Данъчни облекчения за имоти под наем: всичко, което трябва да знаете

Както всеки друг бизнес или инвестиция, инвеститорите в имоти под наем искат да печелят. Като цяло, към максимизиране на печалбите, инвеститори в недвижими имоти нужда от увеличаване на годишния доход, намаляване на годишните разходи или и двете.

Тъй като данъците са значителна част от цената на притежание, намаляването на разходите включва намаляване на данъчните задължения. Имотите под наем имат уникални данъчни предимства, които ви позволяват да намалите определени разходи и да отложите определени данъци, допустими от IRS.

Продължете да четете, за да научите какви са тези данъчни предимства и дали се отнасят за вас.

Какво е доход от наем?

Когато хората мислят за доходи от наем, те мислят за месечните наемни плащания, които ви плаща вашият наемател. IRS определя дохода от наем като „всяко плащане, получено за използването и обитаването на собственост”. Често това включва доход в допълнение към месечните плащания за наем.

Ето списък с допълнителни приходи, които трябва да докладвате, както е описано подробно в Публикация на IRS 527:

• Такса за кандидатстване на наемател. Много наемодатели таксуват на потенциалните наематели такса за подаване на първоначалното заявление за наем за преглед и одобрение.
• Такса за анулиране на лизинг. Ако вашият наемател ви плати за анулиране на лизинг, трябва да отчетете този доход.
• Имот или услуги, получени вместо наем. Ако вашият наемател е сръчен „направи си сам“ и вие се съгласявате да се откажете от месец или два наемни плащания, за да го компенсирате за правите подобрения в дома (боядисване например), трябва да поискате сумата на наема, която бихте получили като наем доходи.
• Разходи, платени от наемателя от ваше име. Например много окръзи ще поставят сметката за вода/канал само на името на собственика, а не на наемателите. Ако получите възстановяване от наемателя за ползване, това е доход от наем.
• Такси за пране и други услуги, събирани за използване на удобствата на съоръжението. Приходите, които се генерират от спомагателни услуги, предоставяни на място, са приходи от наем.
• Гаранционният депозит обикновено не се счита за доход от наем. По-скоро това са пари, които получавате и заделяте в ескроу по време на условията на лизинга. В крайна сметка връщате тези пари на вашия наемател. Ако сте спечелили лихва върху гаранционния депозит, докато го държите, тогава тази лихва е облагаем доход от наем. Ако задържите част или целия гаранционен депозит за ремонт, сумата, която задържате, е доход от наем (а цената на ремонта е разход за наем). И ако гаранционният депозит се използва като окончателно плащане на наем, той се счита за авансов наем и трябва да бъде поискан като доход.

Кои данъчни облекчения за имоти под наем можете да вземете?

Ако получавате доходи от наем от наем на жилищна единица, има определени разходи за наем, които можете да приспаднете във вашата данъчна декларация.

Както е определено от IRS, можете да приспаднете „обикновените и необходими разходи за управление, опазване или поддръжка на вашия имот под наем“. Обикновените разходи са тези, които са обичайни и общоприети в бизнеса. Необходимите разходи са тези, които се считат за подходящи, като разходите за определени материали, консумативи, ремонти и поддръжка, които правите на вашия имот под наем, за да поддържате имота си в добра експлоатация състояние.

Най-често срещаните приспадащи се разходи за наем включват:

• реклама. Разходите за обявяване и маркетинг на вашия имот под наем.
• Авто и пътни разходи. Само с цел поддръжка на имота и събиране на наем.
• Почистване между наематели. Въпреки че почистването може да бъде скъпо, това е разход, подлежащ на приспадане. Имам професионално почистване на килимите между наематели във всичките ми имоти и струва няколкостотин долара при най-големия ми наем.
• Амортизация. IRS признава, че недвижимата собственост се обезценява с времето, така че имате право да приспадате амортизацията годишно. Регламентите на IRS изискват инвеститорите в имоти под наем да възстановят годишната амортизация, когато продадете имота, независимо дали сте използвали или не годишната амортизационна печалба. Така че не забравяйте да разпределяте загуба от амортизация всяка година.
• Юридически и други професионални хонорари. Адвокатски хонорари, комисионни за недвижими имоти и някои разходи за затваряне, като такси на компания за сетълмент, са разходи, подлежащи на приспадане.
• Ипотечна лихва, платена по вашия заем. В това се крие едно от най-големите предимства на инвеститора в имоти под наем – ливъридж. Ливъридж е използването на зает капитал за покупка и/или увеличаване на потенциалната възвръщаемост на инвестицията. С първоначална инвестиция от $30 000 (20% надолу), вие получавате възможността да получите всички предимства от притежаването на актив на стойност $150 000. И тъй като вашето ипотечно плащане е разход, подлежащ на приспадане, вашият наемател по същество плаща вашата ипотека вместо вас.
• Такси на заемодателя. Точките за отпускане на заем и други разходи за обезпечаване на ипотеката са разходи, подлежащи на приспадане.
• Разходи за поддръжка и ремонт. Разходите, пряко свързани с поддръжката и поддръжката на имота, са подлежащи на приспадане разходи, както и ремонтите, които трябва да направите, за да поддържате имота в състояние за отдаване под наем. Ако плащате премии за сервизна компания на повикване за поправка на големи уреди (например гаранционен договор за HVAC обслужване), това е разход за поддръжка.

Бакшиш: Не бъркайте поддръжката и ремонтите с подобренията на дома. Вие обработвате двете по различен начин за данъчни цели. Докато разходите компенсират приходите през годината, в която се случват, подобренията не са преки разходи. По-скоро можете да „възстановите“ някои или всички разходи за подобрения, като използвате Формуляр 4562.

• Комунални разходи и други такси, плащани от вас като собственик. Ако плащате за вода, канализация, извозване на боклука или други разходи, свързани със собствеността върху имота, те се приспадат от данъци.
• Данък сгради. Това е очевидна цена на притежание, която подлежи на приспадане.
• Застраховка. Като наемодател/собственик на имот трябва да носите застраховка на собственика, за да защитите инвестицията си. Годишната премия е цена на притежание и следователно разход, който можете да приспаднете във вашата данъчна декларация.

Бакшиш: Изисквайте от вашия наемател да получи застраховка на наемателя, която да покрива личните му вещи. Застраховката на вашия собственик на жилище няма да покрие техните вещи в случай на загуба и повечето наематели не осъзнават това. Получаването на собствена политика е от решаващо значение.

• Такси за управление на имота.Пропърти мениджъри обикновено зареждат 8-10%. Срещу тази такса те проверяват и назначават наематели, предоставят финансови счетоводни отчети и управляват заявки за поддръжка и ремонти. Тяхната такса е 100% приспадаща се като разход за собственост върху имота.
• HOA и/или такси за апартаменти. Това включва годишни или полугодишни такси за отдих, които понякога се начисляват, ако има обществен басейн, свързан с притежаването на имота.
• 1031 Обменни такси. Ако продадете имот и реинвестирате приходите в друг подобен имот, може да се възползвате от a 1031 Борса. Включените такси се приспадат като разход за недвижим имот, ако следвате всички правила и успешно завършите замяната. Не можете да приспадате разходите за подобрения на вашия имот под наем като годишни разходи, освен ако платената сума не е за „подобряване, възстановяване или адаптиране към нова или различна употреба.“ Като цяло можете да възстановите разходите за подобрения чрез амортизация, а не като ги заявите като разход.

Прочетете повече >>>Как да намалите данъчната си тежест при продажба на имот под наем

Важни данъчни формуляри и публикации за собственици на имоти под наем

Тези публикации на IRS могат да ви помогнат да разберете какво трябва да заявите като доход и какви разходи могат законно да бъдат приспаднати във вашата данъчна декларация. Има и специални форми за отчитане на приходите и разходите от наеми.

Съответните формуляри и публикации са:

• Публикация на IRS 527 предоставя подробности за отчитане на имоти под наем.
• График E (формуляр 1040) служи за отчитане на приходи и разходи от отдаване под наем на недвижими имоти. Ако имате повече от един имот под наем, попълнете формуляри от списък E, за да документирате всеки имот.
• Публикация 925, Правила за пасивна активност и риск. Ако вашите разходи за наем надвишават приходите ви от наем, IRS може да ви позволи да поискате тази загуба като приспадане. Условия в ограниченията за загуба на пасивна активност (формуляр 8592) и Ограничения за изложени на риск (формуляр 6198) може да ограничи размера на загубата, която можете да приспаднете.
• График А (1040) се отнася за недвижими имоти правилата за лично ползване на жилище, което наемате.
• Данъкът върху нетния доход от инвестиции може да се прилага за нетния доход от наем. ИзползвайтеФормуляр 8960, Данък върху нетен инвестиционен доход на физически лица, имоти и тръстове, за определяне размера на този данък.
• Публикация 946 на IRS, Как да амортизирате имущество обяснява тънкостите на амортизацията на имотите. Трябва да вземете годишна амортизация и се изисква да възстановите амортизацията, когато продавате имота.
• Формуляр 4562 ви позволява да възстановите някои или всички подобрения на вашия имот, започвайки от годината, в която сте наели имотът първо се въвежда в експлоатация и започва всяка година, в която правите подобрение или добавяне обзавеждане.
• За да приспаднете пътните разходи, които сте направили за ремонт на имот под наем, трябва да следвате правилата, описани подробно в глава 5 на Публикация 463, Разходи за пътуване, развлечения, подаръци и автомобили.

Много от най-популярните компании за данъчен софтуер могат да ви помогнат да попълните тези формуляри, но може да се наложи да надстроите до платена версия на техните продукти. с TurboTax, например, ще трябва да се регистрирате за „Premier“, за да увеличите максимално своите данъчни удръжки за имоти под наем. И със H&R блок, ще трябва да изберете версията „Premium“.

Прочетете повече >>>Как да инвестирате в еднофамилни жилища под наем

Долния ред

Независимо дали сте използване на данъчен софтуер за изготвяне на вашите собствени годишни данъчни декларации или наемате професионалист, не можем да подчертаем достатъчно колко важно е да поддържате добри записи, документиращи всички приходи и разходи от наем, свързани с всеки имот, който притежавате.

Освен че ви помагат да подадете данъците си, добрите записи ви помагат да наблюдавате напредъка на вашия имот под наем. Те са необходими, за да анализирате прецизно възвръщаемостта на инвестициите си, така че да можете да увеличите максимално приходите и да намалите разходите.

Трябва да можете да обосновете разходите, за да ги приспаднете. Това означава, че трябва да разполагате с документални доказателства като разписки, анулирани чекове или сметки, които да подкрепят всички разходи. IRS ви проверява и ако не можете да предоставите поддръжка за елементи, които сте докладвали във вашите данъчни декларации, може да подлежите на допълнителни данъци и санкции.

Моля, имайте предвид, че въпреки че притежавам и управлявам портфолио от имоти под наем, аз не съм данъчен счетоводител и данъчните закони постоянно се променят, така че не забравяйте да се консултирате с квалифициран данъчен експерт и прегледайте сами правилата на IRS, за да се уверите в спазването на устава на IRS, когато подадете своя данъци.

Допълнителна информация:

• Ръководство за събиране на данъчни загуби: Капитализирайте инвестиционните си загуби
• 9 начина да намалите облагаемия си доход през 2023 г
• Дългосрочно vs. Данък върху краткосрочните капиталови печалби