Както съм сигурен, че знаете, пазарът на жилища е едностранен през последните няколко години. Слабото предлагане и голямото търсене повишиха цените на жилищата - което е страхотно за продавачите и не толкова за купувачите. Може да изглежда лудост да купувате инвестиционен имот на пазара на този продавач.
Така че защо купих имот под наем извън държавата? Ето защо в моя случай това беше умен ход, за да постигна както инвестиционните си, така и личните си цели.
Кратката версия
- Въпреки че това е пазар на продавачи, купих имот под наем на място, което проучих щателно.
- Избрах местоположението си внимателно, за да минимизирам данъците си върху собствеността и земята при прехвърляне.
- Друго важно съображение, което разгледах, беше здравият пазар на наеми в Колорадо Спрингс.
Възползвахме се от пазара на продавача и се преместихме на запад
От 2018 г., петилетката на семейството ми цел за пенсиониране е да се премести в западната част на Съединените щати. Наскоро обаче низходящата посока на икономиката на САЩ и все по-поляризираната политическа среда, в която живеем близо до DC, ускориха нашите планове.
През последните няколко години проучихме нашите възможности, като бяхме на почивка в няколко западни щата. В крайна сметка решихме да купим много в Колорадо Спрингс и сме в процес на изграждане на персонализиран дом.
Първоначално планирахме да се преместим, след като домът ни бъде построен. Но с икономическата несигурност и лудия жилищен пазар решихме, че е най-логично да продадем нашия дом в Мериленд, докато махалото все още беше от страната на пазара на продавача и преди следващия значителен повишаване на лихвите.
Така че закупихме скромен инвестиционен имот в Колорадо Спрингс. Това е идеал имот под наем – три спални и две бани в хубав квартал близо до военната база Форт Карсън. Ще живеем там временно, докато домът ни се строи и ще го дадем под наем, след като се преместим.
Нашият дом в Мериленд беше на пазара само пет дни. Успяхме да се възползваме от опашката на пазара на продавача за нашата продажба. И тъй като имотът под наем в Колорадо, който купихме, се нуждаеше от работа, получихме прилична сделка.
Прочетете повече >>> Как да управлявате своя имот под наем
Недвижимите имоти са свързани с местоположение, местоположение, местоположение
Силно вярвам, че основите имат значение, когато става въпрос за инвестиране. Твърдо подкрепям мантрата, че стойността на недвижимите имоти зависи от „местоположение, местоположение, местоположение“.
Като общо правило, колкото по-желано е местоположението, толкова по-висока е стойността на имота и по-стабилен е пазарът на наеми.
Закупуването на имот, в който наемателите искат да живеят, е само един аспект от избора на правилното място за инвестиране.
Защо тази година купихме имот под наем в Колорадо Спрингс
Ето защо почувствах, че Колорадо Спрингс е отлично място за закупуване на имот под наем тази година, въпреки факта, че беше луд пазар за продавачи.
Значителни годишни спестявания на данъци
Местоположението може значително да повлияе на вашия инвестиционен успех поради данъците върху имотите. The средната национална годишна ставка на данъка върху имуществото е 1,1% от оценената стойност на жилище.
Данъкът върху имотите в Колорадо е третият най-нисък в окръга. В Хауърд Каунти, Мериленд, откъдето се местим, годишният данък върху имотите е 1,25%. В окръг Ел Пасо, Колорадо, където се местим, годишната собственост данъчната ставка е 0,48%.
Разликата при жилище за $500 000 е значителна – $2400 в Колорадо срещу. $6250 в Мериленд. Това представлява спестяване на $3850, година след година. За десет години това е 38 500 долара по-малко данъци.
Значителни спестявания от данък върху прехвърлянето на недвижими имоти
Когато купувате или продавате дом, държавните и местните власти начисляват „такса за прехвърляне на собственост и записване“. в Окръг Хауърд, Мериленд, ще платите еднократна такса, която включва щатски и окръжен данък за прехвърляне и записване такса общо 2,25% когато купувате или продавате имот.
Домът, който купихме в Колорадо, беше 406 000 долара, а данъкът за прехвърляне и таксата за запис, които платихме, бяха 83,60 долара. За да продам моя имот на същата стойност в Мериленд, общият еднократен данък за прехвърляне и такса за запис бяха $9135. Това обикновено се разделя 50/50 между купувач и продавач, така че моят дял е $4,567.
Уау, каква разлика може да направи местоположението!
Моята инвестиционна цел е да придобия повече имоти под наем в Колорадо. Данъците за прехвърляне и таксите за собственост се събират бързо, за да увеличат цените ви за придобиване, когато купувате няколко имота. И тъй като разходите за прехвърляне на собственост или право на собственост между купувач и продавач варират значително в зависимост от щата и окръга – има значение къде купувате.
Прочетете повече >>>Колко струва да продадете дом?
Здрав пазар на наеми
Като собственици на имоти, наемодателите търсят райони, където цените на наемите се покачват, икономиката е стабилна или расте и има значителна група от квалифицирани наематели.
В Колорадо Спрингс средната наемна цена на 850 кв. фута апартамент увеличен от $1200 през март 2020 г. до $1553 през юли 2022 г. Мисля, че тази тенденция ще продължи.
Безработицата е ниска и Колорадо Спрингс е домът на Академията на военновъздушните сили и армейската база Форт Карсън. Тези военни съоръжения осигуряват стабилен набор от финансово обезпечени наематели.
Други значителни икономии на данъци
Като пенсионер, който скоро ще се пенсионира, намаляването на данъчните ми задължения е важно за мен. Данъкът върху доходите на щата Колорадо е нисък в сравнение с много други щати. Те налагат фиксирана ставка от 4,55% върху облагаемия доход. И – обичам това – държавата също намалява данъчната ставка, ако ръстът на приходите е твърде висок! Например, на Данъкът за 2021 г. беше намален на 4,50% поради излишък от данъчни приходи.
Ако сте поне на 65 години, можете приспадат всички социални осигуровки, които подлежат на федерални данъци когато подадете своята данъчна декларация за Колорадо. И в Колорадо няма данъци върху имотите или данъци върху наследството (Мериленд има и двата конфискационни данъка), така че не е нужно да предавате данъци за привилегията да умрете в Centennial State.
Данъците върху продажбите са малко по-високи в Колорадо Спрингс, отколкото съм свикнал в Мериленд: 8,2% вместо 6%. Все пак аз лично бих предпочел да плащам по-висок данък върху еднократни потребителски покупки, отколкото да плащам по-високи данъци върху имуществото година след година.
Всичко това плюс средно 330 слънчеви дни годишно в Колорадо Спрингс. Какво да не харесвам?!
Долен ред
Радвам се, че взех решението да купя инвестиционен имот в Колорадо по време на този луд жилищен пазар. Въпреки че цените се покачват, икономиката е стабилна и има здрав пазар на наеми. Освен това държавният данък върху доходите е нисък и няма данъци върху имотите или данъци върху наследството.
Данъците върху продажбите може да са малко по-високи, но като цяло спестявам пари от данъци, като живея в Колорадо. И, разбира се, слънчевото време е допълнителен бонус!
Допълнителна информация:
- Търговско vs. Инвестиране в жилищни недвижими имоти: Кое е подходящо за вас?
- Как да намалите разходите си за затваряне на недвижими имоти
- Кой е най-добрият начин да определя стойността на моя имот?