LEX Markets Review: Инвестирайте в търговски недвижими имоти с $250

Недвижимите имоти са популярен начин да диверсифицирате портфолиото си извън фондовия пазар. И благодарение на възхода на компаниите за групово финансиране на недвижими имоти, е по-лесно от всякога да инвестирате в недвижими имоти, без да ставате наемодател или да имате големи количества капитал.

LEX Markets е по-нова компания в блока, която е перфектен пример. Тя позволява на неакредитираните инвеститори да добавят търговски недвижими имоти към своите портфейли, а изискването за минимална инвестиция е само $250.

Въпреки това, LEX Markets е малко по-различен по отношение на структурирането от вашата средна платформа за групово финансиране. И това не е непременно най-добрият избор в зависимост от типа имоти, които търсите. Нашият преглед на LEX Markets обхваща как работи тази платформа, така че можете да решите дали си струва да инвестирате в нея.

Плюсове минуси

Какво е LEX Markets?

LEX Markets е пазар за ценни книжа за недвижими имоти, основан през 2017 г. За инвеститорите LEX предоставя по-лесен достъп до отделни сделки с търговски недвижими имоти, за да им помогне да диверсифицират портфолиото си. А за собствениците на имоти предоставя ефективен начин за набиране на капитал.

На пръв поглед LEX изглежда много подобен на много други сайтове за групово финансиране на недвижими имоти. Той обаче предлага индивидуални възможности за търговски недвижими имоти, докато много конкуренти предлагат фондове от различни имоти. И тъй като акциите започват от $250, тя има по-ниска бариера за навлизане в сравнение с някои платформи, които таксуват $5000 до $25 000 или повече за отделни сделки.

Освен това LEX обяснява как само около 1% от кандидатите всъщност са изброени на платформата поради строгия процес на надлежна проверка. Има и определени изисквания, като минимален размер на активите от 10 милиона долара и история на положителни парични потоци, за да бъде одобрена офертата.

Как работи LEX Markets?

LEX Markets е достъпен за всеки инвеститор в САЩ на възраст над 18 години и няма акредитация изискване. След като се регистрирате, отговаряте на кратък въпросник относно вашите инвестиционни цели, толерантност към риска, нивото на дохода и кога планирате да инвестирате.

Оттам можете да преглеждате и купувате акции за различни имоти, генериращи доход. Към момента на писане, LEX има два отворени имота, като скоро предстои и трети имот. Компанията инвестира в търговски недвижими имоти като търговски сгради или многофамилни къщи. И което е по-важно, сградите вече са построени и генерират доход, така че не е нужно да чакате години, за да бъде даден проект действително разработен.

Акциите започват от $250 при IPO на собственост, но след това могат да варират в зависимост от търсенето и предлагането. И един уникален аспект е, че той секюритизира активи, така че акциите да се търгуват точно както бихте търгували с акции на REIT или акции. Той има своя собствена платформа за търговия, LEX Alternate Trading System (ATS), която е изградена с технология за търговия NASDAQ, за да позволи ежедневна търговия.

Когато купувате акции, можете да видите разбивка на съотношението заем към стойност на имота, подразбиращата се оценка, 30-дневния обем на търговия и декларираните разпределения.

Както можете да видите на екрана за поръчка за покупка по-горе, платформата на LEX функционира по-скоро като онлайн брокер отколкото компаниите за групово финансиране Пристигнали домове или HappyNest направи. Идеята обаче е подобна, тъй като позволява на инвеститорите да купуват дялове от имоти, генериращи доход.

Как работят разпределенията на пари?

С LEX Markets инвестирате в търговски недвижими имоти, които вече генерират доход. Това е различно от някои платформи за частични инвестиции в недвижими имоти които също предлагат жилищни имоти като еднофамилни къщи. Процесът на разпространение обаче е подобен на повечето платформи за групово финансиране.

LEX изчислява и изплаща паричните разпределения на тримесечие. Според ЛЕКС, „Разпределенията се изчисляват по преценка на собственика на имота, за да му се позволи гъвкавост при управлението на актива. Няма установена формула, но разпределенията обикновено се извличат от нетните парични потоци на сградата след плащане на текущи разходи и обслужване на плащания по дълга на имота.

Въпреки това, ако собствениците на имоти плащат на собствениците, включително на себе си, парично разпределение, те трябва да плащат на акционерите по еднаква ставка. Паричните средства се появяват във вашата брокерска сметка и след това можете да изтеглите средствата си или да инвестирате в допълнителни акции.

Една особеност, която LEX също подчертава, е, че офертите са структурирани като публично търгувано партньорство (PTP). Това означава, че само част от дохода се облага като обикновен доход. Инвеститорите всъщност получават списък K, който се използва за отчитане на приходи, загуби и дивиденти за партньори в бизнес или акционери на S-Corporation. Това прехвърлящо данъчно облагане е различно от подаването на формуляр 1099, който издават много компании за групово финансиране.

Понастоящем не съм инвестирал в LEX Markets, така че не мога да проверя как нещата се разпадат в данъчния сезон. Но моделът на преходно данъчно облагане е една уникална точка за продажба, която компанията подчертава. Ако планирате да инвестирате, помислете за разговор с вашия счетоводител или за запознаване с разликите в данъчните правила.

Такси на LEX Markets

LEX Markets начислява 0,25% тримесечна такса, която се основава на последните 90 дни от пазарната стойност на даден имот. Това възлиза на 1% годишно в годишни такси. Няма допълнителни комисионни или такси за търговия, за които инвеститорите трябва да се притесняват.

Собствениците на имоти решават дали и какви парични разпределения да направят върху имотите и могат да вземат предвид различни такси за управление, преди да платят разпределенията. Можете да видите разбивка на таксите и разходите във всеки списък, за да получите по-добра представа какви оперативни разходи има.

Плащането на 1% е ниско в света на инвестирането в недвижими имоти, но отново прочетете внимателно финансовите отчети, за да прецените как оперативните разходи могат да повлияят на разпределението.

Ликвидност

Тъй като има собствена платформа за търговия, LEX предлага повече ликвидност, отколкото много компании за групово финансиране на недвижими имоти. Инвеститорите могат да купуват и продават акции, когато пазарите са отворени, и няма изискване за минимално притежаване или санкции за продажба.

Въпреки това, вземете тази ликвидност със зърно сол. Към момента на писане, отворените имоти имат 30-дневен обем на търговия от съответно 102 акции и 140 акции. Това е много нисък обем на търговия и ликвидността не е гарантирана. Инвеститорите все още трябва да считат това за a дългосрочна инвестиция освен ако обемът на търговията показва стабилен растеж.

Как да се свържете с LEX Markets

Можете да се свържете с LEX Markets, като се обадите на 212-941-2700 или като изпратите имейл на [email protected]. Уебсайтът също така има изчерпателна секция с ЧЗВ както за инвеститори, така и за собственици на имоти.

Безопасни ли са LEX Markets?

LEX Markets е регистриран брокер-дилър от FINRA и се регулира от SEC. Това означава, че е лицензиран да улеснява транзакции с ценни книжа, поради което инвеститорите могат да търгуват отделни дялове от имоти. И тъй като работи с Apex Clearing Corp, член на SIPC, вие също получавате до $500 000 застраховка за вашите ценни книжа и до $250 000 за парични салда.

Все още има рискове при инвестирането в недвижими имоти, особено когато се работи с индивидуални имоти. Паричните разпределения също не са гарантирани и цените на акциите могат да паднат в стойност. Придържайки се към търговски АДСИЦ или фондовете за недвижими имоти могат да помогнат за намаляване на риска спрямо инвестирането в отделни сделки. В крайна сметка трябва да извършите дължимата проверка и да вземете предвид рисковете от този тип инвестиции в недвижими имоти.

Най-добри алтернативи

Без изискване за акредитация и достъп до отделни търговски недвижими имоти, LEX Markets се отличава от много от по-големите играчи в пространството. Неговата ниска 1% годишна такса за управление и персонализирани платформи за търговия също са предимства.

LEX обаче е нова компания и това си личи, когато погледнете липсата на текущи предложения. Липсата на исторически данни за ефективността е друго жалко, неизбежно препятствие, с което новите инвестиционни платформи трябва да се справят.

За щастие, има много алтернативи, които можете да използвате, за да инвестирате в недвижими имоти, ако искате да използвате по-утвърдени платформи.

Акценти
Рейтинг	9/10	8/10	9/10
Минимална инвестиция	$10	$25,000	$5,000
Такси по сметката	Една година	Нито един	1-1,25%/година такса за управление на активи
Частен REIT
Регистрирай сеПрочетете рецензията	Регистрирай сеПрочетете рецензията	Регистрирай се Прочетете рецензията

Fundrise е една от любимите ни алтернативи поради изискването за ниски минимални инвестиции и липсата на изискване за акредитация. Плащате 1% годишни такси като LEX, но Fundrise ви позволява да инвестирате в различни фондове вместо в отделни сделки. А минимумът от $10 го прави страхотен за инвестиране в недвижими имоти без много пари.

CrowdStreet и RealtyMogul също са отлични алтернативи, ако имате повече пари за инвестиране и искате разнообразие от индивидуални сделки и фондове. Само имайте предвид, че повечето сделки на тези две платформи са достъпни само за акредитирани инвеститори.

Долен ред

Светът на инвестирането в недвижими имоти стана доста претъпкан през последните няколко години. Компании като Fundrise, CrowdStreet и други все още доминират до голяма степен в света на груповото финансиране. Но виждаме и по-нови участници като LEX Markets, Arrived Homes и много други.

Мисля, че LEX върши прилична работа, като се отличава с изискването си за ниска минимална инвестиция, отделни сделки с търговски недвижими имоти и начина на структуриране на сделките. Но в момента липсата на отворени инвестиционни възможности и ограничените резултати са два недостатъка.

Можете да помислите за LEX, ако искате диверсифицирайте портфолиото си с индивидуални владения на недвижими имоти. Но по-предпазливите инвеститори вероятно са по-добре с по-утвърдени компании в пространството.