Инвестирането в недвижими имоти осигурява няколко данъчни облекчения. Амортизацията е тази, за която повечето инвеститори са чували. Това е и един от най -неразбраните. В тази статия ще ви дам основна сметка за това какво е и ще ви покажа как може да ви помогне като инвеститор под наем.
Свойствата се влошават с времето и времето на използване. Поради това IRS позволява данъчни облекчения всяка година за собствениците. Това компенсира амортизацията на тяхното имущество. Това означава, че можете да отнемете част от разходите за вашата инвестиция в недвижими имоти всяка година за продължителността на живота, определена от IRS.
Сградите се амортизират, но земята не се износва
Амортизацията се основава на стойността на подобрения към земята - не самата земя. По този начин IRS обикновено означава къщата. Ако домът ви изгори, земята все още ще бъде там. Тази земя има стойност, която не се обезценява.
Трябва да знаете стойността на земята и стойността на подобренията. Тези стойности се определят най -вече от окръга и са описани във вашата оценка на данъка върху собствеността. Можете да ги потърсите на уебсайта на вашето окръжно правителство, тъй като това са публични данни. Разбивката също често е в заключителните документи, които получавате, когато купувате имота.
Често 15–25% от данъчната оценка на жилищните недвижими имоти се дава на земята, а 75–85% отиват за подобренията. Да речем, че притежавате имот под наем, оценен на 100 000 долара. Разбийте го и може да имате 80 000 долара подобрения и 20 000 долара стойност на земята. И така, 80 000 долара са амортизируеми - не пълните 100 000 долара.
Как работи
За жилищни имоти IRS заяви, че полезният живот е 27,5 години. Можете да удържате данък до стойността на имота през това време.
Вземете примера, в който домът е на стойност 80 000 долара. Вземате данък от $ 2,909 всяка година ($ 80,000 ÷ 27,5 години). Да речем, че вашият нетен годишен доход от наем е 8 300 долара. Вашият облагаем доход от наем пада до 5 391 долара.
Данъчните облекчения за амортизация не са само за недвижими имоти. Активите, закупени и използвани от бизнеса, също могат да се амортизират в определената от IRS продължителност на живота. Например, можете да закупите нов принтер за вашия бизнес и да амортизирате стойността му за пет години. Приемате приспадането всяка година, когато принтерът ви остарее и загуби стойност.
Уникален момент при амортизацията на недвижими имоти е, че става въпрос за актив, който често не губи стойност. Всъщност стойностите на имотите са склонни да се покачват с течение на времето. Това означава, че получавате данъчен кредит върху стойността на актив, който може да се повишава, а не да намалява.
Нещо повече, амортизацията е данъчен кредит, който е върху издръжката на имота и други разходи, които можете да отнемете от приходите от наем, които получавате. Когато го вземете, той осигурява данъчно приспадане, което намалява данъчното ви задължение. Това означава повече пари, които можете да използвате, за да купите повече имоти, да изплатите заема, ако сте го взели, да платите за издръжка или за друго, за което искате да го похарчите.
Внимание: „Използвайте го“ или „Загубете го“
Това данъчно облекчение идва с последствия по пътя. Когато продавате имота, IRS връща данъка, който бихте платили през годините, без да се ползва от амортизация.
Приходите от продажбата подлежат на „възстановяване на амортизацията“. Тази част от приходите ви се облага с обичайната ви данъчна ставка. Не процентът на капиталовите печалби.
Данъкът върху капиталовите печалби е плосък 15%. Той помага на повечето хора да плащат данък върху капиталовите печалби над данъка върху дохода. Данъчната ставка за възстановяване е повече от данъчната ставка за капиталовите печалби.
Така че може би мислите да не предприемате амортизационни данъчни облекчения. IRS има правило да спре това. Когато едно лице продава имот под наем, размерът на амортизацията, че бих могъл ще бъдат изчислени. Това означава, че има смисъл да правите почивка всяка година.
Амортизацията има още едно предимство
Има още нещо хубаво в амортизацията. Той може да промени парично положителния наем на загуба на хартия. Тази загуба може да намали другия ви облагаем доход.
Вземете същия пример като преди. Амортизируемата сума на вашия имот под наем е 80 000 долара. Вашият имот носи 11 000 долара годишно под наем. Годишните ви разходи са лихвени плащания по заем в размер на 6 000 долара, окръжни данъци върху имуществото в размер на 1800 долара, застрахователни разходи в размер на 300 долара и разходи за поддръжка от 600 долара. Сумата на разходите е 8 700 долара годишно.
Приспадането на амортизацията е $ 2,909 ($ 80,000 ÷ 27.5 години). Така че имате $ 11 000 под наем и разходи от $ 11 609 ($ 8 700 в реални разходи плюс 2 909 долара данъчно приспадане). Това дава „загуба“ от $ 609 на имота. Тази загуба може да бъде отнета от вашите спечелени доходи, като например работата ви.
Правилата са изложени в Публикация на IRS 527. Правилата за повторно улавяне са включени Публикация на IRS 946.
Както всяка друга данъчна стратегия, трябва да внимавате да спазвате всички правила. Например, можете да приспаднете амортизацията само върху частта от вашия имот, използвана за отдаване под наем. Ако закупите дуплекс и отдадете под наем едната страна, а живеете в другата, можете да приспаднете амортизацията само за единицата, която отдавате под наем. Не този, в който живееш.
Помага да се консултирате със счетоводител. Това ще гарантира, че сте в съответствие с правилата. Също така ще ви помогне да разберете кой начин на изчисляване на амортизацията е най -подходящ за вас. Изберете счетоводител, който работи с инвеститори в недвижими имоти. Може да получите някои страхотни данъчни съвети за вашата конкретна ситуация.