Намирането на подходящо място за живеене често е трудно за семейства с финансови затруднения. Много семейства с ниски доходи плащат половината от месечния си доход под наем и все още се оказват да живеят в по-ниски и дори опасни условия.
Още от Голямата депресия в Съединените щати има програми за подпомагане на жилищата. Една от най -популярните е федерална програма, известна като „Раздел 8“, която се управлява от местните власти по държавните жилища. Раздел 8 може също да предостави инвеститори, които искат да участват в активни инвестиране в недвижими имоти с някои големи възможности.
Как работи
Създаден през 1974 г., раздел 8 е претърпял много промени и допълнения. Днешната версия е програма „ваучер за избор на жилище“. Работи по следния начин:
Допустимите семейства могат да намерят единица за наем по свой избор, след като получат ваучер, който плаща до 70% от месечния наем плюс сметките за комунални услуги. Семействата са отговорни за плащането на останалите 30%. Раздел 8 обикновено включва жилищна помощ за хора с увреждания и възрастни граждани, както и семейства с ниски доходи.
Ваучерите за избор на жилище се администрират на местно ниво от държавни жилищни агенции (PHAs). PHA получават федерални средства от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ (HUD) за администриране на програмата за ваучери. В повечето общности има списък с чакащи за получаване на помощ, след като кандидатът е квалифициран.
Допустимост
Кандидатите трябва да отговарят на определени критерии за допустимост, включително:
- Общият доход на семейството, който не може да надвишава 50% от средния доход в окръга, в който живее заявителят.
- Общият брой членове на семейството, които ще пребивават в единицата.
- Получателят трябва да бъде гражданин на САЩ или имигрант с документи, доказващи легален имиграционен статус.
Програмата предвижда до 75% от общия брой жилищни ваучери да бъдат дадени на семейства или лица, чиито общи семейни доходи не са по -високи от 30% от средния доход в областта, в която те избират да живея.
Ако ти си инвестиране в градски или селски имоти под наем, вероятно ще срещнете наематели на раздел 8 с ваучери за жилища. Като наемодател можете законно да изберете да участвате - и да приемете наематели на раздел 8 - или не. Имам няколко наематели на раздел 8 в моите имоти под наем и както повечето неща в живота, има плюсове и минуси.
Предимства за наемодателите, които приемат ваучери по раздел 8
Гарантиран навреме месечен доход от наем - Най -голямото предимство при приемането на наематели на раздел 8 е редовният чек, който получавате всеки месец от правителството. Правителството обикновено плаща между 50% и 65% от наема на наемателя. Сумата зависи от дохода на наемателя и очакваните разходи за комунални услуги за конкретния имот.
След като вашият договор за наем е сключен и всички документи са приключени (много наематели имат пакет), вие сте гарантирани навреме на чек от правителството за значителна част от наема. Това е така, защото PHA изпраща частта от наема, който плаща, директно на наемодателя. Наемателят изпраща отделен чек за своята част и плаща комунални услуги директно на доставчика.
Долни свободни работни места - Намаляването на свободните работни места е важно за инвеститори под наем. Когато имотът е свободен, няма доходи за покриване на данъци, застраховки, такси HOA и други месечни разходи за държане. Много наематели на раздел 8 са склонни да останат на място за дълги периоди от време и са щастливи да подновяват едногодишен наем отново и отново.
По -голям набор от наематели, от които да избирате - Отварянето на вашите наеми за наематели на раздел 8 може значително да увеличи броя на наемателите, от които да избирате. По -широк избор от бъдещи наематели означава, че можете да бъдете по -придирчиви и да намерите наистина подходящ за вашия имот.
Когато публикувам имот под наем, получавам много обаждания за това. Често първият въпрос, който ми се задава, е дали приемам ваучери. Ако отговоря „Не“, бих ограничил групата си от квалифицирани наематели. Докато наемателите на раздел 8 имат ниски доходи, те не са задължително да имат много други проблеми извън това. Докато преглеждате добре своите наематели, те често не се различават от наемателите без ваучери.
Изгодни цени под наем - Винаги има приемлив диапазон от пазарни цени за отдаване под наем на подобни имоти. Апартамент с две спални и две бани може да се наеме от $ 1200 до $ 1500 в моя район. Едно от предимствата на клиенти от раздел 8 е, че месечният наем, който можете да начислявате, е в по -високия край на диапазона на пазарните лихви. ЗНЗ знае, че за притежателите на ваучери от раздел 8 е по -трудно да намерят жилище, тъй като не всички наемодатели приемат ваучери. Така те ще настанят по -високия край на обхвата, за да позволят на получателите на помощ да си осигурят жилище. Това не означава, че можете да надплатите! Ако наемната ви ставка не е конкурентна, вероятно ще трябва да я намалите, за да бъдете приети от програмата по раздел 8.
Допълнителна експозиция за вашата обява за имоти под наем - След като вие и вашият имот бъдете одобрени, можете да посочите имота си на уебсайта на PHA, където притежателите на ваучери могат да го видят. Това е допълнителна възможност за реклама за вашата обява.
Може да бъде възнаграждаващо - Макар аз лично никога да не съм получавал жилищна помощ, преживях 20 -те си години, изграждайки кариера и оцелявайки сам. Знам какво е да се опитваш да живееш с ниски доходи и да си в крак със сметките. Срещнах някои наистина страхотни хора, които получават така необходимата помощ за жилище. Чувства се добре да им осигурите безопасно и приятно място за обаждане. И ако те са отворени за това, имам възможност да предложа някои лични финансови съвети, които ще им помогнат - основни неща, които трябва да се преподават в гимназията, но не са.
Недостатъци на участието в програмата за жилищни ваучери
По -ангажиран процес - Приемането на ваучери от раздел 8 означава, че има няколко обръча, през които да прескочите като наемодател. Първият път, когато го направих, беше едновременно обезсърчаващо и малко разочароващо. Едва след като поразрових процеса, разбрах, че окръгът предлага безплатен 45-минутен информационен семинар за наемодатели веднъж месечно!
За да започнете, трябва да попълните заявление, за да се считате за наемодател от раздел 8. Вие ще предоставите лична информация и подробна информация за вашия имот. Следва оглед на имота. И след като одобрите наемател, има още документи. И накрая, преди средствата да бъдат одобрени за освобождаване, ще трябва да изпратите копие от договора за наем до PHA.
Допълнителна проверка - Вашият имот трябва да бъде инспектиран от PHA. Това е отделна проверка по раздел 8, която е в допълнение към други необходими проверки. Например, в окръг Балтимор, наемодателите са длъжни да си осигурят лиценз за отдаване под наем на имоти и е необходима специална проверка, преди лицензът за наем да бъде одобрен. И ако имотът е построен преди 1978 г., той трябва да се счита за безопасен за олово или сертифициран без олово.
Проверката на PHA е доста проста. Вашият имот под наем трябва да бъде кодиран структурно. Всичко трябва да бъде в правилен ремонт и да работи безопасно. За наемодателя няма разходи за проверката по раздел 8. Наемателите са отговорни за предоставянето на имота за проверка, което обикновено се случва скоро след нанасянето им.
Проверката и изборът на наематели все още са много важни - Въпреки че наемателите трябва да бъдат одобрени от PHA, за да получат ваучер, не приемайте, че са били проверени по подходящ начин. Уверете се, че внимателно проверявате всички наематели на раздел 8 точно както бихте проверили всеки друг наемател. Можете и трябва да извършите всякаква надлежна проверка, която не нарушава Закона за справедливите жилища или държавните и местните закони, включително проверка на предистория и кредит.
Настройката за нов наемател отнема до 60 дни -Има 60-дневно време за обработка с PHA. Това означава, че ще трябва да изчакате два месеца, преди да получите първия чек на правителството. Например, имах семейство от Секция 8 да се премести в моята къща с три спални на 1 януари. Получих част от наема на наемателя на 1 януари и 1 февруари според изискванията. Но получих правителствения чек чак на 1 март. По това време получих тримесечен наем наведнъж (януари, февруари и март).
Специални правила за изгонване - Изгонването на наематели е нещо, което всеки инвеститор в недвижими имоти иска да избегне. Това е скъпо, отнема много време и е скъпо. Преглеждайте наемателите внимателно преди поставянето, за да намалите шанса да го направите. За щастие не ми се е налагало да минавам през този процес с някое от моите имоти. Изселването на наематели на раздел 8 обаче е малко по -ангажирано от обикновеното изселване. За да изгоните наемател от раздел 8, след като той или тя е бил приет, имате нужда от съдебно действие. Това важи дори в държави, които предлагат други методи за изселване.
Обобщение
Раздел 8 е много необходима програма за подпомагане, която позволява на семействата с ниски доходи да живеят в по-безопасни общности и да запазят достатъчно месечни доходи, за да осигурят адекватно семействата си.
Като наемодател, който приема раздел 8 в две от моите наеми, се запознах с някои страхотни хора чрез програмата. За съжаление, срещнах и няколко притежатели на ваучери, при които не ми е удобно да съм наоколо. Моите имоти под наем са нещо повече от финансова инвестиция. Аз лично съм инвестирал време, енергия и пари вземане на необичаен имот и превръщането му в дом. Искам да мога да се доверя на наемателя си да уважава и да се грижи за имуществото ми. И искам да отдавам под наем на честни хора, с които мога да развия успешна дългосрочна връзка. Правилният скрининг е решаващ компонент на успешно управление на имоти под наем независимо дали допускате наематели с жилищни ваучери или не.
За наемодатели, готови да се справят с допълнителни документи и да направят малко повече по заповед на правителство, възможно е да се намерят стабилни наематели - и бъдете сигурни, че ще получавате редовен чек за наем всеки месец.