Не е тайна, че цените на недвижимите имоти са скочили през последните няколко години. Много потенциални инвеститори се борят да оправдаят инвестирането си в недвижими имоти поради по-високите лихви по ипотечните кредити и завишените цени на жилищата. Добрата новина е, че има решение на тази дилема. Ако вашата община го позволява, можете да построите друг дом/имот под наем върху съществуващата земя. Това може да бъде ADU за настаняване на вашите възрастни родители, отделен офис, фитнес зала или дори източник на доходи.
Точно това правим. Съпругът ми и аз в момента изграждаме самостоятелен ADU в задния двор, който засега ще използвам като офис, но също така сме готови да оставим едно от децата ни да живее там, когато пораснат. Също така бихме имали възможност да го наемем като краткосрочен наем в бъдеще, което ни дава доход след пенсиониране.
Кратката версия:
- Допълнителните жилищни единици (ADU) придобиха все по-голяма популярност, тъй като жилищната криза продължава.
- Тези жилища могат да бъдат вила в задния двор, гараж, превърнат в таванско помещение, или пристройка към съществуващ дом.
- Много семейства са инвестирали в ADU, за да имат място за временно живеене на своите възрастни родители или възрастни деца.
- Инвестирането в недвижими имоти на ADU може да ви позволи да увеличите портфолиото си от недвижими имоти, без да се опитвате да намерите нов имот.
Плюсове и минуси на изграждането на ADU
професионалисти
- Дом на вашето семейство: бихте могли да осигурите жилище на застаряващ роднина или да позволите на децата си да спестяват след колежа, така че да не се налага да се справят с астрономическите цени на наем другаде.
- Доход от наем: Едно от основните предимства на инвестирането в недвижими имоти на ADU е, че вие създавате допълнителен поток от приходи. Имате много възможности, когато става въпрос за това как да изберете да монетизирате това ново пространство.
- азувеличи стойността на вашия имот: От само себе си се разбира, че добавянето на изцяло нов имот към вашата съществуваща земя ще увеличи стойността на вашия имот. Въпреки че това идва с данъчни последици, вие също увеличавате стойността на имота си, така че да можете да спечелите повече пари за дома си, когато сте готови да продадете.
минуси
- Разходи: Може да бъде много скъпо да направите допълнение или да добавите отделна структура към вашия имот. Освен това вероятно ще имате текущи разходи за допълнителни данъци, застраховки и комунални услуги.
- Не можете да го продадете отделно: Ако искате да имате имот под наем и да закупите отделна къща или апартамент на собствения му парцел, можете да го продадете по всяко време. Ако построите нещо на собствения си парцел, вие оставате с него толкова дълго, колкото притежавате къщата си.
- Потенциална загуба на поверителност: Ако ще отдавате под наем своя ADU, това означава, че някой ще живее в задния ви двор.
Какво представляват ADU?
Какво точно е ADU? Допълнителните жилищни единици или ADU, както обикновено се наричат, са по-малки домове, които са построени на същия парцел като основното жилище, в което човек живее. Тези по-малки домове се наричат с различни имена, като домове на улицата, апартаменти на свекъра, къщи за карети, касита или апартаменти за баби.
Например, поставянето на малка къща на вашия парцел би се считало за ADU. Изграждането на таванско помещение над вашия гараж или дори превръщането на вашия гараж в студио апартамент също би било ADU. Разбира се, можете да изградите и отделна самостоятелна постройка във вашия имот.
Има приблизително 1,5 милиона ADU в цялата страна, като около 100 000 единици се увеличават годишно. Най-добрите щати за ADU са Калифорния, Флорида, Тексас и Джорджия. Лос Анджелис, Портланд и Хюстън са най-популярните градове в цялата страна за ADU. Интересното е, че броят на разрешителните за ADU в Лос Анджелис скочи от 80 през 2016 г. на 5064 през 2021 г. Това означава, че един на всеки четири нови жилища, издигнати в града през 2021 г., е бил ADU.
Въвеждането на зониране доведе до забрана на строителството на тези малки домове в задните дворове. Имало е време в историята, когато тези единици са били по-често срещани, тъй като са позволявали на хората да живеят в общности, които обикновено не могат да си позволят.
За какво се използват ADU?
Може да се чудите какво се случва с ADU, след като собственикът на дома настрои това допълнително устройство.
>Можете да приютите възрастните си родители
Според 2021 г проучване, проведено от HomeLight, 61% от собствениците на жилища са построили ADU, за да настанят възрастните си родители, докато 32% са го направили, за да настанят туристи за краткосрочен престой за допълнителен доход от наем. Вместо да настаните родителите си в дом за възрастни хора, можете да им построите убежище в задния двор.
>Алтернативен вариант за вашите възрастни деца
Поради проблеми с достъпността на жилищата, младите възрастни остават у дома с родителите си по-дълго. Бихте могли да добавите ADU към вашия имот, ако искате да помогнете на вашите възрастни деца, без те да живеят под вашия покрив.
Това е вариант, който също ще обмислим, когато нашите двама тийнейджъри станат възрастни. С цените на жилищата, каквито са, харесва ми идеята да им дам по-лично пространство, като същевременно им позволявам да спестят пари от наем.
> Доход от наем
Третата най-често срещана употреба на това пространство е доходът от наем. Можете да построите пристройка или отделно помещение, което да отдавате под наем. Това може да е дългосрочно отдаване под наем, при което някой действително живее там на пълен работен ден. Или ваканционен дом, където го отдавате под наем на вечерна база.
Има и между тях, където го използвате като корпоративен наем. Пътуващите медицински сестри или бизнесмени често се нуждаят от място, където да останат за няколко седмици или дори месеци.
Ако искате да видите колко доходи бихте могли да генерирате от краткосрочен доход от наеми, проверете Airbnb или Vrbo, за да видите за какво се предлагат подобни единици във вашия район. Имайте предвид, че има текущи разходи, свързани с ваканционните наеми.
>>Свързани:Плюсове и минуси на инвестирането в недвижими имоти
Отделно помещение за офис
Според а правителствено преброяване, броят на хората, работещи от вкъщи, се е утроил между 2019 г. и 2021 г. Ако сте един от над 27-те милиона души, работещи от вкъщи, бихте могли да промените мястото си, вместо да се опитвате да намерите кафенета или офис пространство, където да работите.
Ето как ще използваме нашия ADU. Всеки, който работи от вкъщи, разбира плюсовете и минусите на това споразумение. Въпреки че е страхотно да държите близките си близо до себе си, това също може да бъде голямо разсейване. Наличието на напълно отделно пространство в задния двор ще ми даде най-доброто от двата свята.
Освен това, ако видите клиенти лично, разполагането на отделно пространство може да ви спести много от наем на офис. Терапевти, масажисти, счетоводители, фризьори, агенти по недвижими имоти, дори лични треньори биха могли да правят бизнес извън ADU и да не плащат наем за офис пространство. Вариантите са безкрайни.
Колко струва изграждането на ADU?
Колко струва изграждането на ADU? Краткият отговор е, че варира в зависимост от много фактори. Надграждането на гараж е много по-евтино от добавянето на изцяло нова структура към задния ви двор, но ценообразуването ще зависи от много неща.
Обадете се на няколко изпълнители и вземете някои оферти. Те ще дойдат и ще разгледат пространството и можете да обясните какво искате да построите. Те ще могат да ви дадат груба устна оферта по време на срещата.
За да ви дам бърза представа, аз живея във Финикс и нашите струват около $400 на квадратен фут. Но, разбира се, това, което точно искате да направите, ще повлияе изключително много.
>Наемане на правилната помощ за вашето строителство на ADU
Ще искате да се консултирате със следните професионалисти, преди да започнете с ADU инвестиране в недвижими имоти:
- Агент по недвижими имоти. Искате да видите вашите възможности и какъв вид ADUs са често срещани във вашата общност.
- Геодезист. Трябва да сте сигурни, че можете да направите необходимите промени на вашата земя.
- Изпълнител. Трябва да намерите фирма, която да построи тази нова резиденция за вас.
- Дизайнер. Може да искате да работите с някакъв вид дизайнер, за да сте сигурни, че новото ви място е естетически приятно.
>Разходи за строителство
Изглежда по същество невъзможно да се даде средна цена за изграждане на ADU, защото всичко зависи от това какъв вид структура искате да добавите и размера на пространството. Не можем да пренебрегнем и ролята на текущите цени на суровините заедно с разходите за труд.
Според изследване, направено от СградаAnADU, най-близкото, което можехме да намерим до средната цена на ADU, беше около $180 000. Тези разходи ще включват:
- Проектантска работа
- Кандидатстване за разрешително
- Свързване на нови комунални услуги, за да се даде на пространството достатъчно електричество и водопровод
- Всички строителни разходи
- Вашият собствен капитал
Ако наемете изпълнител, той ще се погрижи за всичко вместо вас. Включително наемане на архитект и работа с града за разрешителни и проверки. Те също така ще наемат, координират и плащат на всички подизпълнители, като електротехници и дърводелци.
> Допълнителни разходи, които трябва да имате предвид при изграждането на ADU
Данъчни последици: Вашият имот ще струва повече, когато добавите още една единица към него, така че вероятно ще трябва да похарчите повече за данъци върху имотите. В зависимост от вашия район това може да е малко или много.
Повишена застраховка на собствениците на жилища: С повече имущество ще трябва да харчите повече пари за застраховка на собствениците на жилища.
Обзавеждане на новото място: Освен ако не отдавате под наем като дългосрочен наем, ще трябва напълно да обзаведете и декорирате ADU. Дори при дългосрочен наем пак ще имате нужда от малки екстри като щори и уреди.
Увеличение на комуналните услуги: В зависимост от вашите закони за зониране може или не можете да добавите отделен набор от помощни програми. Това означава, че вашето ново ADU може да бъде добавено към електричеството, водата и кофата на вашия основен дом.
С колко ADU ще увеличи стойността на имота?
Невъзможно е да се каже колко точно ще се увеличи вашето имущество. Местен агент по недвижими имоти може да ви даде представа колко стойност ще добави вашият проект към къщата.
Когато се свързах с агент по недвижими имоти, те казаха, че трябва да се увеличи със средната цена на квадратния метър. Така че, ако къщата ви струва 200 долара на квадратен фут и добавяте 500 квадратни фута, това трябва да увеличи стойността на вашия имот с около 100 000 долара.
Разбира се, може да не е толкова просто. Ако купувачите във вашия район високо ценят ADU, тогава той може да добави повече от това; ако не го направят, може да добави по-малко. Не всеки работи от вкъщи или иска да бъде наемодател.
Ако знаете колко точно ADU ще увеличи стойността на вашия имот определено е важен фактор за вас работете в тясно сътрудничество с агент по недвижими имоти, за да сте сигурни, че не харчите повече, отколкото ще си върнете, когато го направите продавам.
Законни ли са ADU навсякъде?
Всеки щат и община има различни закони относно жилищното зониране и строителство.
Вашият изпълнител или местна наредба за зониране ще ви даде необходимата информация за това дали изграждането на ADU е законно там, където живеете. Искате да сте сигурни, че тази допълнителна единица е законна, така че да не създавате проблеми за себе си в бъдеще. Вие носите отговорността да разберете дали е законно да построите това жилище.
За нас голямото препятствие беше, че не ни е позволено да добавим 220 волта електричество. Това е мощността, която използва фурната. Те смятат, че добавянето на фурна прави имота многофамилен парцел и това не е позволено в нашето зониране.
Трябваше да имаме предвид и правните пречки. Ние живеем в традиционен крайградски квартал, така че парцелът ни не е огромен. Тези неуспехи ограничиха размера и местоположението на структурата.
Струва ли си ADU да инвестира в недвижими имоти?
Мнозина смятат, че ADU са решението на жилищната криза и перфектният вариант за опазване на околната среда, докато се стремим да добавим още домове. Чрез изграждането на ADU бихте могли да помогнете с жилищната криза с минимално въздействие върху околната среда, като същевременно създавате пасивен поток от доходи за себе си.
Ще трябва да седнете и да пресметнете числата, но е ясно, че ако вашият град го позволява, ADU реално Инвестирането в недвижими имоти може да бъде уникален начин да станете инвеститор в недвижими имоти, без да купувате нова част от Имот.
Много експерти рекламират ADU инвестиране, защото не е нужно да купувате нова земя и те ви осигуряват гъвкавост. Ако вече имате имота и искате да инвестирате в недвижими имоти, ще искате да разгледате сериозно ADU.