Лихвените проценти са най -ниските от известно време. За спестителите и инвеститорите в дивиденти ниските краткосрочни лихви означават по-ниски печалби. Много инвеститори, търсещи високодоходни дивиденти, се обърнаха към ипотечните REITs. Какви са те и трябва ли да инвестирате в mREITs?
В това ръководство:
Какво представляват инвестиционните тръстове за ипотечни недвижими имоти (mREITs)?
Инвестиционните тръстове за ипотечни недвижими имоти (mREITs) са вид финансов фонд. Тези тръстове инвестират в пазара на жилища. Те създават и купуват обезпечени с ипотека ценни книжа и свързани с тях недвижими активи. Повечето mREITs са регистрирани в Американска комисия по ценни книжа и борси (SEC). А SEC изисква от тях да публикуват финансови отчети за преглед от инвеститори и анализатори.
Като REIT тези организации трябва да отговарят на строги критерии. Те включват инвестиране на най -малко 75% от активите им в недвижими имоти, като не са повече от 50% собственост на пет акционери и изплащане на поне 90% от облагаемия им доход на акционерите.
В какво инвестира mREIT?
Ипотечните АДСИЦ не притежават недвижими имоти като АДСИЦИТЕ на собствения капитал. Те генерират приходи от приходи от наем. Но mREIT инвестират в ипотеки и обезпечени с ипотека ценни книжа. Те печелят от спреда между краткосрочните лихви по заеми и дългосрочните лихви по ипотечните кредити.
Например, да речем, че mREIT е събрал 3 милиарда долара инвестиционен капитал. И заема допълнителни 5 милиарда долара при 2% лихва. С тези 8 милиарда долара тя купува ипотеки, които плащат лихви от 3,5%. Спредът (разликата) между заеманата сума и получените приходи е 1,5%.
Агенция срещу Неагентски и жилищни vs. Търговски - Каква е разликата?
Има няколко вида mREITs и различни начини за инвестиране в тях. Двата основни типа са жилищни и търговски, категоризирани по видове недвижими имоти, подкрепящи ипотеките, държани от REIT.
И в рамките на тези видове повечето mREIT инвестират или в агенция, или в агенция, или в комбинация от двете.
- Ипотеките на агенциите се подкрепят от федералното правителство (например заеми от FHA и VA) и имат минимален риск от неизпълнение.
- Неагентски ипотеки (например конвенционални и джъмбо ипотечни кредити) се подкрепят от личните финансови средства (кредит и доход) на кредитополучателите и биха могли да носят по -голям риск. Но обикновено се нуждаете от по-висок кредитен рейтинг и доход, за да отговаряте на условията за тези видове заеми, така че рискът от неплащане също може да бъде нисък при тези ипотеки, които не са агенции.
Можете да инвестирате в mREITs чрез закупуване на акции в REIT себе си или закупуване на борсово търгуван фонд (ETF), който държи REITs.
Открийте повече:Инвестиция на ETF 101
Инвестиционни рискове на mREIT
Двата основни риска, влияещи върху печалбите на инвеститорите от mREIT, са променливостта на лихвените проценти и предсрочните плащания по кредитите от ипотечни кредитополучатели.
1. Лихвен риск
Основен риск за всички инвеститори на REIT са колебанията на лихвените проценти. Обикновено, като лихвени проценти нагоре, цените на REIT падат. Този ефект е особено преувеличен при mREITs. Те печелят пари от спреда между краткосрочните и дългосрочните лихвени проценти. И когато краткосрочният лихвен процент се покачи, mREIT прави по-малко пари от спреда.
Например, ако дългосрочният фиксиран лихвен процент е 3,5%, а краткосрочният лихвен процент по заеми се увеличава от 2% на 2,5%, спредът спада от 1,5% на 1%. Това се превръща в огромен спад в печалбите за mREIT.
Бъдещото финансиране също става по -скъпо, когато лихвите се повишат. И това намалява стойността на заемите, които вече са в счетоводството на REIT.
2. Риск от предплащане
Но едно лихвен процент изпускайте може да бъде опустошително за жилищните mREITs. Когато лихвите спаднат, много собственици рефинансират заемите си. Жилищните ипотечни кредити обикновено разчитат на титулярите на ипотечни кредити, които изплащат заема по фиксиран лихвен процент за цялата продължителност на ипотеката от 15 или 30 години. Когато собственикът на жилище рефинансира, те изплащат заема предсрочно и лихвените плащания спират да се вливат в mREIT.
Търговските mREITs са по -малко засегнати от риска от предплащане, когато лихвите спаднат. Всъщност спадът на лихвите е от полза за търговските mREIT, тъй като те обикновено са обезпечени с кредити с плаваща лихва. Платените лихви се увеличават с покачване на лихвите. Търговските mREIT също обикновено осигуряват по -висока доходност от mREIT за жилищни сгради. Това е така, защото кредитополучателите по търговски заеми обикновено са с по -висок кредитен риск от собствениците на жилища.
Обикновено мениджърите на mREIT имат сложни стратегии за хеджиране, за да смекчат колебанията на лихвените проценти и риска от предплащане.
Кои са най -добрите mREITs за инвестиране?
В момента има повече от 40 mREITs. А доходността от дивиденти варира от 1,9% до 13,36%. Първите три джуджета всички останали по размер.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) е mREIT с голяма капачка с a пазарна капитализация (пазарна капитализация) от 12 милиарда долара и а съотношение цена/печалба (P/E) от 2,77 към 29 юли 2021 г. Annaly инвестира предимно в обезпечени с ипотека ценни книжа с нисък риск, които са федерално застраховани от Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) или Джини Мей. Текущата дивидентна доходност на Annaly е 10,39%, което е завидно предвид ниския кредитен риск, на който инвеститорите се радват.
- AGNC Investment Corp (AGNC), макар и смятан за средна капитализация, е друг голям играч с пазарна капитализация от 8,5 милиарда долара и P/E от 4,62. Има подобен инвестиционна стратегия на холдингови агенции жилищни ипотеки. Текущата дивидентна доходност е 8.90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) е третият по големина. Starwood инвестира в създаване на търговски ипотеки. С пазарна капитализация от 7,6 милиарда долара и текуща дивидентна доходност от 7%, тази средна капитализация е голям играч на пазара на mREIT.
Най -добрите mREIT ETF, в които да инвестирате
Друг начин за инвестиране е с mREIT ETFs. Те се стремят да възпроизведат възможно най -близо общата цена и доходността на mREITs.
- Schwab САЩ REIT ETF (SCHH) е голям играч сред тези ETF. Фондът е хибрид както на собствен капитал, така и на mREITs, както и на търговски и жилищни ипотечни инвестиции в сигурност. Десетте най -големи холдинга на фонда съставляват повече от 40% от фонда и имат доходност от 2,11%.
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETFМОРТ) е по -малък ETF с по -добър добив. Тя държи 25 актива и в момента дава близо 7%.
Трябва ли да инвестирате в mREIT?
Инвестирането е изключително лично начинание, пригодено за толерантност към риска, инвестиционни цели, предпочитани стратегии и други фактори. Инвестиционни консултанти, които могат да бъдат намерени с помощта на услуги като Паладин Регистър или Фасетно богатство, препоръчват правилното разпределение на активите. Това включва добавяне на някои инвестиции в недвижими имоти към цялостното ви портфолио. mREITs са удобен начин за добавяне на експозиция на недвижими имоти към всеки портфейл. Но има плюсове и минуси за инвестиране в mREIT.
Професионалисти
- Пасивни инвестиции в недвижими имоти. REITs са добър начин за пасивно инвестиране в недвижими имоти. Традиционното инвестиране в недвижими имоти - закупуването на физически имоти - включва опит и опит, за да бъде успешен. Но притежаването на акции на REIT не изисква да притежавате чук или сами да управлявате имоти.
- Ликвидност. Повечето mREIT се търгуват на фондови борси и лесно могат да бъдат закупени и продадени. Това ви дава диверсификацията на недвижимите имоти с ликвидността на притежаването на акции.
- Дивиденти с висока доходност. SEC изисква REITs да изплащат 90% от приходите си на акционерите. Така че техните дивиденти са по -високи от повечето акции на S&P 500 или Nasdaq. Високата доходност е едно предимство на инвеститорите на mREITs.
Против
- Инвестиционен риск. Всички инвестиции имат риск. Рисковете на mREIT са уникални, като основният от тях е колебанията на лихвените проценти, които могат да повлияят негативно на рентабилността по двата описани по -горе начина.
- Възможност за по -високи данъци. Преди да инвестирате, помислете за потенциалните данъчни задължения, които АДСИЦ могат да създадат. Някои дивиденти по REIT се облагат с по -висока ставка от дивидентите по акции, защото не отговарят на определението на IRS за квалифицирани дивиденти. Така че вашите дивиденти може да се облагат с по -високата норма на обикновения доход, а не с по -ниската данък върху капиталовите печалби процент.
Заключителни мисли
Много инвеститори използват REITs за добавяне диверсификация на недвижими имоти към техните портфейли, без да притежават самите недвижими имоти. Купени и продадени на големите фондови борси, REIT предлагат ликвидност. По-специално ипотечните REITs обикновено изплащат дивиденти по-високи от средните. Те привличат инвеститори поради дългия период, в който икономиката на САЩ е изправена пред по-ниски от нормалните лихвени проценти.
Ипотечни АДСИЦ-уникален вид инвестиционен тръст за недвижими имоти-инвестирайте в ипотеки и обезпечени с ипотека ценни книжа. Те печелят от спреда между краткосрочните лихвени проценти по заеми и дългосрочните лихвени проценти по ипотечните кредити. МРЕЙТ не притежава физически недвижими имоти, така че не е обект на същите рискове от АДСИЦ, които инвестират в търговски и жилищни имоти. Основният инвестиционен риск, с който се сблъскват MREITs, е несигурността на стабилността на лихвените проценти.