрическа система, която не сте отчели, или цялата основа може да бъде простреляна, или може да се наложи да поправите кладенец или водопровод.
Никога не знаеш напълно какво има къщата, докато не вземеш ключовете в ръка и не започнеш да събаряш нещата. Въпреки това, добавянето на няколко допълнителни месеца към вашата времева рамка е необходимост, когато променяте домовете.
>>Свързани: Дългосрочен срещу краткосрочен данък върху капиталовите печалби
Кой може да прави пари, обръщайки къщи?
Няма законово ограничение за това кой може да купува жилища и да ги прехвърля. Всеки възрастен с ноу-хау и налични пари може да се опита да преобърне дом. Въпреки това определено има инвеститори и лица, които са по-подходящи за работата.
Инвеститори, които не са склонни да рискуват
Струва си да имате търпение, когато сте домакински плавник. Прекалено нетърпеливите купувачи вероятно няма да получат най-добрата сделка. „Инвеститорите, които правят най-много преобръщане на имоти, са силно избирателни и склонни към риск. Не скачайте върху първия дом, който пресече пътя ви; най-добрите инвеститори могат да изчислят стотици сделки, преди да намерят такава, която изглежда като подходяща,” обяснява Джош Степлинг, брокерски сътрудник в Джош Степлинг Груп в EXP Realty.
>> Прочетете повече: Какво представлява надлежната проверка на недвижимите имоти? (Най-добри практики)
Направи си сам
Тези, които успешно са работили в строителството, са едни от най-добрите кандидати за преобръщане на къщата. Те, в края на краищата, знаят тънкостите на строителството и довършването на жилища. Те знаят колко време отнемат определени работни места и вероятно колко ще струват.
Плащането на изпълнители да влязат и да свършат работата вместо вас е твърде скъп начин за повечето инвеститори, поне докато не натрупат капитал за това. За първи път и тези без изобилие от капитал трябва да запазят работата си в компанията, ако искат да направят някаква печалба.
Професионалисти в индустрията за недвижими имоти
Чип и Джоана Гейнс са изградили империя за недвижими имоти, защото се грижат за всеки аспект от преобръщането на дом. Те не само че сами обръщат къщите, но дори вече имат агенция за недвижими имоти. Ако можете да направите сам целия проект и имате някой, който познава както конструкцията, така и компонентите на агента по недвижими имоти, не е нужно да възлагате каквато и да е работа на външни изпълнители, така че да не харчите допълнителни пари.
Съвети за успешно обръщане на къща
Ако сте решили, че обръщането на домове може да е правилният път за вас, вземете под внимание няколко съвета, преди да се потопите с главата напред:
Изчакайте правилната къща. Бъди търпелив. Пазарът на недвижими имоти е склонен да се променя често. Няма смисъл да бързате да купувате жилище, ако не сте 100% сигурни, че в крайна сметка ще се получи. Ако бързате да купите и се натъкнете на проблеми, може да очаквате нулева печалба.
Обърнете внимание на квартала. Преобръщането на къща в западнал квартал, който не е в етап на ревитализация, може да означава, че няма да намерите купувач с достатъчно пари, за да купите имота. Това може да доведе до голям удар във вашите печалби. Не забравяйте внимателно да проучите кварталите на всички домове, които ви интересуват.
Вземете преглед. Получаването на второ мнение не е лошо нещо. Една инспекция е няколкостотин долара, които могат да ви спестят от закупуване на къща, в която ще трябва да вложите стотици хиляди долари.
Имайте фонд за спешни случаи. Никога не знаете какво ще се случи, когато ремонтирате дом, така че се уверете, че имате пари в наличност. Степлинг казва, че клиентите му „имат позиция „Изненада“ в [техния] бюджет, която представлява 10%-20% от общия бюджет за обновяване. Ако възникне нещо непредвидено, това няма да ви стресира; ако всичко върви по план, получавате допълнителни 10%-20% печалба."
Помислете за живеене в къщата, докато ремонтирате. Ако е осъществимо, живеенето в къщата, докато ремонтирате, може да ви спести много пари. Не само премахва част от разходите ви за живот, като ви дава повече пари в брой, но също така може да ви спести много данъци. Ако домът е вашето основно жилище за поне две години не трябва да плащате данъци върху капиталовата печалба при всяко повишаване на цената, когато продавате. Това е необлагаем доход!
Последни мисли
Обръщането на къщи изисква много капитали предварително и за покриване на текущите разходи. Ще трябва да закупите къщата и след това да платите за ремонта й. Освен това ще имате разходи за държане, като плащания по заеми и сметки за комунални услуги, които добавят към разходите всеки месец, в който притежавате имота.
Животът в имота поне две години, докато ремонтирате, може да помогне за облекчаване на текущите разходи и може да ви спести пари от данъци, когато продавате.